房地產估價師《理論與方法》復習提綱八

　　第四節(jié) 房地產價格和價值的種類

　　一、價值、使用價值和交換價值，在房地產估價中一般所說的價值也是指交換價值。

　　二、成交價格、市場價格、理論價格和評估價值，

　　1、成交價格是一個已完成的事實，是個別價格，通常隨著交易者的財務，動機、對交易對象和市場行情了解程度、購買或出售的急迫程度、討價還價能力、交易雙方之間的關系、賣者的價格策略等不同而不同。理解成交價格，還應對其形成的機制，即賣價(供給價格)、買價(需求價格)、成交價三者的關系有所了解，在實際交易中，只有當買者所愿意支付的最高價格，高于或等于賣者所愿意接受可最低價格時，交易才可能成功。一筆成功的交易中，最高買價成交價最低賣價。在賣方市場下，成交價格往往是偏高的;在買方市場下，成交價格往往是偏低的。

　　成交價格可能是正常的，也可能是不正常的，所以，可將成交價格區(qū)分為正常成交價格和非正常成交價格。正常成交價格是指交易雙方在公開市場、信息通暢、平等自愿、誠實無欺、沒有利害關系下進行交易形成的價格，不受一些不良因素，如不了解市場行情、壟斷、脅迫等的影響;反之，則為非正常成交價格。正常成交價格的形成條件有7個：

　　(1)公開市場。

　　(2)交易對象本身具備市場性。

　　(3)眾多的買者和賣者。

　　(4)買者和賣者都不受任何壓力，完全出于自愿。

　　(5) 理性且自私的經(jīng)濟行為。

　　(6) 買者和賣者都具有完全信息。

　　(7)適當?shù)钠陂g完成交易。

　　2、市場價格是指某種房地產在市場上的一般、平均水平價格，是該類房地產大量成交價格的抽象結果(如平均數(shù)、中位數(shù)或眾數(shù))。

　　3、理論價格是經(jīng)濟學假設的“經(jīng)濟人”的行為和預期是理性的，或真實需求與真實供給相等的條件下形成的價格。

　　市場價格和理論價格相比，市場價格是短期均衡價格，理論價格是長期均衡價格。在正常市場或正常經(jīng)濟發(fā)展下，市場價格基本上與理論價格相吻合，圍繞著理論價格而上下波動，不會偏離太遠。房地產估價所評估的是房地產的市場價格。

　　4、評估價值還可以根據(jù)所采用的估價方法的不同而有不同的稱呼，如采用比較法估算得出的結果通常稱為比準價格，采用成本法估算得出的結果通常稱為積算價格，采用收益法估算得出的結果通常稱為收益價格。

　　收益法求得的價值傾向于最高買價，成本法求得的價值傾向于最低賣價，市場法求得的價值傾向于成交價格。此外收益法求得的價值趨向于理論價格，市場法求得的價值趨向于市場價格。在市場泡沫時，市場法求得的價值(市場價格)大大高于收益法求得的價值(理論價格)。在市場不景氣時，成本法求得的價值大大高于市場法或收益法求得的價值。

　　從理論上講，一個良好的評估價值=正常成交價格=市場價格。

　　三、市場價值、快速變現(xiàn)價值、謹慎價值、清算價值和投資價值。

　　某一房地產的投資價值，是該房地產對于某個具體的投資者(這里的投資者是廣義的，包括消費者)的經(jīng)濟價值，是該投資者基于個人需要或意愿，對該房地產所估計的價值或做出的評價。而該房地產的市場價值，是該房地產對于一個典型的投資者的經(jīng)濟價值。在某一時點，市場價值是惟一的，而投資價值因投資者的不同而不同。

　　在評估市場價值時，收益法中的折現(xiàn)率是與該房地產的風險程度相對應的社會一般收益率，而在評估投資價值時，該折現(xiàn)率是某個具體的投資者所要求的最低收益率(通常稱為最低期望收益率)。這個投資者所要求的最低收益率可能高于也可能低于與該房地產的風險程度相對應的社會一般收益率。投資者評估的房地產的投資價值，或者說消費者對房地產的評價，大于或等于該房地產的市場價格，是其投資行為或交易能夠實現(xiàn)的基本條件。就投資價值與市場價值相對而言，房地產估價所評估的是房地產的市場價值。

　　四、原始價值、賬面價值、公允價值和市場價值。

　　采用公允價值的條件：

　?、偻顿Y性房地產所在地有活躍的房地產交易市場。

　?、谄髽I(yè)能夠從房地產交易市場上取得同類或類似房地產的市場價格或其他信息。

　　市場價值與公允價值的內涵基本相同。就原始價值、賬面價值、公允價值與市場價值相對而言，房地產估價所評估的是房地產的市場價值、公允價值。

　　五、買賣價格、租賃價格、抵押價值、保險價值、課稅價值和征收價值

　　中國目前的房租有市場租金(或稱協(xié)議租金，是由市場供求狀況決定的租金)、商品租金(是以房地價值為基礎確定的租金，其構成內容包括折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產稅、保險費、地租和利潤八項因素)、成本租金(是按照出租房屋雨經(jīng)營成本確定的租金，由折舊費、維修費、管理費、貸款利息、房產稅五項因素構成)、準成本租金和福利租金。房租有按使用面積計算的，也有按建筑面積計算的。住宅一般是按使用面積計租，非住宅一般是按建筑面積計租。真正租金除了前述的八項外還有租賃費用和租賃稅費。

　　房地產抵押價值評估只能演變?yōu)樵u估房地產在估價時假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值扣除法定優(yōu)先受償款后的余額。再次抵押價值等于總評估市場價值一上次抵押貸款折成的價值。

　　保險價值通常不包含不可損毀的土地價值，是指建筑物的重建成本和重建期間的經(jīng)濟損失。

　　六、所有權價格、使用權價格和其他權益的價格

　　中國通常不存在土地所有權價格評估。房地產使用價格主要是指土地使用權價格(建設用地使用權、宅基地使用權、土地承包經(jīng)營權)，其他權益的價格主要有租賃權價格、抵押權價格、地役權價格。

　　七、實際價格和名義價格，實際價格是指在成交日期時一次付清的價格，或將不是在成交日期時一次付清的價格折現(xiàn)到成交日期時的價格。名義價格是指在成交日期時講明，但不是在成交日期時一次付清的價格。

　　八、現(xiàn)貨價格和期貨價格及現(xiàn)房價格和期房價格

　　房地產也有類似的現(xiàn)貨交易和期貨交易及現(xiàn)貨價格和期貨價格。在房地產的現(xiàn)貨價格和期貨價格中，最典型的是現(xiàn)房價格(含土地價格)和期房價格(含土地價格)。期房價格與現(xiàn)房價格之間的關系有：期房價格=現(xiàn)房價格一預計從期房達到現(xiàn)房期間現(xiàn)房出租的凈收益的折現(xiàn)值-風險補償。

　　九、市場調節(jié)價、政府指導價和政府定價，政府指導價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍規(guī)定基準價及其浮動幅度，指導經(jīng)營者制定的價格。估價結果不得超出政府指導價規(guī)定的幅度。政府定價是指由政府價格主管部門或者其他有關部門，按照定價權限和范圍制定的價格。對于實行政府定價的房地產，估價結果應以政府定價為準。

　　十、基準地價、標定地價和房屋重置價格，基準地價、標定地價和房屋重置價格都是一種評估價格。

　　十一、土地價格、建筑物價格和房地價格

　　根據(jù)土地的“生熟”程度，把土地粗略地分為生地、毛地、熟地三種，由此又有生地價格、毛地價格、熟地價格。房地價格又稱房地混合價，是指建筑物連同其占用的土地的價格，它往往等同于人們平常所說的房價。對于同一宗房地產而言，有：

　　(1)房地價格=土地價格+建筑物價格;

　　(2)土地價格=房地價格-建筑物價格;

　　(3)建筑物價格=房地價-土地價格。

　　十二、總價格、單位價格和樓面地價，樓面地價又稱單位建筑面積地價，是平均到每單位建筑面積上的土地價格。樓面地價與土地總價的關系為：樓面地價=土地總價/總建筑面積，由此公式可以找到樓面地價、土地單價、容積率三者之間的關系，即：樓面地價=土地單價/容積率。

　　十三、起價、標價、成交價和均價，起價是指所銷售的商品房的最低價格。所以，起價通常不能反映所銷售商品房的真實價格水平。均價是所銷售商品房的平均價格，具體有標價的平均價格和成交價的平均價格。這個價格一般可以反映所銷售商品房的價格水平。

　　十四、評估價、保留價、起拍價、應價和成交價，保留價又稱拍賣底價，是在拍賣前確定的拍賣標的可售的最低價格。當拍賣標的有保留價的，競買人的最高應價未達到保留價時，該應價不發(fā)生效力，拍賣師應當停止拍賣標的的拍賣。因此有保留價的拍賣中，最高應價不一定就是成交價，只有在最高應價高于或等于保留價的情況下，該最高應價才能成為成交價。

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