2010年房估師復(fù)習(xí):商品房預(yù)售

　　(一)商品房預(yù)售的特征

　　商品房是指由房地產(chǎn)開發(fā)公司綜合開發(fā)、建設(shè)用于出售的住宅、商業(yè)用房及其他建筑物。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給買受人，由買受人支付定金并分期支付房價(jià)款的行為。它是商品房轉(zhuǎn)讓的一種特殊形式。

　　商品房預(yù)售也常被稱為“賣樓花”，它是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)籌措開發(fā)資金的一種有效途徑，也是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分散和轉(zhuǎn)移開發(fā)經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)的重要手段。對于購房人來講，“預(yù)售”這種購房方式可使其避免一次性支付巨額購房款。因此，實(shí)踐中絕大部分商品房買賣是通過預(yù)售的方式進(jìn)行的。

　　商品房預(yù)售作為商品房買賣的一種特殊形式，主要具有以下特征：

　　1.房屋預(yù)售合同法律關(guān)系的主體一方是特定的。根據(jù)我國現(xiàn)行有關(guān)法規(guī)的規(guī)定，商品房預(yù)售法律關(guān)系中的預(yù)售方，只能是具有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資格，并符合法定條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，不是普通的公、私房屋所有者。而預(yù)購方卻沒有特定要求和限制，可以是任何法人、公民個(gè)人和其他社會(huì)組織。

　　2.房屋預(yù)售合同的標(biāo)的是尚在建設(shè)中的房屋。與現(xiàn)房交易相比，商品房預(yù)售合同的標(biāo)的，實(shí)質(zhì)上是在房屋建成后依約交足房價(jià)款并獲得其所有權(quán)的一種“權(quán)利”。在合同約定的期限屆滿，房屋建成后，預(yù)購人便可憑這種“權(quán)利”，要求預(yù)售方依約交付所預(yù)購的房屋。

　　3.商品房預(yù)售要受到較強(qiáng)的國家干預(yù)。由于在“預(yù)售”這種交易方式對購房人來講，客觀上存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)，如房屋質(zhì)量達(dá)不到合同約定要求的風(fēng)險(xiǎn)、“樓房爛尾”的風(fēng)險(xiǎn)、合同標(biāo)的物重大瑕疵的風(fēng)險(xiǎn)及標(biāo)的物毀損滅失的風(fēng)險(xiǎn)等。為了減少樓花購買的風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)廣大購房者的合法權(quán)益，國家通常對商品房預(yù)售采取一些特殊的監(jiān)管措施，如商品房預(yù)售登記辦備案制度;商品房預(yù)售許可制度等。

　　(二)商品房預(yù)售的條件

　　商品房預(yù)售交易形式本身對購房人來講存在很大的風(fēng)險(xiǎn)。如果有關(guān)法律制度不完善，管理不力，極易產(chǎn)生損害購房人合法權(quán)益的問題，根據(jù)我國有關(guān)法律的規(guī)定，商品房預(yù)售的條件如下：

　　1.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已交付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書。

　　2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證

　　3.按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定了施工進(jìn)度和竣工交付日期。

　　4.取得商品房預(yù)售許可證。

　　我國《商品房預(yù)售管理辦法》明確規(guī)定“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門申請預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。

　　只有符合上述條件的商品房預(yù)售，才具有法律效力，受法律保護(hù)。違反法定條件預(yù)售商品房的，由縣級(jí)以上人民政府房產(chǎn)管理部門處以警告、責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，還可以并處罰款。

　　(三)商品房預(yù)售的程序

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，首先應(yīng)向商品房預(yù)售行政主管部門取得《商品房預(yù)售許可證》，然后才能向社會(huì)預(yù)售商品房。預(yù)售商品房一般按下列程序進(jìn)行。

　　1.售前宣傳。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)在預(yù)售商品房之前，要通過各種方式進(jìn)行廣告宣傳，展示自己擬預(yù)售的房屋，供購房人選擇。

　　2.簽訂商品房預(yù)售合同。商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)與承購人簽訂商品房預(yù)售合同。目前我國的商品房預(yù)售一般是采用標(biāo)準(zhǔn)合同

　　3.辦理登記備案手續(xù)。商品房預(yù)售合同簽訂后，開發(fā)企業(yè)應(yīng)自簽約之日起30日內(nèi)，向房地產(chǎn)管理部門核實(shí)、縣人民政府土地管理部門辦理商品房預(yù)售合同登記備案手續(xù)。

　　4.辦理入住手續(xù)。商品房預(yù)售合同簽訂后，預(yù)售方要按合同約定的時(shí)間向購房人交付房屋，保證購房人能按約定的時(shí)間入住。在辦理入住手續(xù)時(shí)，購房人要簽訂物業(yè)管理公約，并交納相關(guān)費(fèi)用。

　　5.辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。預(yù)售的商品房交付使用之日起90日內(nèi)，承購人應(yīng)依法持有關(guān)憑證到房產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)，領(lǐng)取房屋所有權(quán)證。

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