在建工程抵押價值評估范圍的界定

    房地產(chǎn)價值是房地產(chǎn)權(quán)利價值的貨幣表現(xiàn)形態(tài)，對房地產(chǎn)的估價實際上是對其權(quán)利價值的評估。由于在建工程與已建成或舊有的房地產(chǎn)不同，其權(quán)利狀態(tài)中的某些情況由于種種原因，具有一定的隱蔽性。因此，科學(xué)的在建工程抵押價值評估應(yīng)建立在對在建工程評估范圍的準(zhǔn)確界定上。

　　1、土地權(quán)屬

　　在建工程的土地權(quán)屬有兩種性質(zhì)，四種情況，即以出讓方式取得的國有土地使用權(quán)；以租賃方式取得的土地使用權(quán)；以無償劃撥方式取得的國有土地使用權(quán)；集體所有制土地使用權(quán)。不同的權(quán)屬性質(zhì)和情況，其抵押評估價值內(nèi)涵和被評估在建工程即將發(fā)生的經(jīng)濟行為是不完全相同的。

　　2、項目權(quán)屬

　　對在建房地產(chǎn)項目的抵押貸款評估，要查明委估房地產(chǎn)項目是否屬聯(lián)建項目或是否有參建單位，委托單位對委估的在建項目整體或部分是否確實擁有所有權(quán)。若委托單位是委估對象的主建單位，另有一個或兩個參建單位，則參建單位的價值不屬于委托單位所有，其價值不屬于委估房地產(chǎn)的抵押范圍；若委估房地產(chǎn)項目是聯(lián)建項目則委托單位對委估對象擁有的權(quán)利部分是多少？因此評估人員必須對上述情況進(jìn)行充分的調(diào)查并把握，其中特別是要搞清楚項目公司的組成各方的權(quán)利狀況以及各方之間的經(jīng)濟合同在法律上是否有效等等。評估人員只能對委托單位對委估房地產(chǎn)項目所實際擁有的權(quán)利部分進(jìn)行抵押價值評估。

　　3、工程進(jìn)度

　　在估價實務(wù)中，各個委估在建項目完成的在建工程量各不相同，有的是剛剛完成了設(shè)計地坪以下的基礎(chǔ)工程（包括地下室結(jié)構(gòu)部分）；有的是剛剛完成了裙房的結(jié)構(gòu)部分；有的已完成全部的結(jié)構(gòu)封頂?shù)鹊?。大部分的項目，其裝修及設(shè)備安裝工程還沒有進(jìn)行。對于上述不同的情況，評估時必須準(zhǔn)確地把握在建工程項目的實際完成進(jìn)度，即把握其已完成的實物工程量，對于那些未安裝并固定在建筑物主體上的材料和設(shè)備，就不能納入在建房地產(chǎn)項目的評估范圍。因此在對在建工程進(jìn)行抵押價值評估時，不能簡單地根據(jù)工程的實際投資進(jìn)度來評估其價值。

　　4、銷售狀況

　　有些委估的房地產(chǎn)在建項目，已領(lǐng)有商品房預(yù)售許可證，并已預(yù)售了部分樓盤。評估抵押價值時，必須清楚地把握兩個問題，一是預(yù)售許可證所允許預(yù)售的樓層及其建筑面積，即可售部分；二是開發(fā)商已實際出售了多少建筑面積。評估時必須將已售部分的在建實物工程量價值和相應(yīng)的土地使用權(quán)價值從整個在建房地產(chǎn)項目的評估值中扣除。因為已售部分樓盤的權(quán)利已不屬于委托單位所有，委托人無權(quán)將其抵押。