房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理復(fù)習(xí)之物業(yè)資產(chǎn)管理二

　　1. 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的的概念

　　2. 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的的內(nèi)容

　　3. 寫(xiě)字樓分類(lèi)方法與影響因素

　　4. 寫(xiě)字樓租金的確定方法

　　物業(yè)管理是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程的延續(xù)，是以實(shí)現(xiàn)物業(yè)擁有者的有關(guān)目標(biāo)、使物業(yè)保持良好運(yùn)行狀態(tài)為目的的一種專(zhuān)業(yè)服務(wù)。熟悉房地產(chǎn)的使用過(guò)程尤其是該過(guò)程中的物業(yè)管理工作，有助于房地產(chǎn)估價(jià)師把握物業(yè)使用過(guò)程的特點(diǎn)、收益與費(fèi)用的類(lèi)型及其確定方式，以及物業(yè)管理對(duì)房地產(chǎn)價(jià)值的影響。

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，尤其是以收益性房地產(chǎn)為目標(biāo)對(duì)象的投資活動(dòng)的增加，物業(yè)管理也逐漸拓展了服務(wù)領(lǐng)域和服務(wù)模式，出現(xiàn)了資產(chǎn)管理、設(shè)施管理等新的專(zhuān)業(yè)服務(wù)模式。本章將在界定房地產(chǎn)資產(chǎn)管理相關(guān)概念的基礎(chǔ)上，以收益性物業(yè)管理為主對(duì)收益性物業(yè)管理的內(nèi)容進(jìn)行簡(jiǎn)要介紹，重點(diǎn)對(duì)寫(xiě)字樓和零售商業(yè)物業(yè)的分類(lèi)及其影響因素、物業(yè)管理過(guò)程中租戶(hù)的選擇與租金的確定、租約談判、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)和保險(xiǎn)等予以分析。

　　10.1 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

　　10.1.1 房地產(chǎn)資產(chǎn)管理

　　從開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工投入使用開(kāi)始，對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行全壽命周期的管理，是由包括物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理在內(nèi)的房地產(chǎn)管理人員的責(zé)任。雖然房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的上述四個(gè)職能之間有一定的沖突和重疊，但都有一個(gè)共同的目標(biāo)，這就是使房地產(chǎn)的價(jià)值最大化。物業(yè)管理、設(shè)施管理、資產(chǎn)管理和組合投資管理的關(guān)系中，物業(yè)管理和設(shè)施管理以運(yùn)行管理為主，資產(chǎn)管理和投資組合管理以策略性管理為主。

　　10.1.2 物業(yè)管理

　　物業(yè)管理是一種專(zhuān)業(yè)行業(yè)，它綜合運(yùn)用多學(xué)科的知識(shí)，通過(guò)人員、場(chǎng)所、流程和技術(shù)的整合，來(lái)確保建筑環(huán)境的正常運(yùn)行。

　　物業(yè)管理的核心工作，是對(duì)房地產(chǎn)資產(chǎn)進(jìn)行日常的維護(hù)與維修，并向入住的客戶(hù)或業(yè)主提供服務(wù)，以保障其始終處在正常的運(yùn)行狀態(tài)。對(duì)于居住物業(yè)，物業(yè)管理就是房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的全部?jī)?nèi)容。然而，對(duì)于收益性物業(yè)或大型非房地產(chǎn)公司擁有的自用物業(yè)，除物業(yè)管理外，還要進(jìn)行相應(yīng)的資產(chǎn)管理和組合投資管理工作。此時(shí)的物業(yè)管理除進(jìn)行物業(yè)的日常管理外，還要執(zhí)行資產(chǎn)管理所確定的戰(zhàn)略方針，以滿(mǎn)足組合投資管理的目標(biāo)。

　　物業(yè)管理關(guān)注的重點(diǎn)，是租用建筑物的租戶(hù)對(duì)其所使用的物業(yè)的環(huán)境感到滿(mǎn)意，并希望繼續(xù)租用本物業(yè)。所以，物業(yè)管理工作中的每一部分工作，都應(yīng)以滿(mǎn)足當(dāng)前租戶(hù)的需要并吸引未來(lái)的新租戶(hù)為中心。?噬銜鏌倒芾硇幸檔淖ㄒ底矢瘢?親⒉崳鏌倒芾砭??CPM)。

　　10.1.3 設(shè)施管理

　　設(shè)施管理是一種新型房地產(chǎn)服務(wù)業(yè)務(wù)，其主要功能是通過(guò)對(duì)人和工作的協(xié)調(diào)，為某一單位或機(jī)構(gòu)創(chuàng)造一個(gè)良好的工作環(huán)境。設(shè)施管理是融合了企業(yè)管理、建筑學(xué)、行為科學(xué)和工程學(xué)的交叉學(xué)科。商業(yè)企業(yè)越來(lái)越強(qiáng)烈地認(rèn)識(shí)到，擁有一個(gè)管理有序、高效率的辦公環(huán)境，對(duì)企業(yè)的成功非常重要;新技術(shù)、環(huán)境意識(shí)和對(duì)健康的日益關(guān)注，也導(dǎo)致了對(duì)設(shè)施管理專(zhuān)業(yè)服務(wù)需求的日益增加。

　　設(shè)施管理的傳統(tǒng)服務(wù)主要集中在設(shè)施的運(yùn)行管理與維護(hù)，但目前已擴(kuò)展到為寫(xiě)字樓內(nèi)的雇員提供一個(gè)安全、有效率的工作環(huán)境，為醫(yī)院、高科技產(chǎn)業(yè)提供設(shè)施設(shè)備維護(hù)、空間環(huán)境維護(hù)服務(wù)等方面。例如，設(shè)施管理人員要負(fù)責(zé)保持寫(xiě)字樓內(nèi)良好的空氣質(zhì)量，為樓宇更新安全控制系統(tǒng)，為殘疾人提供無(wú)障礙的通行設(shè)施，保證設(shè)施符合政府法規(guī)和環(huán)境、健康、安全標(biāo)準(zhǔn)等。設(shè)施管理的具體工作內(nèi)容通常包括：制定長(zhǎng)期財(cái)務(wù)規(guī)劃和年度財(cái)務(wù)計(jì)劃，設(shè)備更新財(cái)務(wù)預(yù)測(cè)，為業(yè)主提供購(gòu)買(mǎi)和處置房地產(chǎn)資產(chǎn)的建議，室內(nèi)布局與空間規(guī)劃，建筑設(shè)計(jì)與工程規(guī)劃，建造與維修工程，設(shè)施維護(hù)和運(yùn)營(yíng)管理，電訊整合、安全和綜合管理服務(wù)，信息管理與設(shè)施管理報(bào)告等。國(guó)際上，設(shè)施管理領(lǐng)域的專(zhuān)業(yè)資格，通常稱(chēng)為注冊(cè)設(shè)施管理經(jīng)理(CFM)。

　　10.1.4 資產(chǎn)管理

　　資產(chǎn)管理所涉及的范圍比物業(yè)管理和設(shè)施管理大得多，因此資產(chǎn)管理公司通常聘請(qǐng)若干物業(yè)管理公司和設(shè)施管理公司為其提供服務(wù)。資產(chǎn)管理經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)物業(yè)經(jīng)理和設(shè)施經(jīng)理，監(jiān)督考核他們的管理績(jī)效，指導(dǎo)他們制定物業(yè)管理、設(shè)施管理的策略計(jì)劃，以滿(mǎn)足組合投資管理者對(duì)資產(chǎn)價(jià)值最大化的要求。

　　資產(chǎn)管理的主要工作包括：制訂物業(yè)策略計(jì)劃，持有或出售分析，檢討物業(yè)重新定位的機(jī)會(huì)、審批主要的費(fèi)用支出，監(jiān)控物業(yè)運(yùn)行績(jī)效，根據(jù)物業(yè)在同類(lèi)物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)上的績(jī)效表現(xiàn)，管理并評(píng)估物業(yè)管理公司的工作，協(xié)助物業(yè)管理公司與租戶(hù)的關(guān)系，定期進(jìn)行資產(chǎn)的投資分析和運(yùn)營(yíng)狀況分析。

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