房地產估價師《理論與方法》復習提綱二十三

　　運營費用與有效毛收入相比得到的是運營費用率。凈收益率是指凈收益占有效毛收入的比率。兩者關系互補，凈收益率=1-運營費用率。

　　基于營業(yè)收入測算凈收益，有些收益性房地產通常不是以租賃方式而是以營業(yè)方式獲取收益的，如旅館、 娛樂中心、加油站等。這些收益性房地產的凈收益測算與基于租賃收入的凈收益測算，主要有如下兩個方面的不同：一是潛在毛收入或有效毛收入變成了經營收入，二是要扣除歸屬于其他資本或經營的收益，如商業(yè)、餐飲、工業(yè)、農業(yè)等經營者的正常利潤?；谧饨鹗杖霚y算凈收益由于歸屬于其他資本或經營的收益在房地產租金之外，即實際上已經扣除，所以就不再扣除歸屬于其他資本或經營的收益。

　　二、幾種收益類型房地產凈收益的求取

　　1、出租的房地產凈收益求取，其凈收益通常為租賃收入扣除由出租人負擔的費用后的余額。租賃收入包括租金收入和租賃保證金或押金的利息收入。出租人負擔的費用是(例如表6―1所列的費用中)出租人與承租人約定或按慣例由出租人負擔的部分。出租的房地產求取凈收益需要扣除的費用。

　　2、營業(yè)的房地產凈收益求取，營業(yè)的房地產的最大特點是，房地產所有者同時又是經營者，房地產租金與經營者利潤沒有分開。(1)商業(yè)經營的房地產，應根據經營資料測算凈收益，凈收益為商品銷售收入扣除商品銷售成本、經營費用、商品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和商業(yè)利潤。(2)工業(yè)生產的房地產，應根據產品市場價格以及原材料、人工費用等資料測算凈收益，凈收益為產品銷售收入扣除生產成本、產品銷售費用、產品銷售稅金及附加、管理費用、財務費用和廠商利潤。(3)農地凈收益的測算，是由農地平均年產值(全年農產品的產量乘以單價)扣 除種苗費、肥料費、人工費、畜工費、機工費、農藥費、材料費、水利費、農舍費、農具費、稅費、投資利息、農業(yè)利潤等。

　　3、自用或尚未使用的房地產凈收益求取，自用或尚未使用的房地產、可以根據同一市場上有收益的類似房地產的有關資料按上述相應的方式測算凈收益，或者通過類似房地產的凈收益直接比較得出凈收益。

　　4、混合的房地產凈收益求取，對于現實中包含上述多種收益類型的房地產，其凈收益視具體情況采用下列方式之一求?。阂皇前奄M用分為固定費用和變動費用，將測算出的各種類型的收入分別減去相應的變動費用，予以加總后再減去總的固定費用。二是先測算各種類型的收入，再測算各種類型的費用，然后將兩者相減。三是把它看成是各種單一收益類型房地產的簡單組合，先分別求取各自的凈收益，然后予以加總。

　　三、求取凈收益應注意的問題

　　1、房地產的收益可分為有形收益和無形收益。有形收益是由房地產帶來的直接貨幣收益，無形收益是指房地產帶來的間接利益，在求取凈收益時不僅要包括有形收益，還要考慮各種無形收益。無形收益通常難以貨幣化，因而在計算凈收益時難以考慮，但可以通過選取較低的報酬率或資本化率來考慮無形收益。同時值得注意的是，如果無形收益已通過有形收益得到體現，則不應再單獨考慮，以免重復計算。

　　2、實際收益和客觀收益，房地產的收益可分為實際收益和客觀收益。實際收益是在現狀下實際取得的收益，一般來說它不能直接用于估價。客觀收益是排除了實際收益中屬于特殊的、偶然的因素之后所能得到的一般正常收益，一般來說只有這種收益才可以作為估價的依據。所以，估價中采用的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或者凈收益，除了有租約限制的以外，都應采用正?？陀^的數據。有租約限制的，租賃期限內的租金應采用租約約定的租金(簡稱租約租金，又叫稱為實際租金)，租賃期限外的租金應采用正?？陀^的市場租金。

　　收益法的一種變通形式是“成本節(jié)約法”。當一種權益或資產并不產生收入，可以幫助所有者避免原本可能發(fā)生的成本時，就可以采用這種方法評估其價值。該方法的實質是，某種權益或資產的價值等于其未來有效期內可以節(jié)約的成本的現值。承租人權益的價值評估是這種方法的一種典型。承租人權益的價值等于剩余租賃期限內租約租金與同期市場租金的差異經折現后的現值。如果租約租金低于市場租金，則承租人權益就有價值;反之，如果租約租金高于市場租金，則承租人權益就是負價值。

　　同一宗房地產，有租約限制下的價值、無租約限制下的價值和承租人權益的價值三者之間的關系為：有租約限制下的價值=無租約限制下的價值一承租人權益的價值

　　3、樂觀估計、保守估計和最可能估計。估價師應當要求估價師同時給出凈收益的三種估計，除了評估房地產抵押價值應采用保守估計值外，其他目的的估價都應采用最可能估計。

　　四、收益期限和收益流模式的確定

　　1、收益期限是估價對象自估價時點起至未來可獲收益的時間。它應根據建筑物的剩余經濟壽命和土地使用權的剩余期限來確定。對于單獨土地和單獨建筑物的估價，應分別根據土地剩余使用年限和建筑物剩余經濟壽命確定收益年限，選用相應的收益年限為有限年的公式進行計算。對于土地與建筑物合成體的估價對象，如果是建筑物的經濟壽命晚于或與土地使用年限一起結束的，應根據土地剩余使用年限確定收益年限，選用相應的收益年限為有限年的公式進行計算。如果是建筑物的經濟壽命早于土地使用年限而結束的，可先根據建筑物的剩余經濟壽命確定收益年限，選用相應的收益年限為有限年的公式進行計算，然后再加上土地使用年限超出建筑物經濟壽命的土地剩余使用年限價值的折現值。建筑物剩余經濟壽命晚于土地使用權剩余期限結束的情況下，分為土地使用權出讓合同中未約定不可續(xù)期和已約定不可續(xù)期的。對于未約定不可續(xù)期的，房地產的價值等于以土地使用權剩余期限為收益期限計算的房地產價值，加上土地使用剩余期限結束時建筑物的殘余價值折算到估價時點的價值。對于已約定不可續(xù)期的，按土地使用權剩余期限為房地產收益期限計算房地產的價值。對于求取承租人權益的價值的，則收益期限為剩余租賃期限。

　　2、未來凈收益流屬于下列哪種類型，就選用相應的報酬資本化法公式進行計算：①每年基本上固定不變;②每年基本上按某個固定的數額遞增或遞減;③每年基本上按某個固定的比率遞增或遞減;④其他有規(guī)則變動的情形。在實際估價中使用最多的是凈收益每年不變的公式，其凈收益A的求取方法有下列幾種：(1)“過去數據簡單算術平均法”(過去3-5年)(2)“未來數據簡單算術平均法”(過去3-5年)(3)“未來數據資本化公式法”。通過調查、預測估價對象未來若干年的凈收益，一般是3-5年的凈收益，然后利用報酬資本化法演變出公式求取不變的凈收益。

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