房地產(chǎn)估價案例分析復(fù)習(xí)重點(diǎn)資料七

　　三、應(yīng)用估價方法時的錯誤

　　1、收益法

　　(1)收益期限確定錯誤。

　　(2)沒有以客觀收益和正常費(fèi)用作為價格評估的依據(jù)。

　　(3)對于客觀收益沒有考慮到未來的變化。

　　(4)收益的測算錯誤。沒有考慮收租率或入住率或滿客率;沒有考慮公共流通比;求取的方法錯誤;收益計算中有關(guān)面積套錯了。

　　(5)正常費(fèi)用的測算錯誤

　　A、費(fèi)用的測算遺漏了項(xiàng)目或增加了不合理的項(xiàng)目。

　　第一，將一次性支付的費(fèi)用及與總收益不直接相關(guān)的費(fèi)用作為獲取客觀收益的直接必要的費(fèi)用。

　　第二，對于租賃房地產(chǎn)采用收益法評估時，正常費(fèi)用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅，而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅。

　　第三，自己經(jīng)營的房地產(chǎn)，在正常費(fèi)用的計算中遺漏了經(jīng)營利潤。

　　第四，把所得稅也作為總費(fèi)用的一個組成部分。

　　B、費(fèi)用的計算中計費(fèi)基礎(chǔ)錯誤。

　　C、費(fèi)用的計算方法錯誤。

　　D、參數(shù)確定錯誤。

　　E、總費(fèi)用中包含了折舊費(fèi)。

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　　F、對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估。租約期內(nèi)總費(fèi)用的扣除項(xiàng)目沒有按租賃合同的約定。

　　(6)資本化率確定錯誤

　　A、資本化率選定錯誤

　　B、用途不同的部分采用了相同的資本化率

　　C、安全利率選擇錯誤

　　D、把物價上漲率和經(jīng)濟(jì)增長率作為資本化率。

　　2、市場比較法

　　(1)修正系數(shù)的確定沒有充足的理由

　　(2)比較實(shí)例的數(shù)量不夠，即沒有達(dá)到三個以上(含三個)的可比實(shí)例

　　(3)修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。

　　(4)單項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項(xiàng)修正對可比實(shí)例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%.

　　(5)比較修正的方向錯誤。

　　(6)可比實(shí)例不符合條件。

　　(7)區(qū)域因素與個別因素混淆不請。

　　(8)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實(shí)例的差異。

　　(9)區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項(xiàng)目的選擇沒有與評估對象的特點(diǎn)結(jié)合起來。

　　(10)比較修正項(xiàng)目有漏項(xiàng)。

　　(11)間接比較與直接比較混淆不清。

　　(12)區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤。