2010年房估師復(fù)習(xí):房地產(chǎn)價(jià)格影響的制度政策

　　房地產(chǎn)制度政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也許是最大的，特別是房地產(chǎn)的所有制、使用制、交易管理制度及價(jià)格政策。

　　目前，中國(guó)房地產(chǎn)所有制是房屋可以私人所有，其中的住宅絕大部分為私人所有，而且可以買賣;但土地所有權(quán)屬于國(guó)家或者農(nóng)民集體，不能買賣，僅能通過(guò)征收方式由農(nóng)民集體所有變?yōu)閲?guó)家所有這種單向流動(dòng)。因此，土地仍然沒(méi)有所有權(quán)價(jià)格，所謂的土地價(jià)格均是土地使用權(quán)價(jià)格。如果同時(shí)存在著所有權(quán)價(jià)格和使用權(quán)價(jià)格，則使用權(quán)價(jià)格一般會(huì)低于所有權(quán)價(jià)格。另外，土地使用權(quán)是有限期的，因此土地及房地產(chǎn)價(jià)格的高低又與土地使用期限的長(zhǎng)短有關(guān)。一般情況下，土地使用期限越長(zhǎng)，土地及房地產(chǎn)的價(jià)格會(huì)越高，反之會(huì)越低。中國(guó)的城市建設(shè)用地還是政府壟斷供應(yīng)的，供地政策(包括供應(yīng)量、供應(yīng)結(jié)構(gòu)和供應(yīng)方式等)的變化會(huì)引起土地及房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)。此句話為重要結(jié)論。

　　在房地產(chǎn)制度政策中，房地產(chǎn)價(jià)格政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響也很大。房地產(chǎn)價(jià)格政策是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格高低與漲落的態(tài)度及采取的相應(yīng)管制或干預(yù)方式、措施等，包括對(duì)房地產(chǎn)是實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)、政府指導(dǎo)價(jià)還是政府定價(jià)。房地產(chǎn)價(jià)格政策抽象來(lái)看可分為兩類，一類是高價(jià)格政策，另一類是低價(jià)格政策。所謂高價(jià)格政策，一般是指政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格放任不管，或者有意通過(guò)某些措施來(lái)抬高房地產(chǎn)價(jià)格;低價(jià)格政策，一般是指政府采取種種措施來(lái)抑制房地產(chǎn)價(jià)格上漲。因此，高價(jià)格政策促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格上漲，低價(jià)格政策造成房地產(chǎn)價(jià)格下降。但值得注意的是，低價(jià)格政策并不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平低下;同理，高價(jià)格政策也不意味著造成房地產(chǎn)價(jià)格的絕對(duì)水平很高。

　　政府對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的管制或干預(yù)方式，可能是直接定價(jià)或者制定最高限價(jià)或最低限價(jià)，也可能是通過(guò)一些其他措施或手段來(lái)調(diào)節(jié)價(jià)格。其中，抑制房地產(chǎn)價(jià)格的措施是多種多樣的，它們導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下降的速度和幅度不盡相同，這些措施主要有：①政府在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快時(shí)通過(guò)增加土地供應(yīng)或者加大、加快房屋建設(shè)，以增加房地產(chǎn)供給，從而平抑房地產(chǎn)價(jià)格;②規(guī)定按照合理的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)成本和利潤(rùn)率來(lái)定價(jià);③制定最高限價(jià)，規(guī)定房地產(chǎn)交易時(shí)不得突破此價(jià)格;④建立一套房地產(chǎn)交易管理制度，遏制房地產(chǎn)投機(jī)炒作。此外，還可以采取稅收、金融等政策來(lái)穩(wěn)定或抑制房地產(chǎn)價(jià)格。上述三段話為重要結(jié)論或者重要內(nèi)容。

更多信息請(qǐng)?jiān)L問(wèn)：房地產(chǎn)估價(jià)師頻道   房地產(chǎn)估價(jià)師論壇

·2010年房地產(chǎn)估價(jià)師考試時(shí)間：10月16.17日
·2010房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)招生簡(jiǎn)章
·2010年房地產(chǎn)估價(jià)師由黑敬祥等主講