房地產(chǎn)基本制度與政策精講班講義17

　　房地產(chǎn)交易管理制度與政策(二)

　　一、內(nèi)容提要：

　　1、房屋租賃管理

　　2、房地產(chǎn)抵押管理

　　二、考試目的和考試要求：

　　本部分的考試目的重點考察應考人員對房地產(chǎn)抵押制度、政策理解、熟悉程度和應用能力。本講的考試基本要求包括：掌握：房地產(chǎn)抵押的概念及有關(guān)規(guī)定。

　　熟悉：房屋租賃的概念及有關(guān)規(guī)定。

　　三、內(nèi)容輔導：

　　本講涉及有關(guān)的法律、法規(guī)：1、《中華人民共和國房地產(chǎn)管理法》;2、《中華人民共和國擔保法》;3、《中華人民共和國合同法》;4、《城市房屋租賃管理辦法》(建設(shè)部第42號令);5、《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》(建設(shè)部令第98號)。

　　第一節(jié)　房屋租賃管理(熟悉)

　　一、房屋租賃的概念及分類

　　1、房屋租賃的概念

　　房屋租賃是房地產(chǎn)市場中一種重要的交易形式。《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為?！薄冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》(建設(shè)部第42號令)(以下簡稱《租賃管理辦法》)對此概念作了細化，規(guī)定：“房屋所有權(quán)人將房屋出租給承租人居住或提供給他人從事經(jīng)營活動及以合作方式與他人從事經(jīng)營活動的，均應遵守本辦法”，即這幾種行為也應按照房屋租賃關(guān)系進行管理。

　　例題：《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定的房屋租賃形式有( )。

　　A.將房屋出租給他人居住

　　B.將房屋出租給他人從事經(jīng)營活動

　　C.將房屋以合作方式與他人從事經(jīng)營活動

　　D.以房屋作價入股E.將房屋無償借用給他人

　　答案：ABC

　　解析：以房屋作價入股，屬于房屋轉(zhuǎn)讓的形式;將房屋無償借用給他人，未產(chǎn)生支付租金的行為，不屬于《城市房屋租賃管理辦法》規(guī)定的房屋租賃形式。

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　　2、房屋租賃的分類

　　例題：按房屋的使用用途，房屋租賃分為( )。

　　A、公有房屋的租賃

　　B、私有房屋的租賃

　　C、住宅用房的租賃

　　D、非住宅用房的租賃

　　E、公共房屋的租賃

　　答案：CD

　　解析：按房屋的使用用途，房屋租賃分為住宅用房的租賃和非住宅用房的租賃。

　　二、房屋租賃的政策

　　《城市房地產(chǎn)管理法》規(guī)定：“住宅用房的租賃，應當執(zhí)行國家和房屋所在地城市人民政府規(guī)定的租賃政策?！庥梅课輳氖律a(chǎn)、經(jīng)營活動的，由租賃雙方協(xié)商議定租金和其他租賃條款?！?/P>

　　房屋租賃的有關(guān)政策主要包括：

　　(1)公有房屋租賃，出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》和城市人民政府規(guī)定的其他證明文件。私有房屋出租人必須持有《房屋所有權(quán)證》，承租人必須持有身份證明。

　　(2)承租人在租賃期內(nèi)死亡，租賃房屋的共同居住人要求繼承原租賃關(guān)系的，出租人應當繼續(xù)履行原租賃合同。

　　(3)共有房屋出租時，在同等條件下，其他共有人有優(yōu)先承租權(quán)。

　　(4)租賃期限內(nèi)，房屋所有權(quán)人轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)，原租賃協(xié)議繼續(xù)履行。

　　三、房屋租賃的條件

　　公民、法人或其他組織對享有所有權(quán)的房屋和國家授權(quán)管理和經(jīng)營的房屋可以依法出租。但有下列情形之一的房屋不得出租：(1)未依法取得《房屋所有權(quán)證》的;(2)司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的;(3)共有房屋未取得共有人同意的;(4)權(quán)屬有爭議的，(5)屬于違章建筑的;(6)不符合安全標準的;(7)抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的，(8)不符合公安，環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的。

　　例題：下列房屋不得出租的包括( )。

　　A、未依法取得《房屋所有權(quán)證》的

　　B、司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的

　　C、共有房屋，取得共有人同意的

　　D、權(quán)屬有爭議的E、屬于違章建筑的

　　答案：ABDE

　　解析：共有房屋，取得共有人同意的，是符合出租條件的，因此，它不符合題意。