經(jīng)營與管理:房地產(chǎn)價格和價值

　　1.房地產(chǎn)價格的形成條件

　　(1)一種物品有用，是指它能夠用來滿足人們的某種需要，經(jīng)濟(jì)學(xué)上稱為有使用價值。

　　(2)一種物品稀缺，是指它的數(shù)量沒有多到使每個人都可以隨心所欲地得到它。

　　(3)人們對一種物品有需求，是指不僅愿意購買它，而且有能力購買它。

　　2.房地產(chǎn)價格的特征

　　(1)房地產(chǎn)價格既有交換代價的價格，又有使用代價的租金。

　　(2)房地產(chǎn)價格受區(qū)位的影響很大。

　　(3)房地產(chǎn)價格實質(zhì)上是房地產(chǎn)權(quán)益的價格。

　　(4)房地產(chǎn)價格形成的時間較長。

　　(5)房地產(chǎn)價格容易受交易者的個別情況的影響。

　　3.房地產(chǎn)供求狀況的類型

　　(1)全國房地產(chǎn)總的供求狀況。

　　(2)本地區(qū)房地產(chǎn)的供求狀況。

　　(3)全國本類房地產(chǎn)的供求狀況。

　　(4)本地區(qū)本類房地產(chǎn)的供求狀況。

　　4.使用價值和交換價值的關(guān)系為：沒有使用價值肯定就沒有交換價值，但是反過來卻不一定成立，即沒有交換價值不一定沒有使用價值。房地產(chǎn)估價所評估的是房地產(chǎn)的交換價值。

　　5.成交價格、市場價格、理論價格和評估價值的區(qū)別

　　(1)正常成交價格形成的條件：①公開市場;②交易對象本身具備市場性;③眾多的買者和賣者;④買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿;⑤理性的經(jīng)濟(jì)行為;⑥買者和賣者都具有完全信息;⑦適當(dāng)?shù)钠陂g完成交易。

　　(2)一般地說，成交價格圍繞著市場價格而上下波動，市場價格又圍繞著理論價格而上下波動。就成交價格、市場價格、理論價格三者相對而言，房地產(chǎn)估價是評估房地產(chǎn)的市場價格。

　　6.三種評估價格的趨向

　　(1)當(dāng)房地產(chǎn)市場比較成熟且處于正常狀態(tài)時，市場法求得的價值應(yīng)當(dāng)與收益法求得的價值基本一致。

　　(2)在房地產(chǎn)市場存在泡沫的情況下，市場法求得的價值會大大高于收益法求得的價值。反過來，如果市場法求得的價值大大高于收益法求得的價值時，則說明這種房地產(chǎn)的價值被市場高估或者房地產(chǎn)市場存在著泡沫。

　　(3)當(dāng)成本法求得的價值(不考慮經(jīng)濟(jì)折舊)大大高于市場法或收益法求得的價值時，說明房地產(chǎn)市場不景氣，反之，說明房地產(chǎn)供不應(yīng)求。

　　評估價值不是事實，但合格的房地產(chǎn)估價師所評估出的價值應(yīng)當(dāng)是基本一致的，彼此之間的差異會在合理的誤差范圍內(nèi)。

　　7.公開市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹(jǐn)慎價值、清算價值和投資價值的關(guān)系

　　原始價值高于賬面價值，投資價值大于或等于市場價值，謹(jǐn)慎價值低于市場價值，清算價值低于公開市場價值，快速變現(xiàn)價值低于市場價值，在用價值一般低于市場價值，但如果現(xiàn)狀使用是最高最佳使用的，則在用價值等于市場價值。

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