07年《房地產(chǎn)估價理論與方法》模擬試題二

　  1、下列( )情況會導致房地產(chǎn)的價格偏高。
　　A、政府協(xié)議出讓土地
　　B、購買相鄰房地產(chǎn)
　　C、賣方不了解行情
　　D、設立抵押的房地產(chǎn)
　　2、路線價法主要適用于( )。
　　A、城市市區(qū)房地產(chǎn)估價
　　B、城市商業(yè)街道兩側(cè)土地的估價
　　C、區(qū)片土地的估價
　　D、時間要求緊、可以粗略評估的房地產(chǎn)的價格評估
　　3、中國大陸目前主要有所有權(quán)、使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)。其中，( )屬于自物權(quán)，其余屬于他物權(quán)。
　　A、使用權(quán)
　　B、抵押權(quán)
　　C、所有權(quán)
　　D、租賃權(quán)
　　4、應用路線價法的前提條件是( )。
　　A、土地形狀較規(guī)則
　　B、街道較規(guī)整
　　C、地勢較平坦
　　D、臨街各宗土地的排列較整齊
　　5、某建筑物的建筑面積5000m2，坐落的土地面積為2000m2，土地價格為1500元/m2，用成本法估算出的該建筑物的重置價格為1600元/m2，市場上該類房地產(chǎn)的正常房地價格為 1800元/m2，則該建筑物的價格為( )元/m2。
　　A、1000
　　B、1100
　　C、1200
　　D、1300
　　6、商業(yè)用地房地產(chǎn)位置的優(yōu)劣主要取決于( )。
　　A、周圍環(huán)境狀況、安寧程度
　　B、位置有利于原料和產(chǎn)品的運輸
　　C、交通是否便捷及離市中心的遠近
　　D、繁華程度、臨街狀況
　　7、在計算凈收益時，潛在毛收入、有效毛收入、運營費用、凈收益通常以年度計，并假設在年末發(fā)生。( )
　　A、對
　　B、錯
　　8、從事房地產(chǎn)估價，首先要有房地產(chǎn)估價業(yè)務。歸納起來，房地產(chǎn)估價業(yè)務來源主要是( ).
　　A、被動接受
　　B、主動爭取
　　C、自有自估
　　D、朋友介紹
　　9、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標準個別因素得103分，估價對象的個別因素劣于標準個別因素得98分，則個別因素修正系數(shù)為( )。
　　A、1.05
　　B、0.98
　　C、0.95
　　D、1.03
　　10、比準價格是一種( )。
　　A、理論價格
　　B、公平價格
　　C、市場價格
　　D、評估價格
      11、估價機構(gòu)接受估價委托后，由于業(yè)務繁忙，可以適當轉(zhuǎn)讓部分受托的估價業(yè)務，但要明確合適的人員負責該估價項目。( )
　　A、對
　　B、錯
　　12、市場法中實物狀況修正的內(nèi)容包括( )等項。
　　A、容積率
　　B、面積大小
　　C、建筑結(jié)構(gòu)
　　D、工程質(zhì)量
　　13、交易日期修正的具體方法為( )。
　　A、價格指數(shù)
　　B、價格變動率
　　C、時間序列分析
　　D、價格可變系數(shù)
　　14、直接比較修正一般是采用( )的方法，以估價對象的房地產(chǎn)狀況為基準將可比實例的房地產(chǎn)狀況與它逐項比較。
　　A、評選
　　B、評定
　　C、評分
　　D、評價
　　15、某高層樓房占用的土地總面積為900 m2，房地產(chǎn)總價值為3000萬元，甲公司擁有其中的寫字樓部分，此部分的房地產(chǎn)價值為2000萬元;乙公司擁有該房地產(chǎn)的商鋪和地下超市部分，此部分的房地產(chǎn)價值為1000萬元。那么如果按房地價值分攤方法計算，甲公司擁有的土地數(shù)量為( )m2。
　　A、700
　　B、600
　　C、500
　　D、200
　　16、某酒店已知可以在未來30年內(nèi)取得豐厚收益，經(jīng)計算未來3年收益分別為93萬元、100萬元、120萬元，從第4年到第30年的凈收益會穩(wěn)定在130萬元左右，在該區(qū)域酒店類房地產(chǎn)的報酬率為12%，則此宗估價對象房地產(chǎn)的價格為( )萬元。
　　A、992.06
　　B、983.10
　　C、1080
　　D、852
　　17、影響房地產(chǎn)價格的行政因素，是指那些影響房地產(chǎn)價格的制度、政策、法律法規(guī)、行政行為等方面的因素，主要有( )。
　　A、房地產(chǎn)制度、房地產(chǎn)價格政策、特殊政策
　　B、行政隸屬變更、城市發(fā)展戰(zhàn)略
　　C、城市規(guī)劃、土地利用規(guī)劃
　　D、稅收政策、交通管制
　　18、最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價應以估價對象的無條件的最高最佳使用為前提進行。( )
　　A、對
　　B、錯
　　19、對于報酬資本化法最一般的公式，下列說法正確的有( )。
　　A、是收益還原法的原理公式，主要用于理論分析
　　B、實際估價中，一般假設報酬率長期維持不變
　　C、報酬資本化法公式均是假設凈收益相對于估價時點發(fā)生在期末
　　D、凈收益、報酬率、收益期限的單位要一致，通常為年，也可以是月、季等
　　20、估價人員在拆遷估價中可按下列( )來把握被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。
　　A、一般以被拆遷房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準
　　B、地方對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定
　　C、拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致后，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果進行評估
　　D、在對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積不能協(xié)商一致時，拆遷人或被拆遷人應當申請有關部門或機構(gòu)確認或測算
      21、從土地使用管制來看，世界上幾乎所有的國家和地區(qū)對土地使用都有或多或少的限制。對于房地產(chǎn)估價來說，有意義的土地使用管制主要包括( )。
　　A、城市規(guī)劃
　　B、險情危害的相鄰關系
　　C、農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設用地
　　D、耕地轉(zhuǎn)為非耕地
　　22、下列房地產(chǎn)不是按其經(jīng)營使用方式來劃分的為( )。
　　A、出售型房地產(chǎn)
　　B、出租型房地產(chǎn)
　　C、辦公型房地產(chǎn)
　　D、自用型房地產(chǎn)
　　23、某一廠房建成后5年被改造為超級市場，并補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40年，建筑物的經(jīng)濟壽命為50年，則計算該建筑物折舊的經(jīng)濟壽命應為( )年。
　　A、40
　　B、42
　　C、45
　　D、50
　　24、實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是( )。
　　A、過去數(shù)據(jù)簡單算術平均法
　　B、過去數(shù)據(jù)加權(quán)算術平均法
　　C、未來數(shù)據(jù)簡單算術平均法
　　D、未來數(shù)據(jù)加權(quán)算術平均法
　　25、人口密度高的地區(qū)，房地產(chǎn)價格一定會趨高。( )
　　A、對
　　B、錯

　　26、為評估某宗房地產(chǎn)2002年10月13日的價格，選取了可比實例甲。其成交價格為 3000元/m2，成交日期為2001年11月13日。經(jīng)調(diào)查獲知2001年6月至2002年10月該類 房地產(chǎn)的價格平均每月比上月上漲1%。對可比實例甲進行交易日期修正后的價格為( ) 元/m2。
　　A、3314
　　B、3347
　　C、3380
　　D、3033
　　27、房地產(chǎn)之所以有價格，前提條件是( )。
　　A、有效供給
　　B、有效需求
　　C、有用性
　　D、稀缺性
　　28、計算出的區(qū)段地價，對于商業(yè)路線價區(qū)段來說是路線價，對于住宅片區(qū)段或工業(yè)片區(qū)段來說是區(qū)片價。( )
　　A、對
　　B、錯
　　29、城市規(guī)劃限制條件可通過下列( )文件了解到。
　　A、規(guī)劃要點、規(guī)劃設計條件通知書
　　B、審定設計方案通知書
　　C、建設用地規(guī)劃許可證
　　D、建設工程規(guī)劃許可證
　　30、假設開發(fā)估價必須考慮資金的時間價值，一般采用計算利息的傳統(tǒng)方式和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預測偏高實際，因此，在實際估價中應盡量采用計算利息的傳統(tǒng)方法。( )
　　A、對
　　B、錯
      31、運用假設開發(fā)法最基本的公式估價，需要重點把握( )。
　　A、待開發(fā)房地產(chǎn)在開發(fā)前后的狀況
　　B、開發(fā)后的房地產(chǎn)經(jīng)營方式
　　C、開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值
　　D、開發(fā)成本和管理費用等費用
　　32、一直臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20 ft，臨街深度為75 ft?，F(xiàn)有一相鄰矩形地塊乙，臨街深度為30 ft，臨街深度為125 ft。運用四三二一法則，地塊乙的總地價為( )萬元。
　　A、65.4
　　B、81.8
　　C、87.2
　　D、109.0
　　33、下列關于長期趨勢法的描述正確的有( )。
　　A、長期趨勢法是根據(jù)房地產(chǎn)價格在長期內(nèi)形成的規(guī)律作出判斷
　　B、長期趨勢法是借助歷史統(tǒng)計資料和現(xiàn)實調(diào)查資料來推測未來，通過對這些資料的統(tǒng)計、分析得出一定的變動規(guī)律，并假定其過去形成的趨勢在未來繼續(xù)存在
　　C、長期趨勢法適用的對象是價格無明顯季節(jié)波動的房地產(chǎn)
　　D、長期趨勢法的適用條件是擁有估價對象或類似房地產(chǎn)的較長時期的歷史價格資料，而且所擁有的歷史資料要真實
　　34、在估價中要特別注意下列( )之間的內(nèi)在聯(lián)系。
　　A、估價方法
　　B、估價目的
　　C、估價時點
　　D、估價對象狀況
　　35、 甲土地的樓面地價為2000元/m2，建筑容積率為5，乙土地的樓面地價為1500元/m2，建筑容積率為7，若兩塊土地的面積等其他條件相同，則( )的總價多。
　　A、甲
　　B、乙
　　C、甲、乙一樣多
　　D、無法比較
　　36、收益性房地產(chǎn)的價值就是其未來凈收益的現(xiàn)值之和，價值的高低主要取決于( )。
　　A、未來凈收益的大小
　　B、獲得凈收益的可靠性
　　C、獲得凈收益期限的長短
　　D、獲得凈收益預期
　　37、估價時點為現(xiàn)在，估計對象為歷史狀況下的情形，多出現(xiàn)在( )中。
　　A、房地產(chǎn)損害賠償案件
　   B、房地產(chǎn)糾紛案件
　　C、房地產(chǎn)預售
　　D、房地產(chǎn)預測
　　38、在市場經(jīng)濟中，( )是最普遍、最廣泛應用的一種分配方式。
　　A、抽簽
　　B、計劃
　　C、價格
　　D、禮讓
　　39、房地產(chǎn)具有易受限制性，政府對房地產(chǎn)的限制通常通過( )來實現(xiàn)。
　　A、充公權(quán)
　　B、管制權(quán)
　　C、征稅權(quán)
　　D、征收權(quán)
　　40、樓面地價應該是( )二者之比值。
　　A、建筑容積率與土地單價
　　B、土地單價與建筑覆蓋率
　　C、土地單價與建筑容積率
　　D、土地總價與總建筑面積
      41、估價上的折舊注重的是( )。
　　A、原始取得價值的減價修正
　　B、原始取得價格的攤銷與回收
　　C、重置價格的攤銷與回收
　　D、價值的減價修正
　　42、估價人員在拆遷估價中可按下列( )來把握被拆遷房屋的性質(zhì)和面積。
　　A、一般以被拆遷房屋的權(quán)屬證書及權(quán)屬檔案的記載為準
　　B、地方對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定
　　C、拆遷人與被拆遷人協(xié)商一致后，可以依據(jù)協(xié)商結(jié)果進行評估
　　D、在對被拆遷房屋的性質(zhì)和面積不能協(xié)商一致時，拆遷人或被拆遷人應當申請有關 部門或機構(gòu)確認或測算
　　43、從估價角度看，開發(fā)商資金的應得利息也要算作開發(fā)商應獲得的利潤當中。( )
　　A、對
　　B、錯
　　44、在明確了估價基本事項的基礎上，應對估價項目進行初步分析，擬定估價作業(yè)方案。估價作業(yè)方案的內(nèi)容主要包括( )。
　　A、擬采用的估價技術路線和估價方法
　　B、擬調(diào)查搜集的資料及其來源渠道
　　C、預計所需的時間、人力、經(jīng)費
　　D、估價作業(yè)步驟和時間進度安排
　　45、在完全競爭條件下，各種用途的經(jīng)濟地租曲線梯度的大到小的排列順序為：( )。
　　A、零售業(yè)、服務業(yè)和批發(fā)業(yè)、多層住宅、農(nóng)業(yè)
　　B、零售業(yè)、多層住宅、服務業(yè)和批發(fā)業(yè)、農(nóng)業(yè)
　　C、農(nóng)業(yè)、多層住宅、零售業(yè)、服務業(yè)和批發(fā)業(yè)
　　D、服務業(yè)和批發(fā)業(yè)、零售業(yè)、多層住宅、零售業(yè)
　　46、用不同的估價方法測算出的結(jié)果可能會有所不同。當這些測算結(jié)果有較大的差異時，估價人員應尋找導致較大差異的原因，并消除不合理的差異。尋找導致較大差異的原因，一般可以按照下列從低級錯誤到高級錯誤的順序進行檢查，即( )。
　　A、①基礎數(shù)據(jù)是否準確一②測算過程是否有錯誤一③參數(shù)選取是否合理一④公式選用是否恰當一⑤所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的一⑥是否符合估價原則
　　B、①基礎數(shù)據(jù)是否準確一②測算過程是否有錯誤一③公式選用是否恰當一④參數(shù)選取是否合理一⑤所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的一⑥是否符合估價原則
　　C、①測算過程是否有錯誤一②基礎數(shù)據(jù)是否準確一③參數(shù)選取是否合理一④公式選用是否恰當一⑤所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的一⑥是否符合估價原則
　　D、①測算過程是否有錯誤一②基礎數(shù)據(jù)是否準確一③公式選用是否恰當一④參數(shù)選取是否合理一⑤所選用的估價方法是否切合估價對象和估價目的一⑥是否符合估價原則
　　47、2000年6月，根據(jù)國務院的統(tǒng)一部署，建設部大力推進原有房地產(chǎn)估價機構(gòu)與政府部門的脫鉤改制工作，使其改制成為( )。
　　A、事業(yè)單位
　　B、公私合營企業(yè)
　　C、有限責任公司或合伙企業(yè)
　　D、私營企業(yè)或個體企業(yè)
　　48、對于估價對象為已經(jīng)消失了的房地產(chǎn)，由于實地查勘的意義不大，所以不需要對估價對象原址進行調(diào)查了解。( )
　　A、對
　　B、錯
　　49、在進行房地產(chǎn)估價時，一般以實地查勘之日作為估價時點，但在某些情況下要對過去或未來某個時點的價值進行評估。估價時點究竟是現(xiàn)在，還是過去或未來，是由估價目的決定的。所以，估價時點也不是委托人或估價人員可以確定的，而是要根據(jù)估價選取的方法來確定。( )
　　A、對
　　B、錯
　　50、8年前建成交付使用的某建筑物，建筑面積是120 m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現(xiàn)值是( )元。
　　A、76880
　　B、79104
　　C、77952
　　D、81562
參考答案
　　1、B 2、B 3、C 4、B D 5、C
　　6、D 7、A 8、A B C 9、C 10、D
　　11、B 12、B C D 13、A B C 14、C 15、B
　　16、B 17、A B C D 18、B 19、A B C D 20、A B C D
　　21、A C D 22、C 23、C 24、D 25、B
　　26、B 27、B C D 28、A 29、A B C D 30、B
　　31、A B 32、A 33、A B C D 34、B C D 35、B
　　36、A B C 37、A 38、C 39、A B C D 40、C D
　　41、D 42、C 43、B 44、A B C D 45、A
　　46、C 47、C 48、B 49、B 50、B