房地產(chǎn)估價(jià)案例與分析自測(cè)試題五

　　四、估價(jià)方法選用

　　估價(jià)對(duì)象在建工程。估價(jià)人員進(jìn)行了實(shí)地查勘。認(rèn)真分析所掌握的資料，根據(jù)估價(jià)對(duì)象的特點(diǎn)及估價(jià)目的，選用假設(shè)開發(fā)法、成本法作為本次估價(jià)的基本方法，其估價(jià)技術(shù)路線如下：

　　1. 根據(jù)《房地產(chǎn)估價(jià)規(guī)范》，“具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價(jià)，應(yīng)選取用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價(jià)方法”，因此選用假設(shè)開發(fā)法作為估價(jià)方法之一進(jìn)行估價(jià)。根據(jù)假設(shè)開發(fā)法的思路，可將預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常的開發(fā)本、管理費(fèi)用、投資利息、銷售稅費(fèi)、開發(fā)利潤(rùn)以及購(gòu)買估價(jià)對(duì)象應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅費(fèi)，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　2. 估價(jià)對(duì)象為在建工程，有明確的工程進(jìn)度和費(fèi)用投入，因此采用成本法作為估價(jià)方法之一。根據(jù)成本法的思路，以建造估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用、應(yīng)繳納的稅金、正常開發(fā)利潤(rùn)之和，求取估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值。

　　3. 對(duì)以上兩種方法測(cè)算的價(jià)格進(jìn)行綜合處理，最終求取估價(jià)對(duì)象的總價(jià)值和單位價(jià)值。

　　五、估價(jià)測(cè)算過(guò)程

　　(一) 假設(shè)開發(fā)法分析測(cè)算過(guò)程

　　假設(shè)開發(fā)法是預(yù)計(jì)估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值，扣除預(yù)計(jì)的正常開發(fā)成本、稅費(fèi)和利潤(rùn)等，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

　　1、 采用的公式

　　估價(jià)對(duì)象價(jià)格=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值-續(xù)建開發(fā)成本-管理費(fèi)用-投資利息-銷售稅費(fèi)

　　2、 估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后房地產(chǎn)價(jià)值的測(cè)算

　　運(yùn)用市場(chǎng)法測(cè)算估價(jià)對(duì)象開發(fā)完成后的價(jià)值。

　　市場(chǎng)法是將估價(jià)對(duì)象與在估價(jià)時(shí)點(diǎn)近期有過(guò)交易的類似房地產(chǎn)進(jìn)行比較。對(duì)這些類似房地產(chǎn)的已知價(jià)格作適當(dāng)?shù)男拚源斯浪愎纼r(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。

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　　2.1采用的公式

　　交易情況 交易日期 房地產(chǎn)狀況

　　修正 調(diào)整 調(diào)整

　　估價(jià)對(duì)象= 可比實(shí)例× 100 × ( )× 100

　　比準(zhǔn)價(jià)格 成交價(jià)格 ( ) 100 ( )

　　2.2所選可比實(shí)例(見表一)

　　可比實(shí)例情況表

　　表一

　　可比實(shí)例與估價(jià)對(duì)象 A B C 估價(jià)對(duì)象

　　比較項(xiàng)目

　　項(xiàng)目名稱 XX苑 XX樓 XX園 XX園

　　項(xiàng)目坐落 XX新村XX號(hào) XX路XX號(hào) XX道XX號(hào) XX大道XX號(hào)

　　土地使用權(quán)取得方式 出讓 出讓 出讓 出讓

　　土地等級(jí) 住宅IV級(jí) 住宅III級(jí) 住宅III級(jí) 住宅IV級(jí)

　　建筑結(jié)構(gòu) 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層 鋼混高層

　　規(guī)劃用途 住宅 住宅 住宅 住宅

　　成新狀況 十成新 十成新 十成新

　　交易情況 正常 正常 正常

　　交易日期 2005.3 2005.3 2005.4

　　成交價(jià)格 3100 3100 2960