房地產(chǎn)估價(jià)師《房地產(chǎn)估價(jià)理論與方法》第六章資料二

第六章  市場(chǎng)法

第二節(jié) 搜集交易實(shí)例

　　一、搜集大量交易實(shí)例的必要性
　　運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)需要擁有大量的交易實(shí)例。只有擁有了估價(jià)對(duì)象所在地的大量的房地產(chǎn)交易實(shí)例，才能把握估價(jià)對(duì)象所在地的正常的房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情，從而保障評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值不會(huì)超出合理的范圍；才能選擇出符合一定數(shù)量和質(zhì)量要求的可比實(shí)例，從而保障根據(jù)這些可比實(shí)例評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值更加精準(zhǔn)而不會(huì)出現(xiàn)較大誤差。因此，估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師應(yīng)當(dāng)盡力搜集較多的交易實(shí)例。

　　二、搜集交易實(shí)例的途徑
　　搜集交易實(shí)例及相關(guān)參考資料的途徑主要有:
　　(1)查閱政府有關(guān)部門(mén)的房地產(chǎn)交易資料。
　　(2)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人了解其促成交易的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況。
　　(3)向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰以及相關(guān)律師、會(huì)計(jì)師等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況。
　　(4)同行之間相互提供。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)師之間可以相互提供其搜集的交易實(shí)例和所經(jīng)手的估價(jià)案例資料。
　　(5)與房地產(chǎn)出售者或其代理人，如業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等洽談，獲得房地產(chǎn)的要價(jià)等資料；查閱報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料；參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)，了解房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情，搜集有關(guān)信息，索取有關(guān)資料。要價(jià)、掛牌價(jià)、報(bào)價(jià)、標(biāo)價(jià)雖然一般不能反映真實(shí)的市場(chǎng)價(jià)格行情，不應(yīng)作為交易實(shí)例，但這些價(jià)格在一定程度上可以作為了解市場(chǎng)行情的參考。此段話要記住，每年都變著花樣出題。

　　三、搜集交易實(shí)例的要求
　　搜集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證。
　　在搜集交易實(shí)例時(shí)應(yīng)盡可能搜集較多的內(nèi)容，一般包括：①交易實(shí)例房地產(chǎn)的基本狀況，例如名稱(chēng)、坐落、四至、面積、用途、產(chǎn)權(quán)、土地形狀、土地使用期限、建筑物建成日期、建筑結(jié)構(gòu)、周?chē)h(huán)境景觀等；②交易雙方，例如賣(mài)方和買(mǎi)方的名稱(chēng)，賣(mài)方和買(mǎi)方之間的關(guān)系；③成交日期；④成交價(jià)格，包括總價(jià)、單價(jià)及計(jì)價(jià)方式(如按建筑面積計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)、按使用面積計(jì)價(jià)、按套計(jì)價(jià)等)；⑤付款方式，例如一次性付款、分期付款(包括付款期限、每期付款額或付款比率)、貸款方式付款(包括首付款比例、貸款期限)；⑥交易情況，例如交易目的(賣(mài)方為何而賣(mài)，買(mǎi)方為何而買(mǎi)), 交易方式(如協(xié)議、招標(biāo)、拍賣(mài)、掛牌等), 交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式(如買(mǎi)賣(mài)雙方是依照規(guī)定或者按照當(dāng)?shù)亓?xí)慣各自繳納自己應(yīng)繳納的，還是全部由賣(mài)方負(fù)擔(dān)，或者全部由買(mǎi)方負(fù)擔(dān)等), 有無(wú)利害關(guān)系人之間的交易、急于出售或急于購(gòu)買(mǎi)等特殊交易情況。

　　四、建立交易實(shí)例庫(kù)
　　房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)建立房地產(chǎn)交易(包括買(mǎi)賣(mài)、租賃)實(shí)例庫(kù)。建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)不僅是運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)的需要，而且是從事房地產(chǎn)估價(jià)及相關(guān)咨詢(xún)、顧問(wèn)業(yè)務(wù)的一項(xiàng)基礎(chǔ)性工作，也是形成房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)核心競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段之一。建立房地產(chǎn)交易實(shí)例庫(kù)有利于交易實(shí)例資料的保存和在需要時(shí)查找、調(diào)用，能有效提高估價(jià)工作效率。