第四章房地產(chǎn)估價(jià)方法模擬試題1

　　一、單項(xiàng)選擇題(共50題，每題1分。每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)最符合題意。)

　　1.在現(xiàn)金流量法中，凈現(xiàn)值大于零，表示投資項(xiàng)目的資金產(chǎn)出( )項(xiàng)目的資金投入。

　　A.大于 B.等于

　　C.小于 D.以上均不是

　　2.重新購(gòu)建價(jià)格是假設(shè)在估價(jià)時(shí)點(diǎn)重新取得或重新開(kāi)發(fā)、重新建造全新?tīng)顩r的估價(jià)對(duì)象所需的一切合理、必要的費(fèi)用及稅金和應(yīng)得的利潤(rùn)之和，建筑物采用工料測(cè)量法求取重新購(gòu)建價(jià)格，其缺點(diǎn)是( )。

　　A.難以操作 B.成本高

　　C.不準(zhǔn)確 D.需有其他老師參與

　　3.求取建筑物折舊的年限法是把建筑物的折舊建立在建筑物的壽命、經(jīng)過(guò)年數(shù)或剩余壽命之間關(guān)系的基礎(chǔ)上，年限法中最主要的是( )。

　　A.直線法 B.折舊基數(shù)法

　　C.折線法 D.殘值法

　　4.用成本法評(píng)估舊建筑物價(jià)格時(shí)，折舊注重的是建筑物價(jià)值的( )。

　　A.補(bǔ)償 B.減損

　　C.回收 D.分?jǐn)?/P>

　　5.有兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)使用年限為50年，單價(jià)100元/m;B房地產(chǎn)使用年限為90年，單價(jià)110元/m，資本化率都為4%?，F(xiàn)比較A、B兩宗房地產(chǎn)單價(jià)高低，則( )。

　　A.A房地產(chǎn)價(jià)格高于B房地產(chǎn)價(jià)格 B.A房地產(chǎn)價(jià)格低于B房地產(chǎn)價(jià)格

　　C.A房地產(chǎn)價(jià)格等于B房地產(chǎn)價(jià)格 D.不能確定

　　6.某宗房地產(chǎn)近期的價(jià)格水平為.2000元/m，年凈收益為200元/m2，凈資本化率為10%，現(xiàn)獲知該地區(qū)將新建一座大型現(xiàn)代火車站，該火車站將在6年后建成使用，那時(shí)該地區(qū)將達(dá)到該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)的繁榮程度。在該城市現(xiàn)有火車站地區(qū)，該類房地產(chǎn)價(jià)格為5000元/m，據(jù)此預(yù)計(jì)新火車站建成投入使用后，新火車站地區(qū)該類房地產(chǎn)價(jià)格水平將達(dá)到5000元/m2，試求興建火車站后該宗房地產(chǎn)的價(jià)格為( )元/IIl2。

　　A.3693 B.3493

　　C.3102 D.2860

　　7.成本法是以房地產(chǎn)各構(gòu)成部分的累加為基礎(chǔ)來(lái)估算房地產(chǎn)價(jià)格的方法，其基本公式中積算價(jià)格等于( )。

　　A.可比實(shí)例價(jià)格一房地產(chǎn)狀況修正額 B.重置價(jià)格+折舊

　　C.重新購(gòu)建價(jià)格一折IH D.重建價(jià)格+折舊

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　　8.某一宗房地產(chǎn)交易中賣方、買方應(yīng)交納的稅費(fèi)分別為正常成交價(jià)格的5%和6%，交易中賣方實(shí)際得到160萬(wàn)元，應(yīng)交納的稅費(fèi)均由買方負(fù)擔(dān)，則該宗房地產(chǎn)的正常成交價(jià)格為( )萬(wàn)元。

　　A.178 B.193

　　C.181 D.168

　　9.經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)狀況修正后，就將可比實(shí)例在其房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格變成了在估價(jià)對(duì)象的房地產(chǎn)狀況下的價(jià)格，( )實(shí)際上是房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況修正。

　　A.交易價(jià)格修 B.房產(chǎn)狀況修正

　　C.交易情況修]E D.交易日期修正

　　10.可比實(shí)例選取得恰當(dāng)與否，直接影響到比較法評(píng)估出的價(jià)格的準(zhǔn)確性，選取可比實(shí)例的數(shù)量從理論上講是越多越好，一般要求選取的數(shù)量在( )之間。

　　A.2到10個(gè) B.3到10個(gè)

　　C.5到15個(gè) D.10到20個(gè)

　　11.建筑物由于正常使用的磨損屬于( )。

　　A.使用折舊 B.經(jīng)濟(jì)折舊

　　C.物質(zhì)折舊 D.功能折舊

　　12.有一宗房地產(chǎn)，利用該宗房地產(chǎn)正常情況下每年所獲得的總收益為20萬(wàn)元，每年所需支出的總費(fèi)用為12萬(wàn)元，該類房地產(chǎn)的資本化率為8.5%，另外該宗房地產(chǎn)是在政府有償出讓土地使用權(quán)地塊上建造的，當(dāng)時(shí)獲得的土地使用年限為50年，現(xiàn)已使用了6年，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格是( )。

　　A.91.5萬(wàn)元 B.93.6萬(wàn)元

　　C.95.8萬(wàn)元 D.99.5萬(wàn)元

　　13.收益法是求取估價(jià)對(duì)象未來(lái)的正常收益，選用適當(dāng)?shù)馁Y本化率將其折現(xiàn)到估價(jià)時(shí)點(diǎn)后累加，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法，收益法中運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率是( )。

　　A.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與總收益之比 B.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與有效毛收入之比

　　C.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與毛收入之比 D.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用與凈收益之比

　　14.某建筑物經(jīng)實(shí)地勘察，預(yù)計(jì)其剩余經(jīng)濟(jì)壽命為20年，無(wú)殘值，該類建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命為50年，則利用直線法計(jì)算的該建筑物的成新率為( )。

　　A.20% B.30%

　　C.40%D.50%

　　15.有兩宗房地產(chǎn)，A房地產(chǎn)使用年限為50年，單價(jià)100元/m;B房地產(chǎn)使用年限為90年，單價(jià)110元m2，資本化率都為4%。如比較A、B兩宗房地產(chǎn)單價(jià)高低，則( )。

　　A.A房地產(chǎn)價(jià)格高于B房地產(chǎn)價(jià)格 B.A房地產(chǎn)價(jià)格低于B房地產(chǎn)價(jià)格

　　C.A房地產(chǎn)價(jià)格等于B房地產(chǎn)價(jià)格 D.以上均不是