2010理論與方法:房地產(chǎn)價(jià)格影響的物價(jià)

　　反映一般物價(jià)變動(dòng)的主要指標(biāo)有居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)(CPI)和生產(chǎn)資料價(jià)格指 數(shù)(PPI) 。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期內(nèi)居民消費(fèi)價(jià)格變動(dòng)趨勢和變動(dòng)程 度的相對數(shù)。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)分為食品、衣著、家庭設(shè)備及用品、醫(yī)療保健、交通和通訊、娛樂教育和文化用品、居住、服務(wù)項(xiàng)目等八個(gè)大類。該指數(shù)是綜合了城市居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和農(nóng)民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)計(jì)算取得。生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)是反映一定時(shí)期內(nèi)生產(chǎn)資料價(jià)格變動(dòng)趨勢和變動(dòng)程度的相對數(shù)，包括能源、鋼材、有色金屬、化工產(chǎn)品、木材等項(xiàng)目。當(dāng)前中國統(tǒng)計(jì)口徑中，房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)沒有納入居民消費(fèi)。

　　價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)核算，房地產(chǎn)是被列入固定資產(chǎn)投資。因此，居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)和生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)的變動(dòng)并不反映房地產(chǎn)價(jià)格的變動(dòng)，只是間接影響。房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)的互動(dòng)關(guān)系非常復(fù)雜。通常情況下，物價(jià)的普遍波動(dòng)表明貨幣購買力的變動(dòng)，即幣值發(fā)生變動(dòng)。此時(shí)物價(jià)變動(dòng)，房地產(chǎn)價(jià)格也隨之變動(dòng)，如果其他條件不變，那么物價(jià)變動(dòng)的百分比就相當(dāng)于房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的百分比，而且兩者的動(dòng)向也應(yīng)一致，則表示房地產(chǎn)價(jià)格與一般物價(jià)之間的實(shí)質(zhì)關(guān)系未變。

　　不論一般物價(jià)總水平是否變動(dòng)，其中某些物價(jià)的變動(dòng)也可能會(huì)引起房地產(chǎn)價(jià) 格的變動(dòng)，特別是諸如建筑材料價(jià)格(尤其是水泥、鋼材、木材的價(jià)格)、建筑構(gòu)配件價(jià)格、設(shè)備價(jià)格、建筑人工費(fèi)等“房地產(chǎn)投入要素”的價(jià)格上漲，會(huì)增加房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)成本，從而可能推動(dòng)房地產(chǎn)價(jià)格上漲。

　　從較長時(shí)期來看，國內(nèi)外統(tǒng)計(jì)資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格的上漲率要高于一般物價(jià)的上漲率。但在房地產(chǎn)價(jià)格中，土地價(jià)格、新建商品房價(jià)格、存量房屋價(jià)格、房屋租賃價(jià)格，或者不同用途房地產(chǎn)的價(jià)格，其變動(dòng)幅度不是完全同步的，有時(shí)甚至是不同方向的。

　　關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格中的房價(jià)(房地價(jià)格)與地價(jià)的關(guān)系，目前有三種觀點(diǎn)：一是成本決定論，認(rèn)為地價(jià)作為房價(jià)的重要組成部分，地價(jià)對房價(jià)的影響是顯著的，地價(jià)上漲導(dǎo)致房價(jià)上漲。二是需求帶動(dòng)論，認(rèn)為房地產(chǎn)作為最終產(chǎn)品，其價(jià)格由市場供求決定，地價(jià)水平取決于房價(jià)水平。三是相互影響論，認(rèn)為上述兩種觀點(diǎn)都有一定道理，但都不全面，房價(jià)與地價(jià)的關(guān)系在一定范圍內(nèi)是相互作用、相互影響的關(guān)系。實(shí)際上，在有較多土地供應(yīng)者的情況下，房價(jià)是主動(dòng)的，地價(jià)是被動(dòng)的，即地價(jià)水平主要取決于房價(jià)水平，就如同一般情況下地租水平是由農(nóng)產(chǎn)品價(jià)格水平?jīng)Q定的那樣。但在房地產(chǎn)開發(fā)用地由政府獨(dú)家壟斷供應(yīng)的情況下，土地一級(jí)市場上的地價(jià)水平在很大程度上影響著新建商品房的價(jià)格水平，預(yù)期政府會(huì)減少土地供應(yīng)將造成的地價(jià)上漲或者其壟斷的高地價(jià)，是會(huì)推動(dòng)房價(jià)上漲或者市場會(huì)以房價(jià)上漲來做出反應(yīng)的。

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