房地產估價師《房地產估價理論與方法》第三章資料四

第三章 房地產價格和價值

第四節(jié) 房地產價格和價值的種類

　　一、價值、使用價值和交換價值
　　在房地產估價中，所涉及的價值主要是經濟學范疇的價值。在經濟學里，廣義的價值分為使用價值和交換價值。其中，使用價值：是指物品能滿足人們某種需要的效用；交換價值：是指一種商品同另一種商品相交換的量的關系或比例，即交換價值表現(xiàn)為一定數(shù)量的其他商品。在現(xiàn)代社會，交換價值通常用貨幣來衡量，因此，交換價值一般表現(xiàn)為一定數(shù)量的貨幣。人們在經濟活動中通常簡稱的價值，一般指的是交換價值；在房地產估價中通常所講的價值，也是指交換價值。
　　任何一種物品能夠成為商品，首先必須是有用物，能用來滿足人們的某種需 要。沒有使用價值的物品不會被交換對方所接受，也就不能成為商品，不會有交換價值。因此，使用價值是交換價值的前提，即沒有使用價值肯定就沒有交換價值。但是反過來卻不一定成立，即沒有交換價值不一定沒有使用價值。例如空氣，缺了它我們就不能存活，但通常情況下它沒有交換價值。作為商品的房地產，既有使用價值也有交換價值。
　　就使用價值與交換價值相對而言，房地產估價是評估房地產的交換價值。但在房地產估價中首先應對房地產的質量、功能、完損程度、產權等進行“ 鑒定”, 因為這些影響著房地產交換價值的大小。

　　二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值
　　(一) 成交價格
　　成交價格簡稱成交價，是指在一筆房地產交易中交易雙方實際達成交易――買者同意付出、賣者同意接受，或者買者支付、賣者收取的貨幣額、商品或其他有價物。成交價格是一個已完成的事實，是個別價格，通常隨著交易者的財力、動機、對交易對象和市場行情的了解程度、購買或出售的急迫程度、討價還價能力、交易雙方之間的關系、賣者的價格策略等的不同而不同。
理解成交價格，應對其形成機制，即賣價、買價、成交價三者的關系有所了解：
　　(1)賣價也可稱為供給價格，是站在賣者的角度，指賣者出售房地產時所愿意接受的價格。由于賣者總想多賣一些錢，賣者出售房地產時總有一個所愿意接受的最低價格(簡稱最低賣價)，買者的出價必須高于這個最低價格他才愿意出售，其心態(tài)是在此價格之上越高越好。
　　(2)買價也可稱為需求價格，是站在買者的角度，指買者購買房地產時所愿意支付的價格。由于買者總想少付一些錢，買者購買房地產時總有一個所愿意支付的最高價格(簡稱最高買價), 賣者的要價必須低于這個最高價格他才愿意購買，其心態(tài)是在此價格之下越低越好。
　　(3)賣價和買價都只是買賣雙方中某一方所愿意接受的價格。在實際交易中，只有當最高買價高于或等于最低賣價時，交易才可能成功。因此，在一筆成功的房地產交易中最低賣價、最高買價、成交價三者的關系為：
　　最高買價≥成交價≥最低賣價

　　在圖3-7(a)中，因為最高買價低于最低賣價，所以交易不能成功。在圖3-7 (b) 中，因為最高買價高于最低賣價，所以交易可能成功，并由最低賣價和最高買價構成了成交價格的可能區(qū)間。賣者和買者通常只知道該區(qū)間中自己的那一端，并都試圖了解對方的那一端(但通常不成功)。實際的成交價將落在這一區(qū)間的某個位置，至于是剛好為最低賣價或最高買價還是在它們之間，取決于買賣雙方相對的議價能力和技巧，特別是該種房地產市場是處于買方市場還是賣方市場。買方市場是供大于求、相對過剩、買方掌握著主動權的市場。

　　成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，因此可將成交價格區(qū)分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺。沒有利害關系下進行交易所形成的價格，不受諸如壟斷或強迫交易、對交易對象或市場行情不了解等不良因素的影響；反之，則為非正常成交價格。
　　嚴格地說，正常成交價格的形成條件有以下7個：①公開市場。②交易對象本身具備市場性。③眾多的買者和賣者。買者和賣者的數(shù)量都必須相當多才不至于使買者或賣者的個別情況影響價格，即他們都應是價格的被動接受者，其中的任何一個買者或賣者對價格都沒有控制的力量，沒有顯著的影響力。④買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。⑤理性且自私的經濟行為。這又被稱為“經濟人假定” 。其含義有二，即“人是理性的，也是自私的” 。具體在交易中，指交易雙方均是謹慎的，價格不受任何一方感情沖動的影響；賣者總想多賣一些錢，買者總想少付一些錢。⑥買者和賣者都具有完全信息。這是指買者和賣者都充分了解交易對象的性能和特點，充分了解市場行情。⑦適當?shù)钠陂g完成交易。即有適當長的時間尋找合適的買者或賣者，而不是急于出售或急于購買。
　　成交價格還可以按照交易方式的不同來劃分，例如，按照土地使用權出讓方式的不同，可以將土地使用權出讓的成交價分為招標成交價、拍賣成交價、掛牌成交價和協(xié)議成交價。招標成交價是指采取招標方式交易(或出讓)房地產的成交價格，拍賣成交價是指采取拍賣方式交易(或出讓)房地產的成交價格，掛牌成交價是指采取掛牌方式交易(或出讓)房地產的成交價格，協(xié)議成交價是指采取協(xié)議方式交易(或出讓)房地產的成交價格。
　　從目前土地使用權出讓來看，協(xié)議出讓方式由于是政府對于那些需要扶持的高科技項目等提供土地的方式，一般會降低地價。招標出讓方式由于不僅考慮投標價格，通常還考慮投標人的開發(fā)建設方案和資信等，所以選定的土地使用者不一定是出價最高者，從而有抑制地價的作用，但投標內容僅為投標價格的招標出讓方式有抬高地價的作用。拍賣出讓方式由于土地使用權由誰獲得完全根據(jù)出價的高低確定，所以最能抬高地價。因此，在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標方式，拍賣方式出讓的地價最高。
　　(二)、市場價格
　　市場價格簡稱市價，是指某種房地產在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果(如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù))。

　　(三)、理論價格
　　理論價格是在經濟學假設的“經濟人” 的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。在經濟學里有許多詞來表達它，如價值、內在價值、自然價值、自然價格等。理論價格并不是靜止不變的。
　　價格與供求是互動的：一方面，價格是由供給力量與需求力量相互作用決定的；另一方面，供給量與需求量又受價格的影響，通過價格調節(jié)達到均衡。市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。市場價格的正常波動是由真實需求與真實供給相互作用造成的。凡是影響真實需求與真實供給的因素，如居民收入、房地產開發(fā)建設成本等的變化，都可能使市場價格發(fā)生波動。因此，在正常市場或正常經濟發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格而上下波動，不會偏離太遠。但在市場參與者普遍不理性的情況下，市場價格可能會較大、較長時期脫離理論價格，例如在投機需求帶領下或在非理性預期下形成不正常的過高價格。
　　一般地說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動(即小波動圍繞著大波動而上下波動，大波動又圍繞著更大的波動而上下波動), 它們之間的關系可見圖 3-8 。

　　就成交價格、市場價格、理論價格三者相對而言，房地產估價是評估房地產的市場價格。
　　(四)、評估價值
　　評估價值 (appraisal value) 也稱為評估價格、估計價值，簡稱評估值、評估價，是指房地產估價師通過估價活動所得出的估價對象的價值。評估價值可以根據(jù)所采用的估價方法的不同而有不同的稱呼。
　　從某種意義上講，收益法求得的價值傾向于最高買價，成本法求得的價值傾向于最低賣價，市場法求得的價值傾向于成交價格。此外，收益法求得的價值趨向于理論價格，市場法求得的價值趨向于市場價格。當房地產市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，市場法求得的價值應當與收益法求得的價值基本一致。在房地產市場存在泡沫的情況下，市場法求得的價值會大大高于收益法求得的價值。換句話說，如果市場法求得的價值大大高于收益法求得的價值，則說明這種房地產的價值被市場高估或者房地產市場存在一定的泡沫。當成本法求得的價值(在不考慮經濟折舊的情況下)大大高于市場法或收益法求得的價值，則說明房地產供大于求或者市場不景氣；反之，則說明房地產供不應求或者市場景氣。
　　評估價值不是事實，但在為交易目的而估價時，評估價值與成交價格有著密切的關系。由于缺乏完全市場，房地產交易往往需要專業(yè)房地產估價為交易當事人提供要價或出價的參考依據(jù)，或者提供議價的基礎。在這種情況下，房地產的評估價值往往會成為房地產的成交價格。
　　從理論上講，一個良好的評估價值 = 正常成交價格 = 市場價格。

　　三、市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、清算價值和投資價值
　　不論何種類型的評估價值均是推測估價對象在一定條件下最可能的價格。這是一組按照價值前提或者說評估價值的本質來劃分的房地產價值。
　　(一)、市場價值
　　在本書第一章中我們把市場價值定義為房地產在滿足下列條件下進行交易最可能的價格：①交易雙方是自愿地進行交易的；②交易雙方是出于利己動機進行交易的；③交易雙方是精明、謹慎行事的，并且了解交易對象、知曉市場行情；④交易雙方有較充裕的時間進行交易；⑤不存在買者因特殊興趣而給予附加出價?？梢?，市場價值是假定估價對象在符合上述一系列假設條件下進行交易而最可能實現(xiàn)的價格。
　　城市房屋拆遷雖然是強制性的，不符合市場價值形成條件中的“交易雙方是自愿地進行交易的”, 但因為要對被拆遷人給予合理補償，所以，城市房屋拆遷估價應當采用市場價值標準。
　　(二) 快速變現(xiàn)價值
　　在現(xiàn)實估價中，許多估價目的要求評估的是市場價值，但也有一些估價目的要求評估的不是市場價值，而是在不符合市場價值形成條件中的一個或多個條件下最可能的價格。其中，快速變現(xiàn)價值是指不符合市場價值形成條件中的“交易雙方有較充裕的時間進行交易”下最可能的價格。由于房地產的流動性差，如果交易時間較短(如銷售期短于正?；蚝侠淼匿N售期), 則其最可能的價格較低，因此快速變現(xiàn)價值通常低于市場價值。
　　(三)、謹慎價值
　　謹慎價值是指在存在不確定性因素的情況下遵守謹慎原則評估出的價值。謹慎原則見本書第五章第七節(jié)。謹慎價值通常低于市場價值。例如，為了防范房地產信貸風險，要求評估的房地產抵押價值為謹慎價值。
　　(四)、清算價值
　　清算價值是指在非繼續(xù)使用條件下的價值。它一般低于市場價值。例如，某種針對特定品牌進行了裝飾裝修的餐廳，當不再作為該種品牌的餐廳繼續(xù)經營而出售時，該種裝飾裝修不但不會增加該餐廳的價值，反而會減少該餐廳的價值。因此，此時清算價值會低于市場價值。但在城市房屋拆遷的情況下，雖然該餐廳也不會繼續(xù)經營下去，但要假設繼續(xù)經營來評估其市場價值，并據(jù)此給予拆遷補償。
　　(五)、投資價值
　　投資價值一詞有兩種含義：一是指值得投資，例如人們在為某個房地產項目或某項資產做銷售宣傳時，經常稱其具有投資價值；二是指從某個特定的投資者(即某個具體的技資者)的角度來衡量的價值。這里所講的投資價值指的是后者。
　　同一房地產對于不同的投資者之所以會有不同的投資價值，是因為不同的投資者可能在開發(fā)建設成本或經營費用方面的優(yōu)勢不同，納稅狀況不同，對未來的信心不同等因素造成的。所有這些因素都會影響投資者對該房地產未來收益能力的估計，從而影響投資者對該房地產價值的估計。如果所有的投資者都做出相同的假設，也面臨相同的環(huán)境狀況，則投資價值與市場價值就會相等，但實際上很少出現(xiàn)這種情況。
　　值得注意的是：評估投資價值與評估市場價值的方法一般是相同的，所不同的主要是參數(shù)取值；投資者評估的房地產的投資價值大于或等于該房地產的市場價格，是其投資行為(或交易) 能夠實現(xiàn)的基本條件。
　　就投資價值與市場價值相對而言，房地產估價所評估的是房地產的市場價值。但作為房地產估價師，評估房地產的投資價值為投資者決策提供參考，也是其服務的重要領域。

　　四、原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值
　　原始價值、賬面價值、公允價值主要是在會計中使用的價值概念。原始價值 (original value) 簡稱原值、原價，也稱為歷史成本、原始購置成本，是指一項資產在當初取得時實際發(fā)生的成本，對于外購的資產，包括購買價款、相關稅費和可直接歸屬于該資產的其他支出；對于自行建造的資產，為建造該資產達到預定可使用狀態(tài)前所發(fā)生的必要支出。會計核算的歷史成本原則，要求將原始價值作為資產的入賬價值。
　　賬面價值(book value)也稱為賬面凈值、折余價值，是指一項資產的原始價值減去已計提折舊后的余額。
　　公允價值(fair value)是指在公平交易中，熟悉情況的交易雙方自愿進行資產交換或者債務清償?shù)慕痤~。
　　市場價值也稱為實際價值，是指一項資產現(xiàn)時在市場上實際所值的價格；或者假設把該資產拿到市場上去交易，它最可能實現(xiàn)的價格。市場價值與公允價值的內涵基本相同。
　　原始價值是始終不變的，賬面價值是隨著時間的流逝而不斷減少的，公允價值、市場價值是隨著時間的流逝而波動的。公允價值、市場價值與賬面價值或原始價值可能有關，但通常情況下是無關的。
　　市場價值雖然通常與賬面價值元關，但仍然可以將賬面價值作為一種參考。
就原始價值、賬面價值、公允價值與市場價值相對而言，房地產估價是評估房地產的公允價值、市場價值。

　　五、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、計稅價值和征收價值
　　這是一組按照經濟行為類型來劃分的房地產價格或價值。
　　(一)、買賣價格
　　買賣價格，也稱為銷售價格，簡稱買賣價，是房地產權利人采取買賣方式將其房地產轉移給他人，由房地產權利人(作為賣方)收取或他人(作為買方)支付的貨幣額、商品或其他有價物。
　　(二) 租賃價格
　　租賃價格通常稱為租金，在土地或以土地為主的情況下一般稱為地租，在土地與建筑物合在一起的情況下一般稱為房租，是房屋所有權人或土地使用權人作為出租人將其房地產出租給承租人使用，由承租人向出租人支付或出租人向承租人收取的貨幣額、商品或其他有價物。
　　在過去“提高公房租金”的城鎮(zhèn)住房制度改革中，把房租分為市場租金、商品租金、成本租金、準成本租金和福利租金。其中，市場租金也稱為協(xié)議租金，是指由市場供求狀況決定的租金。商品租金也稱為全價租金，是指以房地產價值為基礎確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產稅、保險費、地租和利潤八項因素構成。成本租金是指按照出租房屋的經營成本確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、投資利息、房產稅五項因素構成。準成本租金是指接近但還達不到成本租金水平的租金。福利租金是指象征性收取的很低水平的租金。
　　真正的房租構成因素應當包括：①地租 ；②房屋折舊費，包括結構、設備和裝飾裝修的折舊費 ；③維修費；④管理費；⑤投資利息；⑥保險費；⑦房地產稅(是房地產持有環(huán)節(jié)的稅收。目前屬于這種性質的稅收有房產稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產稅)；⑧租賃費用，如租賃代理費； ⑨租賃稅費，如營業(yè)稅、城市維護建設稅、教育費附加、租賃手續(xù)費；⑩利潤。
　　實際中的房租可能包含著上述真正的房租構成因素之外的費用，例如可能包含家具設備使用費、物業(yè)服務費用、水費、電費、燃氣費、供暖費、通信費、有線電視費等；也可能未包含上述真正的房租構成因素的費用，例如出租人與承租人約定維修費、管理費、保險費等由承租人負擔。房租有的按使用面積計算，有的按建筑面積計算，有的按套或幢計算。其中，住宅一般是按使用面積或套計租，非住宅一般是按建筑面積計租。房租也有日租金、月租金和年租金。房租還有定額租金、定率租金(也稱為分成租金、百分比租金，零售商業(yè)用房通常采用這種租金)等。此外，還應注意租賃價格與租賃權價格(承租人權益價值)是兩個不同的概念。

　　(三)、抵押價值
　　在房地產抵押貸款中，一邊是未償還的貸款余額，一邊是抵押房地產的價值,貸款人希望在整個抵押期間，抵押房地產無論是在設立抵押權時的價值，還是隨著時間的流逝而變化直至實現(xiàn)抵押權時的價值，都要大于未償還的貸款余額，因為只有這樣才可能保障貸款收回。因此從理論上講，房地產抵押價值應當是債務人不履行到期債務或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權的情形時，抵押房地產折價的價值或者拍賣、變賣最可能所得的價款扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。法定優(yōu)先受償款是假定實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建設工程價款、已抵押擔保的債權數(shù)額以及其他法定優(yōu)先受償款，但不包括強制執(zhí)行費用。
　　下列公式有助于對抵押價值的理解:
　　抵押貸款額度=抵押價值×貸款成數(shù)
　　抵押價值＝未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值－法定優(yōu)先受償款＝未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值－拖欠建設工程款價－已抵押擔保的債權數(shù)額－其他優(yōu)先受償款
　　其中，將已抵押的房地產再次抵押的，其抵押價值可稱為再次抵押價值，并有：
　　己抵押貸款余額再次抵押價值 = 未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值－已抵押貸款余額/貸款成數(shù)
　　(四)、保險價值
　　保險價值(insurable value)是將房地產投保時，為確定保險金額提供參考依據(jù)而評估的價值。評估保險價值時，估價對象的范圍應視所投保的險種而定。例如，投?；馂碾U時的保險價值，僅是有可能遭受火災損毀的建筑物的價值及其可能的連帶損失，而不包含不可損毀的土地的價值，通常具體是指建筑物的重建成本(或重置成本)和重建期間的經濟損失(如租金損失)。
　　(五)、計稅價值
　　計稅價值 (assessed value), 也稱為課稅價值，是為征稅的需要，由估價師評估的作為計稅依據(jù)的價值。具體的計稅價值如何，要視稅收政策而定。1986年9月15日，國務院發(fā)布的《中華人民共和國房產稅暫行條例》規(guī)定，房產稅的計稅依據(jù)是房產原值一次減除10%－30%后的余值或房產的租金收入。
　　(六)、征收價值
　　征收價值是政府強制取得房地產時應給予的補償金額。
　　美國雷利•巴洛維教授在《土地資源經濟學――不動產經濟學》一書中的下列一段描述，較好地說明了房地產的成本、售價、抵押價值、課稅價值、征收價值之間的聯(lián)系和區(qū)別：不動產經濟價值的一些重要概念，可以用一個經營者花費5萬美元購置一塊建筑場地，然后再花2萬美元修建一幢辦公樓的例子來說明。這時他在他的財產中已投入25萬美元，表示投資成本的總和。當他將該財產作為抵押貸款評估時，該財產只會有21萬美元的貸款價值，估稅員以13萬美元估定財產收稅價值。如果該財產所有者決定出售該財產，在與房地產經紀人談妥以后，他決定標價30萬美元。然而，在他確實得到標價以前，他會發(fā)現(xiàn)自己的財產正是某種公共項目所需要的，可以得到27.5萬美元的征收價值。上面這5個數(shù)字中，每一個數(shù)字都代表著一種經濟價值的衡量，每一個數(shù)字都有一種解釋和合理性。

　　六、所有權價格、使用權價格和其他權益的價格
　　這是一組按照所交易或者估價的房地產權益來劃分的房地產價格。同一宗房地產，交易或者估價的可能是所有權，也可能是使用權，還可能是其他權利，例如租賃權、抵押權、地役權等；交易或者估價的所有權、使用權還可能附帶有租約，設立了抵押權、地役權；另外，該所有權或使用權還可能受到政府政策的限制，存在糾紛或者被依法查封、限制交易等等。
　　(一) 所有權價格
　　房地產所有權價格，是指房屋所有權價格、土地所有權價格，或者房屋所有權與土地所有權價格。中國目前只有房屋所有權價格，沒有土地所有權價格。因此 ,中國目前通常不存在土地所有權價值評估。但在特殊情況下可能需要對土地所有權價值進行評估，例如衡量社會總財富中土地財富總量是多少時，評估的應當是土地所有權價值而不是土地使用權價值。
　　(二)、使用權價格
　　房地產使用權價格，主要是指土地使用權價格。中國目前有償出讓和轉讓土地的價格均是土地使用權價格。由于土地使用權又有建設用地使用權(其中又分為出讓土地使用權和劃撥土地使用權)、宅基地使用權、土地承包經營權等。所以，土地使用權價格又有相應的使用權價格。
　　土地所有權價格與土地使用權價格有著極為復雜的關系。在正常情況下，土 地所有權價格高于土地使用權價格，但在現(xiàn)實復雜的情況下，也可能出現(xiàn)相反的情形。
　　(三)、其他權益的價格
　　其他權益的價格在此未具體列明，泛指所有權價格、使用權價格以外的各種房地產權益的價格，例如租賃權價格、抵押權價格、地役權價格等等。

　　七、實際價格和名義價格
　　實際價格是指在成交日期時一次性付清的價格，或者將不是在成交日期時一次性付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次性付清的價格。具體實例參見教材。

　　八、現(xiàn)貨價格、期貨價格及現(xiàn)房價格、期房價格
　　現(xiàn)實中的商品交易有現(xiàn)貨交易和期貨交易，由此有現(xiàn)貨價格和期貨價格之說?，F(xiàn)貨價格是指在交易達成后立刻或在短期內(可視為在交易達成的同時)進行商品交割的價格。期貨價格是指在交易達成后按約定在未來某個日期進行商品交割的價格。無論是現(xiàn)貨交易還是期貨交易，價格支付方式又有在交易達成后立即或在短期內一次性付清、按約定在未來某個日期一次性付清和分期支付等，因此形成了多種組合形式，歸納為表 3-2 。

　　房地產也有類似的現(xiàn)貨交易和期貨交易及現(xiàn)貨價格和期貨價格。房地產的現(xiàn)貨價格是指以現(xiàn)狀房地產為交易標的的價格。該房地產的現(xiàn)狀可能是一塊準備建造但尚未建造建筑物的土地，可能是一項在建工程，也可能是建筑物已建造完成的房地產；當為建筑物已建造完成的房地產時，即為現(xiàn)房價格(含土地價格)。房地產的期貨價格是指以未來狀況的房地產為交易標的的價格，其中最常見的是期房價格(含土地價格) 。期房價格是指以目前尚未建造完成而在將來建造完成后的建筑物及其占用范圍內的土地為交易標的的價格。
　　在期房與現(xiàn)房同品質(包括質量、功能、環(huán)境和物業(yè)管理等)下，期房價格低于現(xiàn)房價格。以可以出租的公寓來看，由于買現(xiàn)房可以立即出租，買期房在期房成為現(xiàn)房期間不能享受租金收入，并由于買期房總存在著風險, 所以，期房價格與現(xiàn)房價格之間的關系是：

　　期房價格＝現(xiàn)房價格－預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值－風險補償
　　【例 3-2】某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為 3300元/m2時，出租的年未凈收益為 330元/m2 。假設折現(xiàn)率為10%, 風險補償估計為現(xiàn)房價格的2%, 試計算該期房目前的價格。
　　【解】該期房目前的價格計算如下:
 
　　在現(xiàn)實中，常常出現(xiàn)同地段的期房價格比現(xiàn)房價格高的相反現(xiàn)象。這主要是 由于兩者的品質不同，例如現(xiàn)房的戶型和環(huán)境較差、功能已落后等。

　　九、市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價
　　這是一組《中華人民共和國價格法》(1997年12月29 日中華人民共和國主席令第92 號公布)規(guī)定，實質上是按照政府對價格的管制或干預程度來劃分的房地產價格。
　　從政府對房地產價格的管制或干預程度來劃分，可將房地產價格分為市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價。
市場調節(jié)價：是指由經營者自主制定，通過市場競爭形成的價格。對于實行市場調節(jié)價的房地產，由于經營者可以自主制定價格，所以估價應依據(jù)市場供求狀況進行。
　　政府指導價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經營者制定的價格。對于實行政府指導價的房地產，由于經營者應在政府指導價規(guī)定的幅度內制定價格，所以估價結果不得超出政府指導價規(guī)定的幅度。
　　政府定價：是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。對于實行政府定價的房地產，由于經營者應執(zhí)行政府定價，所以估價結果應以政府定價為準。例如在城鎮(zhèn)住房制度改革中，出售公有住房的標準價、成本價就屬于政府定價。

　　十、基準地價、標定地價和房屋重置價格
　　這是一組《中華人民共和國城市房地產管理法》規(guī)定應當定期確定并公布的房地產價格。
基準地價是指在城鎮(zhèn)一定區(qū)域范圍內，對現(xiàn)狀利用條件下不同級別或不同均質地域的土地，按照商業(yè)、居住、工業(yè)等用途，分別評估確定的某一時點法定最高出讓年限國有土地使用權的平均價格。
標定地價是指政府根據(jù)管理需要，評估的某一宗地在正常土地市場條件下于某一時點的土地使用權價格。它是該類土地在該區(qū)域的標準指導價格。

　　十一、土地價格、建筑物價格和房地價格
　　這是一組按照房地產的基本存在形態(tài)來劃分的房地產價格。
　　(一) 土地價格
　　土地價格簡稱地價，如果是一塊無建筑物的空地，是指該塊土地的價格；如果是一塊有建筑物的土地，是指其中的土地部分的價格，不包含該土地上的建筑物的價格。
　　(二)、建筑物價格
　　建筑物價格是指建筑物部分的價格，不包含該建筑物占用范圍內的土地的價 格。人們平常所說的房價，例如購買一套商品住房的價格，通常含有該建筑物占用范圍內的土地的價格，與這里所說的建筑物價格的內涵不同。
　　(三)、房地價格
　　房地價格也稱為房地混合價，是指土地與建筑物綜合體的價格，或者建筑物及其占用范圍內的土地的價格，或者土地及其上的建筑物的價格。該價格往往等同于人們平常所說的房價。
　　對于同一宗房地產而言，有：
　　房地價格 = 土地價格 + 建筑物價格
　　土地價格 = 房地價格－建筑物價格
　　建筑物價格 = 房地價格－土地價格

　　十二、總價格、單位價格和樓面地價
　　這是一組按照價格的表示單位來劃分的房地產價格。
　　(一) 總價格
　　總價格簡稱總價，是指某一宗或者某一區(qū)域范圍內的房地產整體的價格。
　　(二)、單位價格
　　單位價格簡稱單價，其中，土地單價是指單位土地面積的土地價格，建筑物單價通常是指單位建筑物面積的建筑物價格，房地單價通常是指單位建筑物面積的房地價格。房地產的單位價格一般可以反映房地產價格水平的高低。
　　(三)、樓面地價
　　樓面地價是一種特殊的土地單價，是按照土地上的建筑物面積均攤的土地價 格。在通常情況下，樓面地價是按照建筑面積均攤的土地價格。在這種情況下，樓面地價與土地總價的關系為：
 

　　認識樓面地價的作用十分重要。在現(xiàn)實中，樓面地價往往比土地單價更能反 映土地價格水平的高低。例如，有甲、乙兩塊土地，甲土地的單價為 700元/ m2時，乙土地的單價為 510元/m2, 如果甲、乙兩塊土地的其他條件完全相同，毫無疑問甲土地比乙土地貴(每平方米土地面積貴190元 ), 此時明智的買者會購買乙土地而不會購買甲土地。但如果甲、乙兩塊土地的容積率不同，除此之外的其他條件都相同，則不應簡單地根據(jù)土地單價來判斷甲海乙兩塊土地的價格高低，而應采用樓面地價。

　　十三、起價、標價、成交價和均價
　　這是在商品房銷售中出現(xiàn)的一組房地產價格。
　　起價是指所銷售的商品房的最低價格。這個價格通常是最差的樓層、朝向、戶型的商品房價格，甚至這種價格的商品房不存在，僅是在宣傳中為了吸引人們對所銷售商品房的關注而虛設的價格。因此，起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。
標價也稱為報價、表格價，是商品房出售者在其“價目表”上標注的不同樓層、朝向、戶型的商品房出售價格，即賣方的要價。一般情況下，買賣雙方會圍繞著這個價格進行討價還價，最后出售者可能作出某種程度的讓步，按照一個比這個價格低的價格成交。
　　成交價是商品房買賣雙方的實際交易價格。商品房買賣合同中寫明的價格一般就是這個價格。
　　均價是所銷售商品房的平均價格，具體有標價的平均價格和成交價的平均價格。成交價的平均價格一般可以反映所銷售商品房的總體價格水平。

　　十四、評估價、保留價、起拍價、應價和成交價
　　這是在房地產拍賣活動中出現(xiàn)的一組房地產價格。房地產拍賣是以公開競價 的形式，將房地產轉讓給最高應價的競買人或表示以該最高價買受的優(yōu)先購買權 人的買賣方式。
　　房地產拍賣活動中所說的評估價，通常是指為有關當事人確定拍賣保留價等 提供參照，對擬拍賣的房地產的市場價值進行分析、測算和判斷的結果。房地產拍賣活動中還有另一種評估價，即為競買人確定其最高應價提供參考依據(jù)，對拍賣房地產的市場價值或者投資價值進行分析、測算和判斷的結果。
　　保留價也稱為拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格。拍賣 分為無保留價拍賣和有保留價拍賣。起拍價也稱為開叫價格、起叫價，是拍賣師在拍賣時首次報出的拍賣標的的價格。應價是競買人對拍賣師報出的價格的應允，或是競買人自己報出的購買價格。

課后練習題
一．單項選擇題
1、房地產交易成交的條件是(    )。
A、最高買價≥成交價≥最低賣價
B、最低賣價≥成交價≥最高買價
C、成交價≥最高買價≥最低賣價
D、最低賣價≥最高買≥成交價
2、通常情況下土地使用權出讓方式的地價由低到高的排序為(    )。
 A、協(xié)議、拍賣、招標
 B、拍賣、招標、協(xié)議
 C、協(xié)議、招標、拍賣
 D、招標、拍賣、協(xié)議
3、按照價值前提或者說評估價值的本質來劃分的房地產價值是(    )。
 A、投資價值
 B、成交價格
 C、評估價值
 D、理論價格
4、某抵押房地產估價值為500萬元，其中法定優(yōu)先受償權債務為50萬元，施工過程中拖欠工程款為50萬元，已抵押擔保的債權數(shù)額為50萬元，其他優(yōu)先受償款為50萬元，貸款成數(shù)為60%，則抵押貸款額度應為(    )萬元。
A、500
B、200
C、300
D、180
5、某房地產1997年1月1日的原值為500萬元，2007年1月1日的估價價值為700萬元，房地產計稅值按一次減除10%后的余值計算，則該房地產2007年1月1日的計稅價值應為(    )。
A、500
B、450
C、700
D、630
6、一般而言，對同一房地產的征收價值正確的描述為(    )。
A、征收價值大于其課稅價值
B、征收價值小于其抵押貸款價值
C、征收價值小于其成本價值
D、征收價值小于其市場價值
7、某期房尚有1年時間才可投入使用，與其類似的現(xiàn)房價格為 3300元/ m2時，出租的年未凈收益為 330元/m2 。假設折現(xiàn)率為10%, 風險補償估計為現(xiàn)房價格的2%,該期房目前的價格為(    )元/ m2。
A、2970
B、3300
C、3630
D、2934
8、某房地產土地面積為2000m2，土地價值為400000元，容積率為2，建筑物價值為8000000元，則該房地產的房地單價為(    )元/m2。
A、2100
B、2000
C、2200
D、3000
9、某套住宅的套內建筑面積為145m2，套內使用面積為132m2，應分攤的公共部分建筑面積為9m2，按套內使用面積計算的價格為3500元／m2，則該套住宅按建筑面積計算的價格為(    )元／m2。
A、3000
B．3277
C．3295
D．3599
10、某房地產土地總價為6000萬元，土地單價為1000元/m2，容積率為2，則該房地產的摟面地價為(    )元/m2。
A、1000
B、600
C、500
D．無法計算

二、多項選擇
1、正常成交價格的形成條件是(    )。
A、公開市場，交易對象本身具備市場性；
B、眾多的買者和賣者；
C、買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿；
D、理性且自私的經濟行為；
E、買者和賣者都具有完全信息，適當?shù)钠陂g完成交易。
2、下列一組說法正確的是(    )。
A、收益法求得的價值傾向于最高買價，成本法求得的價值傾向于最低賣價；
B、收益法求得的價值趨向于理論價格，市場法求得的價值趨向于市場價格；
C、當房地產市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，市場法求得的價值應當與收益法求得的價值基本一致；
D、在房地產市場存在泡沫的情況下，市場法求得的價值會大大高于收益法求得的價值；
E、如果市場法求得的價值大大高于收益法求得的價值，則說明這種房地產的價值被市場高估或者房地產市場存在一定的泡沫。
3、成本租金是指按照出租房屋的經營成本確定的租金，由(   )因素構成。
A、折舊費；
B、維修費；
C、管理費；
D、投資利息；
E、房產稅。
4、真正的房租構成因素應當包括(    )。
A、地租 、房屋折舊費；
B、維修費、管理費；
C、投資利息、保險費；
D、房地產稅、租賃費用；
E、租賃稅費、利潤。
三、判斷題
1、如果房地產沒有交換價值不一定沒有使用價值。
2、在通常情況下采取協(xié)議方式出讓的地價最低，其次是招標方式，拍賣方式出讓的地價最高。
3、在某房地產市場對某類房地產采用市場法求得的價值為7000元/m2，采用收益法求得的價值為3000元/m2，則說明此類房地產市場存在一定的泡沫。
4、在某房地產市場對某類房地產采用成本法求得的價值為7000元/m2，采用收益法或者市場法求得的價值為3000元/m2，則說明此類房地產市場景氣。
5、就原始價值、賬面價值、公允價值與市場價值相對而言，房地產估價是評估房地產的公允價值、市場價值。

參考答案
一．單項選擇題
1、A  2、C  3、A  4、D  5、B  6、A  7、D  8、A  9、A  10、C
二、多項選擇
1、ABCDE  2、ABCDE  3、ABCDE  4、ABCDE
三、判斷題
1、錯  2、對  3、對  4、錯  5、對