2010理論與方法:房地產(chǎn)估價的本質(zhì)4

　　(四)房地產(chǎn)估價會有誤差，但誤差應(yīng)在合理的范圍內(nèi)

　　在一般人看來，合格的估價師對同一房地產(chǎn)評估出的價值應(yīng)相同;對于為交易提供參考依據(jù)的估價，評估出的價值是否正確還應(yīng)當(dāng)用事后的實際成交價格來檢驗。但在實際中，評估出的價值與實際成交價格通常有差異甚至差異較大;即使是聘請合格的估價師對同一房地產(chǎn)在同一時間的同種價值進(jìn)行重新評估，不同的估價師評估出的價值往往也不相同。這就產(chǎn)生了估價準(zhǔn)確性的問題。

　　對估價準(zhǔn)確性問題的全面認(rèn)識包括下列幾點：

　　(1)即使都是合格的估價師，也不可能得出完全相同的價值意見，只會得出近似的價值意見。因為估價總是在信息不完全及存在許多不確定因素下作出的，并且不同的估價師掌握的信息一般不可能完全相同。

　　(2)所有的評估價值都會有誤差，即：評估價值=真實價值+誤差。估價對象的真實價值只是理論上存在，實際中不可得知，因此評估價值有誤差是必然的。即使是對高度、面積、重量等一般物理量的測量，雖然被測量物和測量工具通常是有形的實物，但也不可避免地存在誤差。更何況是估價，它在某種意義上是選用無形的估價方法等去測量看不見、摸不著的價值，存在誤差也就不難理解了。

　　(3)不能用物理量測量的誤差標(biāo)準(zhǔn)來要求估價的誤差標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)允許估價有較大的誤差。在英國和其他英聯(lián)邦國家，在估價委托人起訴估價師的法庭訴訟中，法官使用的誤差范圍通常是±10%，有時放寬到±15%，對于難度很大的估價業(yè)務(wù)甚至放寬到±20%。如果評估價值超出了誤差范圍，即可以認(rèn)為估價師存在“專業(yè)疏忽(professional negligence)”。但以誤差范圍來判斷估價的準(zhǔn)確性，在英國估價行業(yè)內(nèi)一直有爭議。雖然如此，估價誤差還應(yīng)有個度，誤差應(yīng)在合理范圍內(nèi)，因此就需要確定一個合理的誤差范圍，上述英國的估價誤差范圍值得借鑒。

　　(4)判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，理論上是將它與真實價值進(jìn)行比較。由于真實價值不可得知，便出現(xiàn)了兩種替代真實價值的選擇：一是實際成交價格;二是合格的估價師的重新估價結(jié)果。因為評估價值一般是在一系列正常交易假定條件下最可能的價格，而實際成交時的交易情況不一定是正常的，從而實際成交價格不一定是正常市場價格，所以一般不能采用實際成交價格，而應(yīng)采用合格的估價師(通常為公認(rèn)的具有較高專業(yè)勝任能力的若干名估價老師)對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點下的重新估價結(jié)果。

　　(5)即使可以用上述方法判斷一個評估價值的誤差大小或者準(zhǔn)確性，但在實際估價鑒定中并不輕易直接評判一個評估價值的對與錯和誤差大小，而是通過考察估價師和估價機(jī)構(gòu)在履行估價程序上有無疏漏、在估價過程中有無失誤等，間接對其估價結(jié)果予以肯定或否定。

　　為了使評估價值更加客觀合理，防止不同的估價師對同一估價對象在同一估價目的、同一估價時點評估出的價值出現(xiàn)較大偏差，相關(guān)估價國際組織、區(qū)域組織以及許多國家和地區(qū)的估價組織或者政府部門制定了指導(dǎo)估價師從事估價業(yè)務(wù)的技術(shù)規(guī)范和職業(yè)道德規(guī)范的估價標(biāo)準(zhǔn)、規(guī)則、指南、指引等。例如，國際估價標(biāo)準(zhǔn)委員會(International Valuation Standards Committee，IVSC)制定并努力推廣《國際估價標(biāo)準(zhǔn)》(International Valuation Standards，EVS)，歐洲估價師協(xié)會聯(lián)合會(The European Group of Valuers' Associations，TEGoVA)制定了《歐洲估價標(biāo)準(zhǔn)》(European Valuation Standards，EVS)，美國估價促進(jìn)會估價標(biāo)準(zhǔn)委員會(The Appraisal Standards Board of The Appraisal Foundation)制定了《專業(yè)估價操作統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)》(Uniform Standards of Professional Appraisal Practice，USPAP)，英國皇家特許測量師學(xué)會(Royal Institution of Chartered Surveyors，RICS)制定了《皇家特許測量師學(xué)會估價標(biāo)準(zhǔn)》(RICS Valuation Standards)，日本制定了《不動產(chǎn)鑒定評價基準(zhǔn)》，中國中國臺灣內(nèi)政部制定了《不動產(chǎn)估價技術(shù)規(guī)則》，中國香港測量師學(xué)會制定了《中國香港測量師學(xué)會物業(yè)估值準(zhǔn)則》(The HKIS Valuation Standards on Properties)，中國內(nèi)地制定了國家標(biāo)準(zhǔn)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》并發(fā)布了《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》、《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》等。

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