集體房地產抵押價值評估中若干問題四

　　五、估價報告中須作的兩項說明

　　在集體房地產的抵押價值評估報告中，須作如下兩項說明，以便抵押當事人參考，特別是為抵押權人確定抵押物所能擔保的債務數(shù)額時提供參考。建議估價報告作的兩項說明內容如下：“說明一：估價結果的內涵。雖然抵押當事人希望了解的是當?shù)盅喝瞬宦男袀鶆?、抵押權人依法以提供擔保的房地產處分(折價或者拍賣、變賣該房地產)時，該房地產所能實現(xiàn)的客觀合理價格折算到設定抵押權時的價值，但由于處分時點的不確定性這種預期價值難以準確把握，按照《估價規(guī)范》的規(guī)定，實際評估的抵押價值是設定抵押權時的集體房地產價值。抵押權人應當考慮抵押抵押權設定時點到處分時點期間的房地產市場變化的風險、抵押物處分的費用，以估價結果某一比例確定抵押房地產可擔保的債務數(shù)額?！?/P>

　　之所以要作此項說明，因為處分時點確定是難以確定的，參照《城市房地產抵押管理辦法》規(guī)定，可以處分抵押房地產的情形包括債務履行期滿抵押權人未受清償、抵押人被依法宣告解散或破產、抵押人死亡等情形，估價人員無法把握何時需要處分抵押物。

　　之所以要作此項說明，還因為這樣可以明確估價結果是抵押權設定時的價格，而非處分時的價格，以避免抵押當事人對兩種價格的混淆，避免出現(xiàn)諸如“珠海電子大廈”的估價糾紛。

　　“說明二：抵押權實現(xiàn)時房地產權屬的不同轉移方式對房地產處分的影響。抵押權人使用本報告的估價結果作為抵押貸款的參考時，應當注意，評估結果是以抵押房地產處分時土地所有權不轉為國有為前提的，若處分時買受不是委估對象所屬有且買受人須交納土地征用費和土地出讓金，這可能會增加對委估對象的處分難度。”

　　之所以要作此項說明，旨在提醒抵押權人集體房地產的抵押處分因法律限制而有其特殊性。若處分時買受人是委估對象所屬的集體經濟組織內單位或個人，則買受人只須交納集體房地產的價格，也即集體土地的使用權和建筑物的整體價格，其價格類型同用本文介紹的方法評估得出的結果，只是因時點的變化，價格在數(shù)額上發(fā)生變化而已;若處分時買受人不是委估對象所屬的集體經濟組織內單位或個人，則須經過一定的法定程序包括列入征地計劃、出讓計劃及相應的規(guī)劃許可等方可進行處分，且按規(guī)定買受人所須支付的是征地費和土地出讓金，無論從程序上還是價格上都會增加處分抵押房地產的難度。因而在說明中應提醒抵押權人采取謹慎的原則確定抵押房地產可擔保的債務數(shù)額。

　　以上兩項說明可以安排在《估價規(guī)范》規(guī)定的“估價的假設和限制條件”中。

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