2010年房估師復習:房地產(chǎn)相鄰關系

　　一處房地產(chǎn)的存在，其所有權人或使用權人必然無可避免地與相鄰房地產(chǎn)所有權人或使用權人發(fā)生各種各樣的關系，此類關系或限制該房地產(chǎn)權利人的權利行使，或促進其權利的行使，法律上將這種相互毗鄰的房地產(chǎn)所有權人或使用權人之間的權利義務關系稱為相鄰關系。

　　就房地產(chǎn)相鄰關系的定義而言，法學界意見比較統(tǒng)一，但表述互不一致，如史尚寬認為，不動產(chǎn)相鄰關系，是指相鄰近的不動產(chǎn)所有人或利用人間，一方所有人或利用人的支配力與他方所有人或利用人的排他力相互沖突時，為調(diào)和其沖突以謀共同利益，而由法律直接規(guī)定的權利義務關系。李由義則把相鄰關系等同于相鄰權，認為它是所有權或占有使用權的合理延伸或必要的限制，以便于正確處理相鄰不動產(chǎn)的所有人或占有、使用人之間的關系。由于我國《民法通則》上只是對相鄰關系進行了簡單表述，而2007年施行的《物權法》也未對其進行下定義，因此就其定義學術界并沒有同一的表述，一般就內(nèi)涵而言，學界將其定義為：兩個或兩個以上相互毗鄰不動產(chǎn)的所有人或使用人，在行使占有、使用、收益、處分權利時發(fā)生的權利義務關系。

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　　由此可知，相鄰關系首先主體上是兩個或兩個以上的主體，因為房地產(chǎn)相鄰關系中必須有兩個或兩個以上權利人，若只存在一個權利人，顯然無法發(fā)生相鄰法律關系，如一個人兩套房屋相鄰，其房屋之間自然無法發(fā)生法律上的相鄰關系。

　　其次，相鄰關系的客體必須是相鄰的兩處房地產(chǎn)，“相鄰關系”顧名思義，就是具有相鄰的特性，不毗鄰的兩處房地產(chǎn)，自然無法發(fā)生相鄰關系。

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　　再次，相鄰關系的內(nèi)容是復雜多樣的，相鄰關系的內(nèi)容涵蓋了幾乎所有的法律關系，雖然其主體、客體有一定的限制，但相鄰房地產(chǎn)權利人間的法律關系卻涉及各個方面，又因為有毗鄰關系，因而單靠法律法規(guī)來調(diào)節(jié)也最為困難。

　　最后，相鄰關系具有普遍性。一處房地產(chǎn)的存在，幾乎都會有相鄰的別的房地產(chǎn)的存在，必然對兩處不同權利人的房地產(chǎn)間的權利實現(xiàn)存在或促進或限制的作用，因而必然發(fā)生相鄰的法律關系。

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　　關于相鄰關系，《民法通則》和《物權法》都做了相關規(guī)定，而又以《物權法》之規(guī)定最為詳盡，《物權法》第八十四條規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。雖然此條款沒有對相鄰關系作出明確定義，但是《物權法》第七章已經(jīng)就相鄰關系的具體內(nèi)容作了詳細規(guī)定，就《物權法》上的規(guī)定來說，相鄰關系的類型主要有：(1)相鄰權利人的用水、排水;(2)相鄰關系權利人的通行便利;(3)相鄰關系權利人建造、修繕建筑物以及鋪設電線、電纜、水管、暖氣和燃氣管線的便利;(4)相鄰關系權利人通風、采光、日照的便利;(5)不動產(chǎn)權利人不得為排放污染物、廢棄物和噪音、光、電磁波輻射的行為;(6)不得為損壞相鄰關系權利人房地產(chǎn)的行為。

　　很明顯的，2007年頒布施行的《物權法》關于相鄰關系的規(guī)定比《民法通則》詳細了不少，《民法通則》上規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰各方 ，應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的精神，正確處理截水、排水、通行、通風、采光等方面的相鄰關系，給鄰方造成妨礙或損失的，應當停止侵害，排除妨礙，賠償損失。區(qū)區(qū)一句話，自然難以解決我國不動產(chǎn)權利人之間日益多樣化、復雜化的民事法律關系。因為隨著改革開放的深入，我國進入了社會轉型階段，必然面臨著民事法律關系越來越多樣化、復雜化的狀況。如在農(nóng)村，農(nóng)民承包的土地之間總有取水、排水的問題存在，在農(nóng)民的宅基地上，也總存在采風、采光、排水等問題;而在城市中，有些人為求便利，私搭亂建，影響相鄰建筑的通風、采光，引發(fā)的糾紛日益增多。以上糾紛是《民法通則》所難以調(diào)節(jié)的，因而國家在2007年頒布的《物權法》上進行了更加詳細的規(guī)定，但民事糾紛總是紛亂如麻的，即使是物權法作出了詳細規(guī)定，相鄰房地產(chǎn)間的一些矛盾仍然無法依靠死板的法律來解決。

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　　如，甲乙兩人是鄰居，長期以來都和睦相處，后來甲為自家的院子建起了圍墻，圍墻修建起來后，鄰居乙為了排水方便，要沿著甲建的圍墻挖一條排水溝，但這樣就必然導致甲圍墻的墻基長期受到流水的沖蝕而倒塌，甲乙兩方因而發(fā)生糾紛。甲認為，乙若修了排水溝，必然導致自己的墻基不穩(wěn)，圍墻倒塌只是個時間問題;乙認為，他所修建的排水溝是在自家宅基地上修建排水溝是自己的權利，甲無權干涉，并且乙的院子里只有沿著甲的圍墻這一條路線修建排水溝，若不修建，乙的院子、房屋在雨天時將會有大量積水排不出去。

　　此案中最大的癥結在于，甲可以根據(jù)《民法通則》第83條和《物權法》第91條、92條規(guī)定，請求乙停止施工;乙也可以根據(jù)《民法通則》第83條和《物權法》第86條規(guī)定進行施工。如此，雙方都會陷入兩難境地。

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　　這里，就涉及到處理相鄰關系糾紛時的原則，《民法通則》和《物權法》都規(guī)定了處理相鄰關系的原則，其中，以《物權法》規(guī)定得尤為詳細、具體。第84條規(guī)定，不動產(chǎn)的相鄰權利人應當按照有利生產(chǎn)、方便生活、團結互助、公平合理的原則，正確處理相鄰關系。第85條規(guī)定，法律、法規(guī)對處理相鄰關系有規(guī)定的，依照其規(guī)定;法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當?shù)亓晳T。這些規(guī)定由此，可以總結并細化不動產(chǎn)的相鄰關系處理原則是：

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　　(1)有利生產(chǎn)、方便生活原則。這一原則是處理房地產(chǎn)相鄰關系糾紛的方向。房地產(chǎn)相鄰關系糾紛的存在，其實質是權利人因為了便利自己的生活、生產(chǎn)而做出的，但又與相鄰權利人的生活、生產(chǎn)等權利有沖突的行為，其糾紛中并不一定有對錯之分，因此物權法將其糾紛的解決方式以有利生產(chǎn)、方便生活為導向，對解決這一糾紛、化解權利人間的矛盾具有重大的指導意義。

　　(2)團結互助，公平合理原則。這一原則是解決相鄰關系糾紛的方式，上面說過，相鄰關系糾紛中并不一定存在是非對錯，因此，必須用團結互助、公平合理的方式去協(xié)調(diào)解決糾紛，一直以來，個別地區(qū)在處理相鄰關系糾紛時由于處理不當，有的錯誤的認為糾紛中總有一方處于錯誤一方，而采取了偏袒一方、打壓一方的錯誤政策，往往激化了矛盾，嚴重的甚至造成刑事案件。因此，采取團結互助、公平合理的原則來解決相鄰關系糾紛，正如案例中所舉的甲、乙的糾紛，如果單純靠強制力來解決問題，不僅不能解決，反而會讓雙方矛盾激化，反目成仇，如果能夠本著互相諒解、共同協(xié)商的方式來調(diào)解，雙方。

　　(3)注重習慣。注重習慣是《物權法》的一大亮點，在《民法通則》中，對于相鄰關系的規(guī)定并沒有提到適用習慣，而在《物權法》第85條則明確規(guī)定了“法律、法規(guī)沒有規(guī)定的，可以按照當?shù)亓晳T”。對于民事法律關系，由于其過于復雜多樣，且我國地域廣大，風俗民情各不一致，單靠成文的法律法規(guī)是很難完全調(diào)節(jié)的，因此，必須依靠靈活的民俗習慣來調(diào)節(jié)，這是因為民俗習慣是協(xié)調(diào)各種法律關系的一種社會規(guī)范，是在長期社會生活歷史中形成的、為大家內(nèi)心所確信的，凝結著社會大眾的普遍性的價值標準，對于民法上的民事法律關系，注重習慣，有利于提高民事糾紛的解決效率和司法機關、行政機關的公信力，因而對于解決各種民事糾紛有重大意義。

　　前面說過，相鄰房地產(chǎn)權利人之間的法律關系復雜多樣，幾乎涵蓋了所有的民事法律關系，又因其具有相鄰性，所以最難以調(diào)節(jié)，因而在處理相鄰關系糾紛的時候，不能死盯著法條，紙上談兵，而要根據(jù)《物權法》中關于相鄰關系的原則來靈活處理，一方面有利于提高調(diào)節(jié)效率，解決相鄰權利人的生產(chǎn)、生活問題，另一方面也有利于促進社會的和諧發(fā)展。

　　相鄰關系是普遍存在于房地產(chǎn)中的民事法律關系，因而對其處理起來必須非常慎重，我國有句古話，遠親不如近鄰，房地產(chǎn)權利人應該本著互相諒解的精神，慎重處理相鄰關系糾紛，建立起和睦友好的鄰居關系。

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