2010年房估師復(fù)習(xí):建國后我國房地產(chǎn)立法概況1

　　房地產(chǎn)法是調(diào)整房地產(chǎn)所有權(quán)人之間、房地產(chǎn)所有權(quán)人與非所有權(quán)人(包括房地產(chǎn)使用人、修建人、管理人等)之間在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營、房地產(chǎn)交易(包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押和房地產(chǎn)租賃)、房地產(chǎn)權(quán)屬、房地產(chǎn)管理等過程中發(fā)生的各種關(guān)系的法律規(guī)范的總稱。房地產(chǎn)法有廣義與狹義之分。廣義的房地產(chǎn)法是指對(duì)房地產(chǎn)關(guān)系進(jìn)行調(diào)整的所有的法律、法規(guī)、條例等的總稱。它包括憲法、民法、經(jīng)濟(jì)法中有關(guān)調(diào)整房地產(chǎn)的條款以及土地管理法、城市規(guī)劃法、城市房地產(chǎn)管理法等普通法的規(guī)定以及房地產(chǎn)行政法規(guī)、部門規(guī)章等。狹義的房地產(chǎn)法是指國家立法機(jī)關(guān)即全國人民代表大會(huì)制定的對(duì)城市房地產(chǎn)關(guān)系作統(tǒng)一調(diào)整的基本法律即《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》。

　　本文擬從廣義的角度對(duì)建國后我國房地產(chǎn)法的立法狀況進(jìn)行列舉。按照歷史發(fā)展的順序，大體可以分為以下三個(gè)階段：

　　第一階段：1949～1978年的房地產(chǎn)法的立法狀況

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　　1949年10月1日新中國成立后至1956年國民經(jīng)濟(jì)恢復(fù)時(shí)期

　　建國初根據(jù)《中國人民政治協(xié)商會(huì)議共同綱領(lǐng)》，國家對(duì)屬于地主、官僚資本家、反革命、戰(zhàn)犯、漢奸及國民黨政府的房地產(chǎn)分別采取了接管、沒收、征收、征用的政策，中央人民政府1949年頒布了《公房公產(chǎn)統(tǒng)一管理的決定》;1950年的《中華人民共和國土地改革法》、《土地改革中對(duì)華僑土地財(cái)產(chǎn)的處理辦法》、《城市郊區(qū)土地改革條例》、《關(guān)于填發(fā)土地房產(chǎn)所有證的指導(dǎo)》、《內(nèi)務(wù)部土地政策司對(duì)目前城市房產(chǎn)問題的意見》;1951年政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》、《關(guān)于沒收戰(zhàn)犯、漢奸、官僚資本家及反革命分子財(cái)產(chǎn)的指示》;1953年政務(wù)院公布的《國家建設(shè)征用土地辦法》和1955年《農(nóng)業(yè)合作化示范章程》等。

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　　上世紀(jì)五十年代后半期到文化大革命前

　　1956年《關(guān)于目前城市私有房產(chǎn)基本情況及進(jìn)行社會(huì)主義改造的意見》，通過付給房主租金對(duì)私房改造，通過對(duì)私營企業(yè)所占用的土地由國家贖買收歸國有的形式，使城市土地成為以公有制為主體，從而從根本上確立了城市房地產(chǎn)的社會(huì)主義公有制。1961年對(duì)私房改造的政策性文件《關(guān)于加速城市私人出租房屋社會(huì)主義改造工作的聯(lián)合通知》、1963年《關(guān)于對(duì)華僑出租房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造問題的報(bào)告》;1964年《關(guān)于私有出租房屋社會(huì)主義改造問題的報(bào)告》、《關(guān)于對(duì)港澳同胞出租房屋進(jìn)行社會(huì)主義改造問題的報(bào)告》及1965年《關(guān)于私房改造中處理典當(dāng)房屋問題的意見》等。這些意見、報(bào)告、通知等無疑對(duì)私房的社會(huì)主義改造起了政策性的指導(dǎo)作用。

　　1966～1976年　十年文化大革命時(shí)期

　　文革期間，由于極左思潮的影響，整個(gè)國家的法制建設(shè)遭到極大破壞，城市房地產(chǎn)管理也處于極度混亂之中，許多城市私房被非法接管、沒收、公房被強(qiáng)占、破壞。在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間理，房地產(chǎn)立法陷于停頓狀態(tài)，不僅沒有建立新的房地產(chǎn)管理制度，原有的管理制度也遭到很大的破壞，嚴(yán)重阻礙了我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的形成與發(fā)展?？荚嚧?。文化大革命中由于極“左”思想的影響及政策的混亂，造成了許多房產(chǎn)糾紛， 特別是非法擠占沒收私人房產(chǎn)情況嚴(yán)重。

　　這一階段房地產(chǎn)法的立法特點(diǎn)有：

　　1、這時(shí)期房地產(chǎn)立法主要是以部門規(guī)章、黨的政策的形式出現(xiàn)。

　　2、確立了城市土地為國家所有，農(nóng)村土地歸集體所有的原則，徹底消滅了土地

　　私有制。土地供給由行政劃撥;土地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值不被承認(rèn)。城市住房實(shí)行非商品化。

　　3、立法數(shù)量過少;立法程序混亂，缺乏民主性;立法層次較低，缺乏科學(xué)性，規(guī)范性。

　　第二階段：1979～1994年的立法

　　這一階段又可分為復(fù)興時(shí)期(1979～1988年)與大發(fā)展時(shí)期(1988～1994年)。

　　復(fù)興時(shí)期(1979～1988年)

　　黨的十一屆三中全會(huì)以后，經(jīng)歷了幾十載沉寂的房地產(chǎn)業(yè)開始了復(fù)蘇，房地產(chǎn)“熱”起來了。為使房地產(chǎn)業(yè)在生產(chǎn)、流通和消費(fèi)等各個(gè)環(huán)節(jié)有法可依，國家加強(qiáng)了對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的法制建設(shè)，主要表現(xiàn)在： 1982年國務(wù)院頒布《國家建設(shè)征用土地條例》、《村鎮(zhèn)建房用地管理?xiàng)l例》;1983年城市私有房屋管理?xiàng)l例》、《建筑稅征收暫行辦法》、《城鎮(zhèn)個(gè)人建造住宅管理辦法》;1984年《城市規(guī)劃條例》、《關(guān)于外國人私有房屋管理的若干規(guī)定》;1985年《村鎮(zhèn)建設(shè)管理暫行規(guī)定》;1986年《中華人民共和國土地管理法》、《房產(chǎn)稅暫行條例》、《城市維護(hù)建設(shè)稅暫行條例》;1987年《關(guān)于加強(qiáng)城市建設(shè)綜合開發(fā)公司資質(zhì)管理工作的通知》。

　　為了解決“文革”期間擠占、沒收私人房屋問題，落實(shí)房產(chǎn)的政策主要有：1980年中辦發(fā)(1980)75號(hào)文件《中央辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)北京市委關(guān)于處理機(jī)關(guān)部隊(duì)擠占私房，進(jìn)一步落實(shí)私房政策的通知》;1982年《關(guān)于轉(zhuǎn)發(fā)〈進(jìn)一步抓好落實(shí)私房政策工作的意見〉的通知》; 1984年《關(guān)于加快落實(shí)華僑私房政策的意見》; 1985年《關(guān)于城市私有出租房屋社會(huì)主義改造遺留問題的處理意見》， 1986年《關(guān)于進(jìn)一步落實(shí)〈中央落實(shí)政策小組擴(kuò)大會(huì)議紀(jì)要〉的補(bǔ)充意見》;1987年《關(guān)于落實(shí)華僑私房政策的補(bǔ)充意見》，1987年《關(guān)于進(jìn)一步處理好城鎮(zhèn)私房遺留問題的通知》。正式處理國家代管房產(chǎn)是1983年開始的，1983年《關(guān)于對(duì)國民黨軍政人員出走棄留的代管房產(chǎn)處理意見的通知》，1984年《關(guān)于加快落實(shí)華僑私房政策的意見》;1987年《關(guān)于落實(shí)華僑私房政策的補(bǔ)充意見》;1991年《關(guān)于處理去臺(tái)人員房產(chǎn)問題的通知》。

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