2010年房估師復(fù)習(xí):房地產(chǎn)和房地產(chǎn)業(yè)概述

　　(一)房地產(chǎn)的概念和特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。

　　房產(chǎn)是指在法律上有明確權(quán)屬關(guān)系的房屋財(cái)產(chǎn)。具體包括：住宅、廠房、倉(cāng)庫(kù)，以及商業(yè)、服務(wù)、辦公、文化、教育、醫(yī)療、體育、公共設(shè)施等多方面的用房。從其所有權(quán)的不同，還可分為國(guó)有房產(chǎn)、集體所有的房產(chǎn)、私人房產(chǎn)、涉外房產(chǎn)等等。地產(chǎn)是指在法律上有明確的權(quán)屬關(guān)系的土地財(cái)產(chǎn)。土地作為一種特殊的生產(chǎn)資料，在社會(huì)生活中起著重要的作用。具體包括：城鎮(zhèn)土地、農(nóng)村土地、耕地、荒地、風(fēng)景區(qū)、自然保護(hù)區(qū)以及其他陸地面積及其上下空間。根據(jù)其所有權(quán)的不同，可分為國(guó)有土地和集體所有的土地。根據(jù)其開(kāi)發(fā)利用的程度，還可分為生地、毛地和熟地等等。

　　房產(chǎn)和地產(chǎn)在物質(zhì)形態(tài)上緊密聯(lián)系，在經(jīng)濟(jì)運(yùn)行過(guò)程中往往也是以整體姿態(tài)出現(xiàn)，所以一般統(tǒng)稱為房地產(chǎn)。房地產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)相比，具有明顯的特點(diǎn)：

　　1、不可移動(dòng)性。因?yàn)橐苿?dòng)就會(huì)喪失或改變經(jīng)濟(jì)價(jià)值，所以房地產(chǎn)又稱為“不動(dòng)產(chǎn)”。

　　2、永久性。土地具有永久性，房屋的使用期限也較其他財(cái)產(chǎn)長(zhǎng)。

　　3、特定性。房地產(chǎn)是特定物，因?yàn)榧词乖O(shè)計(jì)風(fēng)格、外觀規(guī)格、用料完全相同的建筑物，也會(huì)因?yàn)樘幱诓煌牡乩砦恢煤途哂胁煌闹苓叚h(huán)境而不同。

　　4、保值性和增值性。有限的土地資源和隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)對(duì)房地產(chǎn)的無(wú)限需求決定了房地產(chǎn)在整體上會(huì)隨著社會(huì)發(fā)展保值和增值。

　　(二)房地產(chǎn)業(yè)概述

　　1、 房地產(chǎn)業(yè)的概念和范圍

　　房地產(chǎn)業(yè)是指從事房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的產(chǎn)業(yè)。具體包括土地開(kāi)發(fā)、房屋建設(shè)、房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理、房屋修繕?lè)?wù)等等。

　　2、 我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的改革歷程

　　在舊的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，我國(guó)實(shí)行的是城市土地?zé)o償使用和住房由國(guó)家統(tǒng)一建造、統(tǒng)一分配的住房福利制度。這種制度隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人口的激增，到80年代后期，已日益暴露出種種嚴(yán)重的弊端。首先，在土地利用方面，城市土地通過(guò)行政劃撥的方式分配給使用者無(wú)償無(wú)期限使用，土地資源浪費(fèi)嚴(yán)重，而國(guó)家卻白白流失了大量的財(cái)政收入;另一方面，由于土地未實(shí)現(xiàn)商業(yè)化，必然使土地使用權(quán)變相地成為一種“特權(quán)”，而真正希望用地者如境外投資者卻無(wú)從取得，只能通過(guò)名義上的“合資”、“合作”來(lái)間接取得，扭曲了經(jīng)濟(jì)行為。其次，在住房制度方面，福利性住房使國(guó)家只有投入沒(méi)有產(chǎn)出，背上沉重的包袱。1978年黨的十一屆三中全會(huì)以后，房地產(chǎn)制度隨著經(jīng)濟(jì)體制改革的全面開(kāi)展而進(jìn)入了全新的階段。首先是土地使用權(quán)的改革。1988年第九屆人大通過(guò)了憲法修正案，明確規(guī)定了土地使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓。土地使用權(quán)成為一項(xiàng)獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)權(quán)利，在有效期內(nèi)，可以出售、交換、贈(zèng)與、出租和抵押。土地有償使用成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本前提，有力地推動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。其次在住房改革方面，國(guó)家逐步從國(guó)家統(tǒng)包到國(guó)家、地方、企業(yè)、個(gè)人共同投資，到1998年下半年最終全面取消福利分房制度。第三，國(guó)家在全國(guó)各地建立了房地產(chǎn)交易市場(chǎng)，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等活動(dòng)納入到規(guī)范的市場(chǎng)中去。

　　至此，我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)基本擺脫了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的桎梏，成為我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下的重要產(chǎn)業(yè)和國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要生力軍。但是，房地產(chǎn)業(yè)畢竟是一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)市場(chǎng)也仍然處于完善和健全之中，需要相關(guān)配套的法律制度建設(shè)跟上去，才能保證房地產(chǎn)業(yè)的持久、健康地發(fā)展。

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