2008年房地產(chǎn)估價師考試專業(yè)名詞解釋（1）

　　名詞：房地產(chǎn)估價(real estate appraisal)

　　解釋：是指專業(yè)房地產(chǎn)估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，按照估價程序，選用適宜的估價方法，并在對影響估價對象價格的因素進(jìn)行綜合分析的基礎(chǔ)上，對估價對象在估價時點(diǎn)的客觀合理價格或價值進(jìn)行測算和判定的活動。

　　名詞：估價時點(diǎn)(date of value)

　　解釋：是指評估價值對應(yīng)的時間，即在該時間上估價對象才有該價值。由于同一宗房地產(chǎn)在不同的時間價值會有所不同，所以，估價通常是對估價對象在某個特定時間的價值作出估計。估價時點(diǎn)通常用公歷年、月、日表示。

　　名詞：估價原則(appraisal principle)

　　解釋：是指人們在房地產(chǎn)估價的反復(fù)實踐和理論探索中，在對房地產(chǎn)價格形成和運(yùn)動的客觀規(guī)律認(rèn)識的基礎(chǔ)上，總結(jié)出的一些簡明扼要、在估價活動中應(yīng)當(dāng)遵循的法則或標(biāo)準(zhǔn)。

　　對房地產(chǎn)估價總的要求是獨(dú)立、客觀、公正。這應(yīng)作為房地產(chǎn)估價的最高行為原則。同時，在具體估價作業(yè)中應(yīng)當(dāng)遵循的技術(shù)性原則主要有合法原則、最高最佳使用原則、估價時點(diǎn)原則、替代原則。

　　名詞：估價目的(appraisal purpose)

　　解釋：是指一個房地產(chǎn)估價項目的估價結(jié)果的期望用途，或者通俗一點(diǎn)講，委托人將未來完成后的估價報告拿去做什么用，是為了滿足何種涉及房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)活動或者民事行為、行政行為等的需要。例如，是為房地產(chǎn)買賣或租賃提供價格或租金參考依據(jù)而估價，還是為銀行衡量擬抵押房地產(chǎn)的價值而估價，還是為確定被拆遷房屋的貨幣補(bǔ)償金額而估價，或是為政府掌握劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入市場應(yīng)補(bǔ)交的土地使用權(quán)出讓金等的數(shù)額而估價。

　　名詞：估價程序(appraisal process)

　　解釋：是指一個房地產(chǎn)估價項目運(yùn)作的全過程中的各項具體工作，按照其相互聯(lián)系排列出的先后進(jìn)行次序。通俗一點(diǎn)講，就是圓滿地完成一個房地產(chǎn)估價項目，從頭到尾需要做哪些工作，應(yīng)當(dāng)先做什么、后做什么。房地產(chǎn)估價的一般程序是：

　　(1)獲取估價業(yè)務(wù);

　　(2)受理估價委托;

　　(3)擬定估價作業(yè)方案;

　　(4)搜集估價所需資料;

　　(5)實地查勘估價對象;

　　(6)選定估價方法測算;

　　(7)確定估價結(jié)果;

　　(8)撰寫估價報告;

　　(9)審核估價報告;

　　(10)出具估價報告;

　　(11)估價資料歸檔。

　　名詞：估價對象

　　解釋：是指一個房地產(chǎn)估價項目中需要評估其客觀合理價格或價值的具體房地產(chǎn)。

　　估價對象是豐富多彩、復(fù)雜多樣的。

　　一、從實物角度來看，估價對象主要有：

　　(1)無建筑物的空地;

　　(2)有建筑物(包括尚未建成的建筑物)的土地;

　　(3)建筑物(包括尚未建成的建筑物);

　　(4)土地與建筑物(已建成的建筑物)的合成體;

　　(5)在建工程(土地與尚未建成的建筑物的合成體);

　　(6)未來狀況下的房地產(chǎn);

　　(7)已經(jīng)消失的房地產(chǎn);

　　(8)現(xiàn)在狀況下的房地產(chǎn)與過去狀況下的房地產(chǎn)的差異部分;

　　(9)房地產(chǎn)的局部;

　　(10)包含有其他資產(chǎn)的房地產(chǎn)或者以房地產(chǎn)價值為主的一個企業(yè)整體;

　　(11)作為企業(yè)整體中的一部分的房地產(chǎn)。

　　需要指出的是，上述估價對象雖然是從實物角度來劃分的，但評估其客觀合理價格或價值仍然包括實物、權(quán)益和區(qū)位三個方面。