2009房地產(chǎn)估價案例分析大總結(jié)(九)

　　房地產(chǎn)估價案例分析總結(jié)記錄4

　　綜合察看

　　1.對照估價規(guī)范看估價報告案例是否符合規(guī)范格式，內(nèi)容描述項目是否完全、合適，書寫方式，用詞稱呼、符號、序號、術(shù)語、大寫、錯別字等是否準確。

　　2.察看估價方法是否與估價目的，估價對象適用，估價技術(shù)路線是否正確

　　3.估價時點是否準確

　　4.修正年限是否正確

　　5.檢查計算是否正確，前后數(shù)據(jù)是否照應(yīng)一致

　　6.對采用的方法是否有合理的說明和理由

　　7.任何一項數(shù)據(jù)都應(yīng)有來源依據(jù)，必要時說明

　　8.注意利息的計算方式，期限

　　9.報告有效期應(yīng)以報告完成之日為準

　　10.現(xiàn)實用途和法定用途相符

　　11.一估價以選用兩種以上的估價方法，要符合要求，選用取舍都應(yīng)有理由

　　(1)有條件選用市場比較法的

　　(2)收益性的房地產(chǎn)要有一用收益法

　　(3)具有投資開發(fā)或潛力的用一開發(fā)法

　　12.注意對價格的稱謂是否錯誤(比準，收益，積算)

　　13.要察看估價類型，對照規(guī)范對此要求

　　14.最后一道題一定要細心，首先指出錯誤，在進行改正，切忌認真。正確的改錯了要倒扣分的

　　15.糾紛房屋，拆遷房屋，拍賣等特殊的估價，應(yīng)注意特別說明原因狀況

　　16.注意一些對估價的特殊規(guī)定，如對不得設(shè)定抵押權(quán)的，國有劃撥土地的等等

　　17.保險估價應(yīng)首先明確是否包含間接損失，說明是否能修復

　　18.基準地價修正法中基礎(chǔ)設(shè)施要進行修正，使用年限是否明確

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　　比較法：

　　1.比較實例的用途，結(jié)構(gòu)等必須一致，不一致適應(yīng)說明

　　2.是否統(tǒng)一了可比價格的可比基礎(chǔ)：付款方式，單價，統(tǒng)一幣種和貨幣單位，面積內(nèi)涵，面積單位。交易稅費的負擔是否正常

　　3.實例不應(yīng)少于三個

　　4.實例應(yīng)修正差別不應(yīng)太大，每次單項修正不能超過20%，綜合修正不能超過30%

　　5.可比實例是否在同一供求區(qū)，規(guī)模是否相當，權(quán)利性質(zhì)類型，故價目的應(yīng)該吻合，價格是否為正常交易價格或可修正(必要的說明)

　　6.日期修正，時間(一般不能大于1年)。

　　方法。

　　1.公式，狀況是否進行修正，公式方法，付款方式

　　2.資本化率是否合理，綜合、土地、建筑物相比較

　　3.安全利率的選取應(yīng)有必要的說明

　　4.是否考慮了租金的未來變化

　　5.收益無限年限扣除折舊和土地攤銷成本

　　6.收益有租約的按租約，無租約的按客觀收益，空置也要考慮客觀租金

　　7.收益均應(yīng)以年為單位，查看是否一致

　　成本法：

　　1.成本應(yīng)為社會平均成本，即客觀成本

　　2.注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成(及商品房，農(nóng)地征用，拆遷房屋)

　　3.注意保險估價不計地價，評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確，看是直接還是間接損失，如不可修復，應(yīng)有說明

　　4.銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費的構(gòu)成是否正確

　　5.入股的估價應(yīng)說明入股后的用途

　　6.注意計稅方式是否正確，如房產(chǎn)稅要減去原值得10-30%，個人按市場價格出租居民用房4%，營業(yè)稅3%

　　7.預(yù)售的價值應(yīng)在銷售價格中扣除而不是在最后的估價報告中

　　8.折舊計算是否正確(包括年限和項目，公式)

　　9.用成本計算而非成本價10長壽命的折舊要減去短壽命的重置

　　價格假設(shè)法

　　1.預(yù)期的價值應(yīng)減去管理費銷售費稅和購入土地的稅費(71)

　　2.察看項目是否齊全(236)是否項目有具體表述和利用計算如風險損失

　　3.看傳統(tǒng)方法和現(xiàn)金流法的注意事項，現(xiàn)金流不計利潤和利息，傳統(tǒng)不折現(xiàn)

　　4.注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)

　　5.其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則具體內(nèi)容在教材中的位置技術(shù)構(gòu)成