2010年房估師復(fù)習(xí):房地產(chǎn)開發(fā)類貸款

　　房地產(chǎn)開發(fā)類貸款

　　1998年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中，自有資金僅占12.5%，其他資金則大部分來自于銀行貸款。因此，加強房地產(chǎn)開發(fā)類資金管理，就成為市場經(jīng)濟條什下政府宏觀調(diào)控房地產(chǎn)業(yè)的一種重要的經(jīng)濟手段。為保證房地產(chǎn)市場健康穩(wěn)定的發(fā)展，確保國民經(jīng)濟的平穩(wěn)運行，國家對房地產(chǎn)開發(fā)類貸款作出了相應(yīng)的管理規(guī)定。2003年6月，中央銀行發(fā)布了121文件《關(guān)于進一步加強房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》，同年8月國務(wù)院18號令發(fā)布了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》2004年3月國務(wù)院發(fā)布《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理指引》，進一步規(guī)范了房地產(chǎn)金融市場。

　　(1)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款，是銀行向為社會提供房地產(chǎn)產(chǎn)品的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于生產(chǎn)周轉(zhuǎn)的流動資金貸款。凡經(jīng)有權(quán)機關(guān)批準(zhǔn)經(jīng)營城鎮(zhèn)土地開發(fā)及商品房建設(shè)的企業(yè)，擁有一定的自有資金，具有健全的管理機構(gòu)和財務(wù)管理制度，能夠獨立承擔(dān)民事責(zé)任，經(jīng)上級機關(guān)核準(zhǔn)登記，取得了法人資格并按規(guī)定辦理年檢手續(xù)，均可向銀行申請房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款。這種貸款為短期貸款。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款主要用于墊付城市綜合開發(fā)、商品房開發(fā)、土地開發(fā)以及舊城改造等項目所需的生產(chǎn)性流動資金。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營周轉(zhuǎn)資金不足的部分，可向銀行申請貸款。

　　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金貸款屑于墊支性的生產(chǎn)資金，一般用于以下四個方面：

　　1)開發(fā)前期所需占用的資金，包括總體規(guī)劃設(shè)計費，可行性研究費，水文、地質(zhì)勘察測繪費等;

　　2)土地開發(fā)和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)所占用的資金，包括土地補償費、青苗補償費、安置補助費、拆遷補償費和道路、供水、供氣、供電、排水、通訊、照明等建沒資金;

　　3)建筑安裝工程所需占用的資金;

　　4)公共設(shè)施配套工程所需占用的資金，包括各種生活小區(qū)、公共設(shè)施，直接攤?cè)肷唐贩績r格中的配套工程等。

　　(2)房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款。房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款是銀行向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的房地產(chǎn)項目發(fā)放的貸款。由于房地產(chǎn)開發(fā)項目開發(fā)期長，相應(yīng)需用資金時間也長，因此這類貸款屬于中長期貸款。房地產(chǎn)開發(fā)項目貸款用于開發(fā)項目的土地使用及拆遷補償、前期工程、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建筑安裝以及公共配套設(shè)施等發(fā)生的費用支出。

　　(3)單位住房貸款包括單位購建房貸款、房管單位貸款、合作建房貸款、商品住房開發(fā)貸款、其他住房開發(fā)貸款等。

　　1)單位購建房貸款是為實施房改的企事業(yè)單位建造住房提供的貸款。貸款主要解決單位資金的不足。這部分貸款屬于固定資產(chǎn)投資性貸款，管理應(yīng)當(dāng)從嚴(yán)。貸款期限一般超過三年。

　　2)房管單位貸款是為房管單位及其所屬企業(yè)進行正常生產(chǎn)或經(jīng)營所提供的流動資金貸款。貸款主要用于房管部門所屬單位進行房屋維修、危舊房改造。

　　3)合作建房貸款是為企事業(yè)單位(包括住房合作社)和職工共同集資合作建造住房提供的貸款。貸款用于解決各種形式集資建房和住房合作社建房資金的不足。合作建房貸款包括兩部分：一部分屬于個人購建房貸款，由單位或合作社統(tǒng)借統(tǒng)還。這部分貸款屬消費性貸款，貸款的發(fā)放與管理可比照個人住房貸款辦理;另一部分屬于單位或合作社出資部分不足而發(fā)生的貸款，由單位或合作社歸還。這部分貸款與單位購建房貸款一樣，屬固定資產(chǎn)投資性貸款，可比照單位購建房貸款進行管理。合作建房貸款應(yīng)實行先集資后貸款，并應(yīng)在辦妥各項建房手續(xù)后再發(fā)放貸款。

　　4)商品住房開發(fā)貸款是為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品住房所提供的流動資金貸款。貸款用于補充商品住房開發(fā)所需周轉(zhuǎn)資金的不足，屬流動資金類貸款。

　　5)其他住房開發(fā)貸款是為商品住房配套建設(shè)提供的貸款。貸款屬于固定資產(chǎn)投資性質(zhì)的，應(yīng)從嚴(yán)控制，在確有還款保證的前提下方可發(fā)放。

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