經(jīng)營與管理:房地產(chǎn)產(chǎn)品定位實(shí)用技巧3

　　三、樓層用途的定位技巧

　　不同的人對(duì)各樓層空間的需求不同，也就是各個(gè)樓層事實(shí)上是不同的市場，具有個(gè)別的供需情況、用途特性、交易性質(zhì)及空間價(jià)值等，而這些差異的存在，能給予從事產(chǎn)品定位的人發(fā)揮創(chuàng)意的機(jī)會(huì)。

　　我們可將一幢大樓的立體空間，分成下列四個(gè)市場個(gè)別考慮它們的定位特性。

　　(一)是頂樓市場，這種產(chǎn)品不論在采光、通風(fēng)、視野及私密性方面，都比其他樓層更具有得天獨(dú)厚的條件，又由于每棟樓只有一個(gè)頂樓樓層，這種相對(duì)稀有性使得頂樓市場常出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況。

　　(二)是門面市場，通常是指建筑物的一樓至二樓。這種產(chǎn)品的價(jià)值在于它與外界環(huán)境的臨近性(例如臨路的店面、辦公室)，或者有將外界環(huán)境內(nèi)部化的機(jī)會(huì)(例如擁有庭院的住宅)。這種地利條件及稀有性，使得門面市場的價(jià)值不但比其他樓層高，而且還常出現(xiàn)求過于供的現(xiàn)象。

　　(三)是地下室市場，這種產(chǎn)品有時(shí)具備獨(dú)立功能及用途(例如作為商場或停車位)，有時(shí)則可能成為其他樓層的連帶產(chǎn)品(例如作為一樓的私有地下室，或其他樓層的共有設(shè)施空間)。

　　(四)是中間層市場，包括建筑物的二樓以上直至頂樓以下的樓層。這個(gè)市場各樓層之間的相對(duì)條件差異有限，而其所占有的空間比例又最大，因此一般所稱不動(dòng)產(chǎn)市場景氣與否，多半是指中間層市場的供需狀況而言。

　　就產(chǎn)品定位者而言，除了要辨別不同樓層市場的異質(zhì)性之外，還要注意下列事項(xiàng)，以充分發(fā)揮空間的附加值。

　　(一)妥善運(yùn)用規(guī)劃，以平衡供需失調(diào)現(xiàn)象。例如在商業(yè)氣息濃厚的黃金地段，借助一樓帶二樓或地下室合并規(guī)劃，以增加門面市場的供給量;或頂樓采取樓中樓設(shè)計(jì)，能滿足更多的頂樓市場需求者，都是創(chuàng)造更高價(jià)值空間的好方法。

　　(二)明確區(qū)分不同樓層市場，以針對(duì)需求設(shè)計(jì)產(chǎn)品。例如門面市場重視臨街性，在規(guī)劃上須注意維持眼好動(dòng)線及聯(lián)外機(jī)會(huì);頂樓市場追求通風(fēng)、采光及視野等條件，因此須注意棟距開窗、隔熱等設(shè)計(jì)。

　　(三)合理利用容積率，以改變傳統(tǒng)空間觀念。例如拉高建筑物高度，超越鄰近建筑物高度;增加高樓層面積，以塑造“準(zhǔn)頂樓”空間(即指與頂樓具備同樣采光、通風(fēng)條件的高樓層);或利用二疊或三疊規(guī)劃，使得有天(頂樓)有地(一樓)的空間增加。

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