2010年房估師復(fù)習(xí):房地產(chǎn)法律關(guān)系1

　　一、概念

　　房地產(chǎn)法律關(guān)系，是指房地產(chǎn)法律規(guī)范在調(diào)整房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)關(guān)系的過程中發(fā)生在房地產(chǎn)主體之間的權(quán)利義務(wù)或職權(quán)職責(zé)關(guān)系。只有那些為房地產(chǎn)法律規(guī)范確認(rèn)和調(diào)整的房地產(chǎn)關(guān)系才是房地產(chǎn)法律關(guān)系。

　　二、房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成

　　房地產(chǎn)法律關(guān)系包括三個要素：主體、客體和內(nèi)容。三者對房地產(chǎn)法律關(guān)系的構(gòu)成缺一不可，任何一個要素的變更和消滅都會導(dǎo)致房地產(chǎn)法律關(guān)系的變更和消滅。

　　(一)房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體

　　房地產(chǎn)法律關(guān)系的主體，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系的參加者，或者是房地產(chǎn)法律關(guān)系中經(jīng)濟(jì)權(quán)利的享有者和經(jīng)濟(jì)義務(wù)的履行者，或者是經(jīng)濟(jì)職權(quán)的行使者和經(jīng)濟(jì)職責(zé)的承擔(dān)著。

　　按照各類主體在房地產(chǎn)法律關(guān)系中的作用可以分為：

　　1.國家

　　國家是國家土地的所有者、國有土地使用權(quán)出讓及土地征用等法律關(guān)系的直接參加者，根據(jù)其參與活動身份的不同會形成不同性質(zhì)的法律關(guān)系。

　　2.政府機(jī)構(gòu)

　　政府機(jī)構(gòu)包括國家各級房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)(土地管理部門、建設(shè)管理部門、規(guī)劃管理部門)、物價(jià)管理部門等，是代表國家行使房地產(chǎn)管理職能的主體。

　　3.房地產(chǎn)開發(fā)商

　　房地產(chǎn)開發(fā)商，即進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的企業(yè)，是對土地、房屋進(jìn)行全面開發(fā)的核心和組織者。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)分為專營、兼營和項(xiàng)目公司三類，按照開發(fā)商的人員素質(zhì)、規(guī)模等標(biāo)準(zhǔn)分為四個資質(zhì)等級。

　　4.建筑商

　　建筑商，又稱工程的承包商，屬于建筑業(yè)，但和房地產(chǎn)業(yè)歷來就有密切的聯(lián)系。建筑商，是指承接開發(fā)商提供的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行建筑施工的企業(yè)，受《城市房地產(chǎn)管理法》、《建筑法》、《合同法》的調(diào)整。

　　5.房地產(chǎn)的賣方

　　房地產(chǎn)的賣方包括房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)業(yè)主和投機(jī)商。房地產(chǎn)開發(fā)商是為了獲得開發(fā)利潤而出賣房地產(chǎn);房地產(chǎn)的業(yè)主是出于非經(jīng)營性的生活或者其他需要而出賣房地產(chǎn);此外，還有一些專門從事房地產(chǎn)買賣的投機(jī)商也會成為房地產(chǎn)的買方。

　　6.房地產(chǎn)的買房

　　根據(jù)購買房地產(chǎn)的用途不同，可分為自用型買方和投機(jī)謀利型買方，前者屬于房地產(chǎn)的消費(fèi)者。

　　7.房地產(chǎn)輔助商

　　房地產(chǎn)輔助商，又稱房地產(chǎn)中介服務(wù)主體，是指直接從事房地產(chǎn)開發(fā)、交易以外的房地產(chǎn)服務(wù)的經(jīng)營者，比如房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房產(chǎn)交易行、房產(chǎn)金融保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)(指銀行、投資公司、保險(xiǎn)公司等為房產(chǎn)投資置業(yè)提供貸款、融資、保險(xiǎn)等服務(wù)的業(yè)務(wù)機(jī)構(gòu))、房產(chǎn)價(jià)格評估機(jī)構(gòu)、房產(chǎn)咨詢顧問人、物業(yè)管理公司、房產(chǎn)律師等。

　　8.房地產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利人和義務(wù)人

　　房地產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)主要由房地產(chǎn)的業(yè)主設(shè)立，第三人在經(jīng)過房地產(chǎn)業(yè)主許可或在法律允許的條件下也可以設(shè)立。房地產(chǎn)的他項(xiàng)權(quán)利人和義務(wù)人包括房地產(chǎn)業(yè)主之外的房地產(chǎn)抵押權(quán)人及其他相對人、房地產(chǎn)承租人等。

　　(二)房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容

　　房地產(chǎn)法律關(guān)系的內(nèi)容，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體所享有的權(quán)利和承擔(dān)的義務(wù)，或其所擁有的職權(quán)和應(yīng)履行的職責(zé)。

　　房地產(chǎn)權(quán)利，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體為實(shí)現(xiàn)某種利益，有權(quán)依法做出或不做出一定行為或要求義務(wù)主體做出或不做出一定行為的資格。如房屋的轉(zhuǎn)讓權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)等。

　　房地產(chǎn)義務(wù)，即房地產(chǎn)法律關(guān)系主體依法應(yīng)做出一定行為或不做出一定行為的責(zé)任。如房地產(chǎn)交易價(jià)格申報(bào)義務(wù)。

　　房地產(chǎn)職權(quán)，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體為履行義務(wù)，在依法行使領(lǐng)導(dǎo)或監(jiān)督職能時所擁有的權(quán)力。如審查批準(zhǔn)權(quán)、監(jiān)督管理權(quán)、調(diào)查處理權(quán)等。

　　房地產(chǎn)職責(zé)，是指房地產(chǎn)法律關(guān)系主體按照法律、法規(guī)、規(guī)章制度的規(guī)定在運(yùn)用行政管理職權(quán)時，必須做出或不做出一定行為的制約。房地產(chǎn)職權(quán)和職責(zé)是不可轉(zhuǎn)讓和放棄的，有關(guān)的房地產(chǎn)法律關(guān)系主體必須依法行使。

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