房地產(chǎn)估價中涉及到的有關稅費問題一

　　在應用不動產(chǎn)估價三大方法――比較法、收益法、成本法對房地產(chǎn)進行估價時，經(jīng)常遇到與估價對象密切相關的一些稅費問題，這其中尤以收益法和成本法最為突出。因此，有關房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營、轉讓等經(jīng)濟活動中的稅費問題也就成為房地產(chǎn)估價師在應用收益法和成本法進行估價時的一個突出問題。

　　本文將根據(jù)我們在估價中曾經(jīng)遇到的有關稅費問題進行簡要的分析，并試圖結合房地產(chǎn)估價方法對其進行基本分類和匯總，希望對估價師的估價實踐能有所幫助。

　　一、對“稅費”的基本認識

　　(一)稅費的實質和特征

　　這里所說的“稅”應當是稅收的簡稱，稅收的實質是國家(或者地方政府或者政府有關部門)為了行使其職能，取得財政收入的一種方式，它有三個方面的基本特征：一是強制性，二是無償性，三是固定性。

　　“強制性”――稅收通常以“法”的形式，對征收捐稅加以規(guī)定，并依法強制執(zhí)行?！盁o償性”――稅款是國家的財政收入，國家既不歸還，也無需支付任何報酬?！肮潭ㄐ浴报D―指在征稅之前，即以法的形式預先規(guī)定了課稅對象、課稅額度和課稅辦法等。

　　這里所述的“費”分兩種情況，一種情況是與“稅”相近，如教育費附加、市政建設配套費、耕地占用費、拆遷補償費等，這些“費”與“稅”的實質和特征基本相同或相近;另一種“費”是一種與相關經(jīng)濟活動有關的交換價格，如建設項目可行性研究費、勘察設計費、招投標費、臨時設施費、工程建設監(jiān)理費等，這類“費用”的實質是一種正常經(jīng)濟活動所應有的交易成本，其特征是“個體”的經(jīng)濟活動不一定全都發(fā)生，但從“總體”上看，卻是公開市場條件下公平交易的參照體。

　　(二)稅費與房地產(chǎn)估價的關系

　　我們這里所討論的稅費與房地產(chǎn)估價兩種主要方法――收益法和成本法密切相關。如果把估價對象理解是一種權利，而不僅僅是估價對象實體自身，那么這里所述的稅費就是權利人擁有該項權利或利用該權利創(chuàng)造收益所必須或者應當支出的成本和費用。

　　所以，如果不能全面掌握房地產(chǎn)估價中的有關稅費并恰當運用，那么可能會造成估價結論的聯(lián)疵。

　　二、與房地產(chǎn)估價相關的稅法體系

　　稅法是稅收的法律表現(xiàn)形式，稅收則是稅法所確定的具體內容。我國現(xiàn)行稅法體系有七大類：包括流轉稅、資源稅、所得稅、特定目的稅、財產(chǎn)和行為稅、農業(yè)稅、關稅。在這七大類稅法中，與房地產(chǎn)估價直接相關的有：流轉稅類：營業(yè)稅。

　　資源稅類：城鎮(zhèn)土地使用稅。

　　所得稅類：企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅、個人所得稅。

　　特定目的稅類：固定資產(chǎn)投資方向調節(jié)稅、城市維護建設稅、土地增值稅、耕地占用稅。

　　財產(chǎn)和行為稅類：房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、契稅。

　　農業(yè)稅類和關稅類在大多數(shù)房地產(chǎn)估價中很少涉及。與房地產(chǎn)估價有關的稅法體系的分類，表明納稅義務產(chǎn)生的根源之所在，比如營業(yè)稅，發(fā)生在商品的流通環(huán)節(jié)，就房地產(chǎn)而言，只要發(fā)生房地產(chǎn)的租售行為，其納稅義務也就隨之產(chǎn)生。

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