經(jīng)營與管理:如何學(xué)習(xí)成本法

　　學(xué)習(xí)成本法應(yīng)把握以下幾點：

　　(1)投資利潤率：“投資利潤率”在2004年、2003年、2002年的考試中，以不同的試題形式出現(xiàn)，2005年、2006年理論與方法教材去掉了投資利潤率，從2007年開始，教材又加上該內(nèi)容，而且是考試必考內(nèi)容，一定要搞明白其計算基數(shù)。

　　(2)教材從2007年，成本法最大的變動知識點也是很重要的兩點：一是對經(jīng)濟(jì)壽命作了修訂，當(dāng)經(jīng)濟(jì)壽命晚于土地使用期限結(jié)束的，分未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期。當(dāng)土地使用期限屆滿。分受讓人申請續(xù)期和不申請續(xù)期兩種情況;二是銷售費用計算利息。銷售費用計息時，一定要先區(qū)分清銷售費用發(fā)生的時間，即銷售之前發(fā)生的費用和與銷售同時發(fā)生的費用。

　　(3)在通常情況下，土地報酬率一般指的是年報酬率。

　　(4)開發(fā)利潤無論是在成本法中還是假設(shè)開發(fā)法中都不計息。

　　(5)關(guān)于單利和復(fù)利，存款和貸款，可以用單利，也可用復(fù)利。只是為了計算的方便，根據(jù)單利和復(fù)利的換算公式，把單利換算成復(fù)利。

　　(6)傳統(tǒng)方法雖然不考慮各項收入、支出的時間。但是一定要計算利息。

　　(7)在計算建筑物折舊的時候，可分兩種情況考慮：住宅與非住宅，住宅是自動續(xù)期的，應(yīng)按建筑物經(jīng)濟(jì)壽命計算建筑物折舊，對于非住宅，要區(qū)分約定不可續(xù)期或未約定不可續(xù)期兩種情形。

　　(8)重新購建價格含義中有“購”和“建”雙重含義，對于重新購置的價格，是要用市場法來求取的，對于重新建造的價格是積算價格，可用成本法計算。

　　(9)征收國有土地上的建筑物來獲得土地是指城市房屋拆遷情形，征收是收回土地使用權(quán)，征用是暫時借用土地使用權(quán)，其中，土地所有權(quán)沒有改變。

　　(10)為了更好的加深對功能折舊的理解，現(xiàn)提供一個公式，僅供參考!該功能落后空調(diào)系統(tǒng)的重建成本(現(xiàn)有項目成本)一該落后空調(diào)已計提折IH+修復(fù)成本(拆除該功能落后空調(diào)所必需的費用一該功能落后空調(diào)系統(tǒng)可回收的殘值+安裝新的功能先進(jìn)空調(diào)所必需的費用)一該新的功能空調(diào)系統(tǒng)如果在建筑物建造時就安裝所必需的費用=可修復(fù)的功能落后引起的折舊。

　　(11)還應(yīng)注意以下幾個問題。

　　1)成本法中開發(fā)成本可劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建設(shè)成本。主要包括：①勘察設(shè)計和前期工程費;②基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費;③商品房建筑安裝工程費;④公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)費;⑤其他工程費。這里要搞清哪幾項歸土地開發(fā)成本，哪幾項歸建筑物建造成本。

　　需要明確的是：上述成本組成內(nèi)容中，①項一般情況下歸屬于土地開發(fā)成本，②項如果取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地是熟地，只包含部分基礎(chǔ)設(shè)施費，則部分屬于土地開發(fā)成本，部分屬于土地取得成本。如果全部包括基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費，②、③、④項是建筑物建造成本，⑤項應(yīng)更多可歸于建筑物建造成本中。

　　2)紅線內(nèi)市政費用應(yīng)包括在建造成本中。

　　3)要記住不可預(yù)見費用的含義及具體包括內(nèi)容。

　　4)勘察設(shè)計、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、不可預(yù)見費、紅線內(nèi)市政費，一般應(yīng)包含在土地開發(fā)成本中并參與計息。

　　5)成本法利息的計算中，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與場地拆遷費用是作為土地開發(fā)成本費用的。

　　6)對自用房地產(chǎn)用成本法估價中，要計算銷售費稅。

　　7)成本法評估在建工程，并不是“什么情況下都不用計銷售費用和銷售稅費”，比如有預(yù)售時就有銷售費用。

　　8)房地產(chǎn)重新購建價格包含銷售稅費和利潤。

　　9)要理解“自有資金利息不計入利潤，而計入成本”這句話。在房地產(chǎn)開發(fā)中，自有資金要求一是有利息回報，二是有利潤回報，其中利息回報不能混同于利潤回報，在成本法中，自有資金利息與借貸資金利息一樣，都是積算價格的組成部分，換句話說，是要計入“成本”的。

　　10)功能過剩造成的損失是功能折舊，而經(jīng)濟(jì)折舊中由于外部的改善帶來的價值提升，是屬于是房地產(chǎn)價值的升值。

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