2010理論與方法:房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)1

　　房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)

　　為了進(jìn)一步理解和把握房地產(chǎn)估價(jià)的含義，做好房地產(chǎn)估價(jià)工作，還應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)估價(jià)的本質(zhì)有下列5點(diǎn)認(rèn)識(shí)。

　　(一)房地產(chǎn)估價(jià)是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格

　　中國在20世紀(jì)80年代開始恢復(fù)房地產(chǎn)估價(jià)活動(dòng)時(shí)，為了避免與傳統(tǒng)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價(jià)值內(nèi)涵——“勞動(dòng)價(jià)值”相混淆而引起一些不必要和無意義的爭論或者產(chǎn)生誤解，特別是當(dāng)時(shí)人們對(duì)本質(zhì)上不是勞動(dòng)產(chǎn)品的土地，否認(rèn)它有價(jià)值或者對(duì)它是否有價(jià)值存在很大分歧，從而采用了“價(jià)格評(píng)估”的稱謂而未采用“價(jià)值評(píng)估”的稱謂。

　　價(jià)值(value)和價(jià)格(price)之間的關(guān)系及本質(zhì)區(qū)別是：價(jià)值是物的真實(shí)所值，是內(nèi)在的，是相對(duì)客觀和相對(duì)穩(wěn)定的，是價(jià)格的波動(dòng)“中心”;價(jià)格是價(jià)值的外在表現(xiàn)，圍繞著價(jià)值而上下波動(dòng)，是實(shí)際發(fā)生、已經(jīng)完成并且可以觀察到的事實(shí)，它因人而異，時(shí)高時(shí)低?，F(xiàn)實(shí)中由于定價(jià)決策、個(gè)人偏好或者交易者之間的利害關(guān)系和無知等原因，時(shí)常會(huì)出現(xiàn)“低值高價(jià)”或者“高值低價(jià)”等價(jià)格背離價(jià)值的情況。因此，為了表述上更加科學(xué)、準(zhǔn)確，減少估價(jià)的主觀隨意性，也為了與國際上通行的估價(jià)理念、理論相一致，便于對(duì)外交流溝通，應(yīng)當(dāng)強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)估價(jià)本質(zhì)上是評(píng)估房地產(chǎn)的價(jià)值而不是價(jià)格。

　　還需要指出的是，雖然估價(jià)是評(píng)估價(jià)值，而且理論上是價(jià)值決定價(jià)格，但在估價(jià)實(shí)踐中一般是通過外表的價(jià)格來了解內(nèi)在的價(jià)值。另外，價(jià)值和價(jià)格的內(nèi)涵雖然在估價(jià)理論上有上述嚴(yán)格區(qū)分，但由于習(xí)慣等方面的原因，有時(shí)并不對(duì)它們作嚴(yán)格意義上的區(qū)別，可以交換使用。

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