2010年房估師復(fù)習(xí):物業(yè)管理業(yè)務(wù)

　　物業(yè)管理業(yè)務(wù)

　　(一)：怎樣籌開首次業(yè)主大會

　　自2005年以來，屢有開發(fā)商、業(yè)主以及相關(guān)部門到省律協(xié)咨詢了解有關(guān)物業(yè)管理領(lǐng)域的諸多問題。其中，如何籌備召開首次業(yè)主大會便是前來咨詢的熱點問題之一。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，伴隨房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，社區(qū)建設(shè)的不斷完善，以往業(yè)已存在的物業(yè)管理領(lǐng)域的諸多矛盾，近來表現(xiàn)得更為突出。其中，籌開首次業(yè)主大會是其中的熱點及難點之一。實踐中，業(yè)主在房屋尚未交付前，其主體地位為購房合同的一方當(dāng)事人，所享有的是合同債權(quán)。眾所周知，在房屋交付后，業(yè)主大會成立之前，前期物業(yè)公司是開發(fā)商選任的，這一期間，無論從程序上講還是從實體上講，此時的業(yè)主并沒有充分享受到自己應(yīng)有的權(quán)利。我國《物業(yè)管理條例》第8條、11條，建設(shè)部頒布的規(guī)范性文件《業(yè)主大會規(guī)程》第2條、3條、9條，均規(guī)定唯有業(yè)主大會依照程序正式成立，業(yè)主才真正享有法律意義上的業(yè)主權(quán)，要想享有真正法律意義上的業(yè)主權(quán)，“萬里長征第一步”，便是盡快籌開首次業(yè)主大會。承辦過此類業(yè)務(wù)的業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前籌開首次業(yè)主大會有以下幾個前置性法律問題須高度重視?，F(xiàn)予以歸納，供同行參考，以期拋磚引玉。

　　一、一個住宅小區(qū)宜存在一個業(yè)主大會籌備組

　　實踐中，曾出現(xiàn)這樣的難題，即小區(qū)里ABC……諸幢，幾乎一幢冒出一個業(yè)主大會籌備組，以致幾個籌備組之間相互抵觸，甚至揚(yáng)言要對簿公堂。其實，面對這樣的問題，《業(yè)主大會規(guī)程》早有原則性規(guī)定，第5條規(guī)定：業(yè)主籌備成立業(yè)主大會的，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū)、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門和街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府)的指導(dǎo)下，由業(yè)主代表、建設(shè)單位(包括公有住房出售單位)組成業(yè)主大會籌備組(以下簡稱籌備組)，負(fù)責(zé)業(yè)主大會籌備工作?；I備組成員名單確定后，以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。由此可見，一旦一個住宅小區(qū)內(nèi)出現(xiàn)數(shù)個業(yè)主大會籌備組，追根溯源，還是要從建設(shè)單位(含公有住房出售單位)及主管部門、街辦(鄉(xiāng)政府)等方面找原因。凡未經(jīng)他們同意的，應(yīng)不予認(rèn)可;凡經(jīng)他們同意的，則“解鈴還需系鈴人”，宜提請他們這些單位、部門重新予以認(rèn)定。

　　二、充分考慮前期物業(yè)公司作為首次業(yè)主大會籌備主體的可行性

　　前期物業(yè)公司是建設(shè)單位在業(yè)主大會成立之前選聘的。實踐中，業(yè)主在入住的初始階段，與前期物業(yè)公司之間必然存在一個磨合的過程，期間彼此累積了一些糾葛。但是由于前期物業(yè)公司往往在小區(qū)建設(shè)的收尾階段即進(jìn)入小區(qū)從事物業(yè)管理工作，介入房屋交付、配套設(shè)施使用、整體巡查維護(hù)等工作，對于小區(qū)的建筑、管網(wǎng)、線路等方面的情況，掌握得較為全面，且通過與業(yè)主們接觸，掌握了入住率等與首次召開業(yè)主大會有關(guān)的信息。因此，律師在代理過程中，圍繞籌開首次業(yè)主大會，首選的方案仍應(yīng)爭取前期物業(yè)公司成為首次業(yè)主大會召開的籌備主體。同時，前期物業(yè)公司基于自身公司利益，為了能延續(xù)在該小區(qū)的服務(wù)，往往也樂于接受這樣的方案，并以此為契機(jī)，努力改善自身的服務(wù)。

　　三、籌開首次業(yè)主大會的“數(shù)字”條件

　　律師建議，實務(wù)中，籌開首次業(yè)主大會，有兩個“數(shù)字”條件很重要。

　　1、小區(qū)入住率宜達(dá)到60%;

　　2、行使投票權(quán)的比例宜達(dá)到60%。

　　當(dāng)具備上述兩個條件時，意味著啟動籌開首次業(yè)主大會程序，便有了較為理想的前提基礎(chǔ)。

　　當(dāng)然，即使對上述二個問題予以了高度重視并妥善解決，也不意味著可以高枕無憂。由于現(xiàn)有法規(guī)、規(guī)范性文件對首次業(yè)主大會召開的方式、效力、具體措施等問題仍未作出明確規(guī)定，因此，在籌開首次業(yè)主大會過程中，建議：一要依靠法律;二要依靠房產(chǎn)行政主管部門;三要依靠所在街辦(鄉(xiāng)政府);四要依靠一批熱心的加入籌備組的業(yè)主成員;五要依靠建設(shè)單位。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，唯有在不規(guī)范的情形下，律師能拿出規(guī)范化、可操作性強(qiáng)的措施、辦法，方能體現(xiàn)律師的獨特作用;也唯有業(yè)內(nèi)同行共同努力，多積累這類辦案經(jīng)驗，方能早日在江西律師業(yè)界造就一批為物業(yè)管理領(lǐng)域提供優(yōu)質(zhì)法律服務(wù)的老師型律師。

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