海外房地產(chǎn)基金在中國(guó)的發(fā)展二

　　2　海外房地產(chǎn)基金在中國(guó)現(xiàn)狀分析

　　海外投資者普遍看好中國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，但是又認(rèn)為市場(chǎng)不夠透明規(guī)范，相比而言，北京和上海的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展較快，市場(chǎng)較成熟。因此，北京、上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上活躍著很多海外房地產(chǎn)基金，如摩根士丹利、荷蘭的ING集團(tuán)等。

　　此外，RodamcoAsia于2003年8月31日成功收購(gòu)了上海盛捷服務(wù)式公寓(SGS)100%股份，共334套，收購(gòu)價(jià)為2300美元/m2，估計(jì)收購(gòu)總價(jià)在5000萬(wàn)美元以上;新加坡發(fā)展商凱德置地通過(guò)其新加坡母公司設(shè)立房地產(chǎn)投資基金CapitaLand投資中國(guó)房地產(chǎn)，總共籌集金額達(dá)到1億～2億美元投入上海的房地產(chǎn)項(xiàng)目;新加坡政府投資公司(GICRealEstate)成為首創(chuàng)置業(yè)第二大股東;2004年初，全國(guó)工商聯(lián)住宅產(chǎn)業(yè)商會(huì)支持設(shè)立的第一只外資房地產(chǎn)基金―精瑞基金正式運(yùn)作，啟動(dòng)資金預(yù)計(jì)2億美元;美國(guó)洛克菲勒在亞洲的投資基金代表正在洽談上海南京西路某地塊的投資開(kāi)發(fā)，并被邀請(qǐng)參與屬于浦江兩岸改造的外灘源開(kāi)發(fā);麥利聯(lián)行、基強(qiáng)聯(lián)行與中國(guó)香港私募資金合作成立的麥利聯(lián)行投資基金(Millennium)也開(kāi)始投資上海房地產(chǎn)項(xiàng)目，總投資金額估計(jì)在5000萬(wàn)美元左右。

　　可以看出，目前在中國(guó)市場(chǎng)上的海外基金投資中國(guó)市場(chǎng)的模式多數(shù)為：海外的投資載體進(jìn)入中國(guó)帶來(lái)一定的資金，合作伙伴(當(dāng)?shù)毓?以各種方式出資一定比例的資金，共同成立項(xiàng)目公司，然后一起開(kāi)發(fā)地塊。進(jìn)入中國(guó)的外資地產(chǎn)基金，其與中資企業(yè)的合作并非歐美通行的地產(chǎn)基金運(yùn)作方式。在歐美， 地產(chǎn)基金通常是以投資者身份參股地產(chǎn)項(xiàng)目，股份一般也不超過(guò)30%，參股后再委托相關(guān)專業(yè)公司經(jīng)營(yíng)管理，因此獨(dú)立性和專業(yè)性是基金運(yùn)作的主要特點(diǎn)和要求。進(jìn)入中國(guó)后，外資基金一改不參與被投資企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理，只在被投資企業(yè)的董事會(huì)層面上控制的游戲規(guī)則，由投資者身份變成投資者兼任開(kāi)發(fā)商，由參股變控股。

　　3　海外房地產(chǎn)基金的投資模式選擇

　　在目前中國(guó)的房地產(chǎn)基金法律不健全、房地產(chǎn)金融市場(chǎng)不發(fā)達(dá)、會(huì)計(jì)制度嚴(yán)重不透明和信息披露嚴(yán)重不對(duì)稱、缺乏專業(yè)管理隊(duì)伍的情況下，很多海外基金無(wú)法通過(guò)一個(gè)完整的政策框架與國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行有效的對(duì)接，這也會(huì)給海外基金帶來(lái)不確定性，海外房地產(chǎn)基金采用何種運(yùn)作模式進(jìn)入中國(guó)，是其必須重點(diǎn)考慮的問(wèn)題。在實(shí)際操作上應(yīng)當(dāng)著重注意以下幾個(gè)方面的問(wèn)題：

　　1)投資地點(diǎn)?？梢钥闯?，目前海外基金主要選擇在上海、北京投資，有成功經(jīng)驗(yàn)后選擇廣州、深圳，接著開(kāi)始進(jìn)入經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的二線城市，如蘇州、寧波、杭州、天津、大連等。

　　2)合作者的選擇。目前很多海外基金組織在中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)上進(jìn)行投資時(shí)，選擇和國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)合作開(kāi)發(fā)的模式來(lái)運(yùn)作，由于房地產(chǎn)投資基金運(yùn)作涉及金融和房地產(chǎn)兩個(gè)主要領(lǐng)域，基金收益主要來(lái)自于投資后的長(zhǎng)期分紅，故其發(fā)起人必須同時(shí)具備房地產(chǎn)實(shí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)和資本運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。而海外基金組織的優(yōu)勢(shì)在于資本運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)和先進(jìn)的管理模式，但他們畢竟是全球性的投資機(jī)構(gòu)，這些在海外做慣了不動(dòng)產(chǎn)投資的基金，基本沒(méi)有在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)方面的經(jīng)驗(yàn)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)不是其專長(zhǎng)，而且對(duì)本土市場(chǎng)不是很了解。因此，在選擇合適的合作伙伴時(shí)，要注重考察合作伙伴的管理團(tuán)隊(duì)、土地儲(chǔ)備、政府關(guān)系和發(fā)展前景等，一般選擇和當(dāng)?shù)刈钣袑?shí)力和發(fā)展?jié)摿Φ墓竞献鳌?/P>

　　3)項(xiàng)目的選擇。成功的房地產(chǎn)投資基金的核心問(wèn)題是項(xiàng)目的選擇，投資項(xiàng)目的選擇是基金成敗的關(guān)鍵。把投資回報(bào)作為首要因素是產(chǎn)業(yè)投資基金的特色和優(yōu)勢(shì)。目前，海外基金的投資方向主要以高檔住宅項(xiàng)目、酒店和寫(xiě)字樓，以及商業(yè)項(xiàng)目、爛尾項(xiàng)目改造及一些有重大影響力的項(xiàng)目為主。但隨著其對(duì)中國(guó)市場(chǎng)的了解，逐步由商用物業(yè)轉(zhuǎn)向住宅，由高檔物業(yè)轉(zhuǎn)向中檔、中高檔及中低檔。

　　4)投資結(jié)構(gòu)的選擇。目前，很多海外基金選擇以房地產(chǎn)基金管理公司的名義進(jìn)入中國(guó)，采用國(guó)際慣用的手法，即由母公司在境外募資，以項(xiàng)目公司操作內(nèi)地開(kāi)發(fā)的方式進(jìn)行。投資結(jié)構(gòu)主要分為三層：母公司，下設(shè)針對(duì)具體項(xiàng)目的控股公司，旗下有項(xiàng)目公司。這樣的結(jié)構(gòu)在于引進(jìn)其他的基金或者開(kāi)發(fā)商作為投資者，是讓他們?cè)诳毓晒具@個(gè)層面參股，而不是參股母公司。這樣，新的投資者不可能進(jìn)入到母公司，是一種很好的回避風(fēng)險(xiǎn)的方法。如果母公司下屬的一個(gè)項(xiàng)目亂掉了，也只需把這一個(gè)項(xiàng)目賣掉套現(xiàn)，而不涉及到其他的項(xiàng)目。

　　4　海外房地產(chǎn)基金投資中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，國(guó)內(nèi)一些城市中高檔住宅的回報(bào)率高達(dá)30%-40%，而在歐美等國(guó)，房地產(chǎn)盈利率僅在5%左右，蓬勃發(fā)展的現(xiàn)狀和高回報(bào)率都令海外投資者為之心動(dòng)，國(guó)際投資基金也紛紛加速進(jìn)軍中國(guó)房地產(chǎn)的步伐。

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