房地產(chǎn)價值評估基本理論概述三

　　4.住宅價格的影響因素。

　　影響住宅價格的因素，除了一般政治、經(jīng)濟、政策等因素之外，主要有以下一些因素：

　　(1)建筑結(jié)構(gòu)、類型和等級;

　　(2)裝修;

　　(3)設(shè)施與設(shè)備;

　　(4)質(zhì)量;

　　(5)朝向;

　　(6)樓層;

　　(7)地段;

　　(8)環(huán)境;

　　(9)住宅樓的公用面積數(shù);

　　(10)交易時間;

　　(11)交易情況。

　　在估價時，應(yīng)特別注意以上資料的調(diào)查與收集。

　　為了更加科學(xué)合理地對住宅進行評估，應(yīng)當對上述各項因素對價值的影響程度進行調(diào)查和統(tǒng)計分析，確定價值增減數(shù)額或價值增減率標準，以便于比較修正。

　　5.居住房地產(chǎn)的估價方法。

　　新建居住房地產(chǎn)、舊有居住房地產(chǎn)和拆遷房屋的補償價格，三者在估價作業(yè)上有較明顯的差異。

　　(1)新建居住房地產(chǎn)一般采用成本法與市場比較法進行綜合評估。

　　估價剛剛建成或在建的居住房地產(chǎn)，由于各項成本資料容易收集確定，所以首先采用成本法進行整體估價;同時還可收集其他同類地價區(qū)、較近時期發(fā)生交易的、類似該新建居住房地產(chǎn)的市場價格的資料，并進行整體性比較評估。最后對成本法與市場比較法的估價結(jié)果進行比較分析、綜合得出最終結(jié)論。

　　(2)評估舊有居住房地產(chǎn)，一種方式是對土地和房屋分別估價，合并計算。其中，地價主要采用市場比較法和基準地價修正法進行評估，房價采用重置成本法進行評估。另一種方式是直接運用市場比較法進行整體評估。通過評估，再對兩種方式的評估結(jié)果進行分析，綜合得出最終結(jié)論。

　　(3)拆遷居住房屋的補償價格。在城市建設(shè)和舊城改造過程中，估價人員經(jīng)常會遇到擬拆除房屋的作價補償問題。應(yīng)根據(jù)《城市房屋拆遷管理條例》的規(guī)定，作價補償?shù)慕痤~按照所拆房屋的建筑面積的重置價格結(jié)合成新結(jié)算。

　　(二)商業(yè)房地產(chǎn)

　　商業(yè)房地產(chǎn)包括商店(商場、購物中心、商鋪和市場等)、旅館、寫字樓、餐館和游藝場館(娛樂城、歌舞廳、高爾夫球場等)。

　　1.商業(yè)房地產(chǎn)的特點。

　　(1)收益性。商業(yè)房地產(chǎn)的收益方式是多種多樣的。有的是業(yè)主自己經(jīng)營，有的是出租給他人經(jīng)營，有的是以聯(lián)營形式經(jīng)營。

　　(2)經(jīng)營內(nèi)容多。在同一宗商業(yè)房地產(chǎn)中，往往會有不同的經(jīng)營內(nèi)容，如商品零售、餐飲、娛樂等。不同的經(jīng)營內(nèi)容(或者說不同的用途)一般會有不同的收益率，如果用收益法估價，則應(yīng)對各部分采用不同的還原利率(或稱資本化率)。

　　(3)轉(zhuǎn)租經(jīng)營多。商業(yè)房地產(chǎn)的業(yè)主常常將其房地產(chǎn)出租給別人經(jīng)營，有的承租人從業(yè)主手上整體承租后，又分割轉(zhuǎn)租給第三者。因此，在進行商業(yè)房地產(chǎn)估價時要調(diào)查清楚產(chǎn)權(quán)狀況。

　　(4)裝修高檔而復(fù)雜。商業(yè)房地產(chǎn)通常會有非常高檔的裝修，而且形式各異，要準確估算其價值必須單獨計算。另外，商業(yè)用房裝修折舊快，在有些地方，買下或承租別人經(jīng)營的商業(yè)用房后，一定要重新裝修，因此在估價時應(yīng)充分注意。

　　2.影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的主要區(qū)域因素。

　　(1)地段繁華程度。影響商業(yè)房地產(chǎn)價格的首要因素是所處地段的商業(yè)繁華程度，這是由房地產(chǎn)所處的是哪一級商業(yè)中心區(qū)來確定。

　　(2)交通條件。商業(yè)房地產(chǎn)估價時，要從兩方面考慮交通條件：一是顧客方面，從現(xiàn)階段一般情況來看，主要是公共交通的通達度，可用附近公交線路的條數(shù)、公交車輛時間間隔及公交線路聯(lián)結(jié)的居民區(qū)人數(shù)等指標來衡量，另外還要考慮機動車和非機動車停車場地是經(jīng)營者方面，?？紤]進貨交通和卸貨的便利程度。

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