市場法估價實務(wù)中必須關(guān)注的若干方面三

　　三、各種因素的調(diào)整彈性嚴

　　市場法中還需進行各種因素(情況、日期、區(qū)域、個別因素)的調(diào)整。這些調(diào)整值不僅要符合定性(方向)的正確，還要符合定量(多少)的合理。

　　(一)日期調(diào)整所謂日期調(diào)整，是將可比實例在成交日期的價格調(diào)整到估價時點的價格。這里涉及到以下主要注意點：

　?、龠@一時間段內(nèi)當?shù)氐念愃品康禺a(chǎn)價格變化是否一致，如果不一致應(yīng)該分時間段進行調(diào)整;

　　②價格變化所采用的參數(shù)必須是合理的，而且是有依據(jù)的，決不是按需而隨意求取;

　?、廴掌谡{(diào)整的方法與市場背景分析的口徑要一致。日期調(diào)整的方法有：價格指數(shù)法(定基、環(huán)比)及價格變動率法(逐期遞增或遞減、期內(nèi)遞增或遞減);

　?、芡还纼r機構(gòu)對于同區(qū)位的同類房地產(chǎn)的日期調(diào)整幅度要大致相同。

　　(二)區(qū)域因素調(diào)整區(qū)域因素主要包括商業(yè)繁華度、交通便捷度、基礎(chǔ)配套和公建服務(wù)配套完備度及環(huán)境景觀等因素。

　　繁華度主要包括：距市(區(qū))級商業(yè)中心的距離;人流量、購買能力等顧客條件;商店密集程度、綜合吸引力、競爭能力等商業(yè)群體特性;街道性質(zhì)、街道條件、街道狀況等子項因素。

　　交通便捷度主要包括：交通主、次干道數(shù)量，路網(wǎng)布置及道路狀況;公交線路數(shù)量;公交輻射范圍;公交順暢及交通管制;距公交站點的遠近;其他交通方式等子項因素。重點圍繞可及性(外部進入估價對象)和便捷性(自估價對象出去)。

　　基礎(chǔ)配套主要指“三通一平”、“五通一平”等。

　　公共服務(wù)配套主要包括周邊的文化教育、醫(yī)療衛(wèi)生、購物(超市、農(nóng)貿(mào)市場)、銀行及郵局網(wǎng)點、公園等。

　　環(huán)境景觀主要包括：大氣、水文、聲覺、視覺、衛(wèi)生、人文(治安、聲望、素質(zhì))環(huán)境等。

　　需要注意的是：

　　①這些因素必須經(jīng)過分析、比較;

　?、趶亩ㄐ陨现v要有充分的支持依據(jù)，決不是盲目的;

　?、蹚亩可现v必須是當?shù)仡愃品康禺a(chǎn)價值合理的調(diào)整;

　?、芨饕蛩?包括子項因素)的權(quán)重必須與房地產(chǎn)用途相匹配，不同的物業(yè)種類所考慮的因素(包括子項因素)的側(cè)重點是有區(qū)別的。

　　(三)個別因素調(diào)整個別因素包括的子項目很多，除了要注意與上述區(qū)域因素調(diào)整共同的注意點外，還要注意如下：

　?、俑骺杀葘嵗c估價對象所存在的對價格有影響的子項目因素都必須考慮進行調(diào)整，如溫泉因素、名校因素、位置特別因素等等;

　?、诟髯禹椖恳蛩匾苊庵貜?fù)交叉，如在考慮小區(qū)環(huán)境的同時不應(yīng)再單獨考慮小區(qū)綠化、景觀、綠地率、小品等與小區(qū)環(huán)境有重復(fù)的子項目因素，不重復(fù)調(diào)整，否則調(diào)整值就不合理了;

　?、鄹饕蛩氐臋?quán)重最好與調(diào)整的價值掛鉤，以便判定其合理性;

　?、懿煌飿I(yè)房地產(chǎn)所考慮的子項因素是有區(qū)別的。

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