房地產(chǎn)估價(jià)師《理論與方法》復(fù)習(xí)提綱十三

　　第六章 市場(chǎng)法

　　第一節(jié) 市場(chǎng)法概述

　　一、市場(chǎng)法的含義

　　市場(chǎng)法又稱市場(chǎng)比較法、比較法，是根據(jù)類似房地產(chǎn)的成交價(jià)格來(lái)求取估價(jià)對(duì)象價(jià)值的方法?？杀葘?shí)例，也稱為可比房地產(chǎn)，是指交易實(shí)例中交易類型與估價(jià)目的吻合、成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)接近、成交價(jià)格為正常市場(chǎng)價(jià)格或能夠修正為正常市場(chǎng)價(jià)格的類似房地產(chǎn)。市場(chǎng)法本質(zhì)是以房地產(chǎn)的成交價(jià)格為導(dǎo)向來(lái)求取房地產(chǎn)的價(jià)值。通常把市場(chǎng)法求得的價(jià)值稱為比準(zhǔn)價(jià)格。市場(chǎng)法的理論依據(jù)是房地產(chǎn)價(jià)格形成的替代原理。

　　二、市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象和條件

　　1、市場(chǎng)法適用的估價(jià)對(duì)象是同種類型的數(shù)量較多且經(jīng)常發(fā)生交易的房地產(chǎn)。數(shù)量少或很少發(fā)生交易的房地產(chǎn)難以用市場(chǎng)法估價(jià)。

　　2、市場(chǎng)法需要具備的條件是在估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的類似房地產(chǎn)的交易。如果在房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育不夠或者房地產(chǎn)交易較少發(fā)生的地區(qū)，就難以采用市場(chǎng)法估價(jià)。

　　3、市場(chǎng)法的原理和技術(shù)也可以用于其他估價(jià)方法中有關(guān)參數(shù)的求取，如經(jīng)營(yíng)收入、成本費(fèi)用、空置率、報(bào)酬率、資本化率、開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)期等;

　　三、市場(chǎng)法估價(jià)的操作步驟：①搜集交易實(shí)例;②選取可比實(shí)例;③對(duì)可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行適當(dāng)?shù)奶幚?分為價(jià)格換算、價(jià)格修正、價(jià)格調(diào)整)④求取比準(zhǔn)價(jià)格。

　　第二節(jié) 搜集交易實(shí)例

　　一、搜集大量交易實(shí)例的必要性，運(yùn)用市場(chǎng)法估價(jià)，首先需要擁有大量真實(shí)的交易實(shí)例。只有擁有了大量真實(shí)的交易實(shí)例，才能把握估價(jià)對(duì)象所在地的正常房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格行情。才能保障評(píng)估出的估價(jià)對(duì)象價(jià)值不會(huì)超出合理的范圍。

　　二、搜集交易實(shí)例的途徑主要有下列幾個(gè)：(1)查閱政府有關(guān)部門的房地產(chǎn)交易資料。(2)向房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人了解其促成交易的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)情況。(3)向房地產(chǎn)交易當(dāng)事人、四鄰、律師、會(huì)計(jì)師、等了解其知曉的房地產(chǎn)成交價(jià)格資料和有關(guān)交易情況。(4)同行之間相互提供。估價(jià)機(jī)構(gòu)或估價(jià)人員可以約定相互交換所搜集的交易實(shí)例及經(jīng)手的估價(jià)案例資料。(5)與房地產(chǎn)出售者或其代理人，如業(yè)主、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人等洽談，獲得其房地產(chǎn)的要價(jià)資料，查閱報(bào)刊、網(wǎng)絡(luò)資源上有關(guān)房地產(chǎn)出售、出租的廣告、信息等資料，參加房地產(chǎn)交易展示會(huì)。

　　三、搜集交易實(shí)例的要求，搜集內(nèi)容完整、真實(shí)的交易實(shí)例，是提高估價(jià)精度的一個(gè)基本保證。內(nèi)容包括：①交易實(shí)例房地產(chǎn)的基本狀況②交易雙方③成交日期④成交價(jià)格⑤付款方式⑥交易情況(交易目的、交易方式、交易稅費(fèi)負(fù)擔(dān)方式、有無(wú)利害人之間交易、急于出售或購(gòu)買等特殊情況)

　　四、建立交易實(shí)例庫(kù)

　　第三節(jié) 選取可比實(shí)例

　　一、選取可比實(shí)例的必要性，需要從中選擇符合一定條件的交易實(shí)例作為參照比較的交易實(shí)例。這些用于參照比較的交易實(shí)例，稱為可比實(shí)例。

　　二、選取可比實(shí)例的要求

　　1、數(shù)量要求，一般要求選取3個(gè)以上(含3個(gè))、10個(gè)以下(含10個(gè))的可比實(shí)例即可。

　　2、質(zhì)量要求，①可比實(shí)例應(yīng)是估價(jià)對(duì)象的類似房地產(chǎn);②可比實(shí)例的交易類型應(yīng)與估價(jià)目的吻合;③可比實(shí)例的成交日期應(yīng)盡量接近估價(jià)時(shí)點(diǎn)(一般一年以上不選用);④可比實(shí)例的成交價(jià)格應(yīng)盡量為正常價(jià)格(或能夠修正為正常價(jià)格)。類似房地產(chǎn)應(yīng)符合的條件為：(1)在區(qū)位上應(yīng)與估價(jià)對(duì)象處在同一供求范圍內(nèi)。(2) 用途應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的用途相同。(3) 規(guī)模應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的規(guī)模相當(dāng)。選取的可比實(shí)例規(guī)模一般應(yīng)在估價(jià)對(duì)象規(guī)模的0.5―2范圍內(nèi)，即：0.5≤可比實(shí)例規(guī)模/估價(jià)實(shí)例規(guī)?！?。(4)建筑結(jié)構(gòu)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的建筑結(jié)構(gòu)相同。(5)檔次應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的檔次相當(dāng)。(6)權(quán)利性質(zhì)應(yīng)與估價(jià)對(duì)象的權(quán)利性質(zhì)相同。

　　3、選取可比實(shí)例有時(shí)可以用分配法。當(dāng)有較多的交易實(shí)例符合可比實(shí)例要求時(shí)，應(yīng)選取其中估價(jià)對(duì)象最為類似的交易實(shí)例作為可比實(shí)例，而不能劣勝優(yōu)汰。

　　第四節(jié) 建立比較基準(zhǔn)

　　選取了可比實(shí)例之后，一般應(yīng)先對(duì)這些可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行換算處理，使它們之間的口徑一致、形式相同、相互可比，并統(tǒng)一到需要求取的估價(jià)對(duì)象的價(jià)格單位上來(lái)。建立價(jià)格可比基礎(chǔ)包括：①統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍②統(tǒng)一付款方式;③統(tǒng)一采用單價(jià);④統(tǒng)一幣種和貨幣單位;⑤統(tǒng)一面積內(nèi)涵;⑥統(tǒng)一面積單位

　　一、統(tǒng)一房地產(chǎn)范圍，是指只能選取主干相同的房地產(chǎn)的交易實(shí)例作為可比實(shí)例。在實(shí)際估價(jià)中有三種情形：①房地產(chǎn)實(shí)物范圍不同，這里范圍不同是指有與無(wú)的區(qū)別，不是好與壞、優(yōu)與劣、新與舊的差別。②含有非房地產(chǎn)成份③帶有債權(quán)債務(wù)的房地產(chǎn)。

　　二、統(tǒng)一付款方式，將分期付款的可比實(shí)例成交價(jià)格折算為在其成交日期時(shí)一次付清的數(shù)額。

　　三、統(tǒng)一采用單價(jià)，在統(tǒng)一采用單價(jià)方面，通常為單位面積上的價(jià)格。

　　四、統(tǒng)一幣種和貨幣單位，匯率選擇的時(shí)間是在市場(chǎng)狀況調(diào)整之前還是之后再進(jìn)行換算的。