2009年房地產(chǎn)估價案例與分析精講講義8

　　四、最高最佳使用分析

　　房地產(chǎn)估價應當以估價對象的最高最佳使用為前提進行估價。最有效使用是指法律上允許、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)充分合理論證，能使估價對象產(chǎn)生最高價值的使用。根據(jù)估價對象所處的地理位置、規(guī)模以及其設計方案，根據(jù)最高最佳使用原則，本估價報告中估價對象作為集酒店、寫字間、商場為一體的現(xiàn)代化綜合性物業(yè)使用為其最高最佳使用。

　　五、估價方法選用

　　根據(jù)委托人的估價目的和要求，并根據(jù)估價對象為在建工程這一特點，本報告采用假設開發(fā)法與成本法進行評估。

　　六、估價測算過程

　　( 一 ) 假設開發(fā)法估價過程

　　具體技術思路為：在合理估計建設期的基礎上，首先運用市場比較法、收益法估算估價對象在未來建成狀態(tài)的市場總值，扣減目前尚未投入的建安費，配套費以及管理費、銷售稅費等得出估價　對象目前狀態(tài)下的市場價格。由于估價對象建筑面積及建設的項目規(guī)模較大，比較 XX 市相同規(guī)模物業(yè)的建設期以及定額規(guī)定的建設期，確定其開發(fā)期為 18 個月。本報告在測算中考慮資金的時間價值，將各期資金投入和銷售收入折算為估價時點的現(xiàn)值，并基于如下假設進行折現(xiàn)：

　　所有投資均在各期期中一次性實現(xiàn)。銷售收入在 2006 年 5 月 31 日一次性變現(xiàn)。報酬率確定為 7 . 55 % ( 詳情見后 ) 。故本報告采用動態(tài)方式進行測算。

　　基本計算公式為：

　　P=P ` -(A+B+C 十 D)

　　其中 ( 以下各個項目費用均為折現(xiàn)值 ) ：

　　P ：估價對象目前狀態(tài)價格

　　P `：項目全部建成后銷售價格

　　A ：續(xù)建成本

　　B ：管理費用

　　C ：銷售稅費

　　D ：買方購買在建工程應負擔稅費

　　具體分項核算如下：

　　1 .項目全部建成后的市場價格：

　　根據(jù)委托人的估價目的和估價對象功能上的特點，本報告采用不同的評估方法，分別對估價對象― XX 大廈在目前狀態(tài)下各功能部分的價格進行評估，確定 XX 大廈目前狀態(tài)的市場總值。本報告中根據(jù)使用功能，將 XX 大廈分為三個功能部分，分攤公共面積和附屬面積后的建筑面積分別為：

　　酒店 ( 含客房、餐飲、娛樂、商務中心、地下車庫等 )

　　建筑面積 93584 . 80 ┫

　　場：建筑面積 7763 . 46 ┫

　　寫字樓： A 座 ( 智能型 ) 建筑面積 9910 . 64 ┫

　　B 座 ( 半智能型 ) 建筑面積 29016 . 44 ┫

　　1 . 1 關于 XX 大廈酒店部分的評估

　　XX 大廈的酒店部分按五星級酒店標準設計，預計在 2006 年 5 月 31 日建成并投入使用。由于 XX 市房地產(chǎn)市場上同類高檔商業(yè)型房地產(chǎn)的市場實際交易案例很少，而此類房地產(chǎn)在使用過程中具有明顯的收益性質，可以不斷地獲得經(jīng)營收益。故本報告采用收益法評估其市場價格。

　　收益法又稱收益資本化法或收益還原法，是預測估價對象的未來收益，然后將其轉換為價值，以此求取估價對象的客觀合理價格或價值的方法。本次評估采用收益法當中的報酬資本化法。即根據(jù)估價對象在未來可使用年限 ( 經(jīng)濟收益年限 ) 內(nèi)的經(jīng)營、使用過程中獲得凈收益的能力，采用適當?shù)膱蟪曷?( 折現(xiàn)率 ) 將估價對象在未來可使用年限 ( 經(jīng)濟收益年限 ) 內(nèi)各年的凈收益折算到估價時點后累加，以此確定估價對象在估價時點的價值。

　　采用收益法評估房地產(chǎn)價格通常采用下列步驟：

　　a .估算估價對象未來各年的潛在毛收入。即假設估價對象在充分利用、無空置時的年總收入。

　　b .估算估價對象未來各年的有效毛收入。即在潛在毛收入的基礎上，考慮商業(yè)物業(yè)在使用過程中的正常空置、拖欠租金等損失后，實際所能獲得的年總收入。

　　c .估算估價對象未來各年的運營費用。即在房地產(chǎn)的使用過程中為取得經(jīng)營收益所花費的各種費用，包括：營業(yè)成本、營業(yè)費用、財務費用、管理費用、稅金及附加費以及經(jīng)營者利潤等。

　　d .計算估價對象未來各年的凈收益，即有效年收入中減去各種運營費用得到的，由使用房地產(chǎn)所產(chǎn)生的收益。

　　e .確定報酬率。即投資者投資同類房地產(chǎn)所獲得的投資回報與所投入的資本的比率。

　　f. 確定收益年限。即估價對象自估價時點起至未來可獲收益的年數(shù)。

　　g .選擇報酬資本化法公式。即將各年凈收益采用適當方式進行資本化還原的具體公式。本報告中假設估價對象在未來使用年限 ( 有限年 ) 內(nèi)，每年可獲得穩(wěn)定的年凈收益，且各年的報酬率保持不變，確定報酬資本化法的計算公式為：

　　V = A / Y 「 l ― 1 / (1+Y)n 」公式中

　　V ―― XX 大廈酒店部分房地產(chǎn)價格;

　　A ――年凈收益;

　　Y ――報酬率;

　　n ――收益期限，自估價時點起至未來可獲得收益時間。

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　　1 . 1 . 1 酒店部分凈收益測算：

　　預計 XX 大廈于 2006 年 5 月 31 日才能建成交付使用，故本估價報告基于前述基本分析和 XX 市高檔酒店的客觀收入和費用標準來預測計算其凈收益。

　　酒店部分凈收益由客房部分的凈收益、餐飲娛樂部分的凈收益和其他部分 ( 車庫、商務中心、健身及出租柜臺等 ) 的凈收益構成。分別測算如下：

　　1 . 1 . 1 . 1 客房部分凈收益測算

　　(1) 客房年經(jīng)營收入

　　XX 大廈酒店的客房部分分為： 15 ～ 42 層共有標準間 528 套; 15 ― 42 層，每層設兩個套間，共 54 個套間; 44 層為 8 套豪華套間; 43 層為 1 套總統(tǒng)套房。根據(jù)本公司掌握的 XX 市目前五星級酒店標準間收費標準，并考慮估價對象酒店部分的設計及裝修標準，確定 XX 大廈的酒店標準間收費標準預計為 900 元/日 ( 人民幣 ) ，利用率為 70 %;套間為 1800 元/　　日，利用率為 65 %;豪華套間為 2800 元/日，利用率為 50 %;總統(tǒng)套房為 24500 元/日，利用率為 35 %。每年按 360 個營業(yè)日計算。

　　客房年經(jīng)營收入為：

　　(900 元/日?套 X528 套 X70 % +1800 元/日?套 X54 套 X65 % +2800 元/日?套 X8 套 X50 % +24500 元/日?套 X1 套 X35 % )X360 日 =14961 萬元。

　　(2) 客房年運營費用

　　●營業(yè)成本：

　　客房營業(yè)成本包括客房的各項服務成本、能源費、維修費用及每年的固定資產(chǎn) ( 除房屋和與房屋不可分離的設備設施 ) 折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設計中確定的酒店規(guī)模、技術經(jīng)濟指標、建設標準估算，客房年營業(yè)成本為約 3120 萬元。

　　●營業(yè)費用：

　　包括服務人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據(jù) XX 市同類酒店 2000 ― 2003 年此項費用平均水平估算，客房年營業(yè)費用為 625 萬元。

　　●管理費用：

　　包括房產(chǎn)稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估算客房部分年管理費用為 343 萬元。

　　●財務費用：

　　包括流動資金的利息、籌資成本、匯兌損益等，估算為 257 萬元。

　　●營業(yè)稅及附加：

　　按客房營業(yè)收入的 5 . 55 %計算，為 830 萬元。

　　●經(jīng)營者利潤：

　　根據(jù)調(diào)查和 2003 年 XX 市社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務狀況報表，估算年經(jīng)營者利潤為 1496 萬元

　　年經(jīng)營費用合計： 6671 萬元

　　(3) 客房部分凈收益

　　客房部分凈收益=年經(jīng)營收入 - 年經(jīng)營費用

　　= 14961 萬元 -6671 萬元

　　= 8290 萬元

　　1 . 1 . 1 . 2 餐飲娛樂部分凈收益

　　(1) 餐飲部分年營業(yè)收入：

　　XX 大廈餐飲娛樂部分主要集中在地下一層、地上二至六層和地上四十六至四十八層，包括各式餐廳、包間等。根據(jù) XX 廣場、 XX 廣場、 XX 路一帶同類餐飲娛樂設施的經(jīng)營情況，經(jīng)營規(guī)模按建筑面積比例套算，估算餐飲娛樂部分年經(jīng)營收入為 3650 萬元

　　(2) 餐飲部分年運營費用：

　　●營業(yè)成本

　　包括原材料和各項服務成本、能源費、維修費用、及每年的固定資產(chǎn) ( 除房屋和與房屋不可分離的設備設施 ) 折舊等，根據(jù)可行性研究和初步設計中確定的酒店規(guī)模、技術經(jīng)濟指標、建設標準估算，餐飲部分年營業(yè)成本為 1095 萬元。

　　●營業(yè)費用

　　包括服務人員工資及福利、開辦費攤銷和廣告、宣傳、交際費，根據(jù) XX 廣場、 XX 廣場、 XX 路一帶同類酒店 2000 ― 2003 年此項費用平均水平估算，餐飲娛樂部分年營業(yè)費用為 200 萬元。

　　●管理費用

　　包括房產(chǎn)稅、保險費、管理人員工資及福利、差旅費等各種費用，估年管理費用為 70 萬元。

　　財務費用

　　包括流動資金的利息、籌資成本等，估算為 53 萬元。

　　●營業(yè)稅及附加

　　按營業(yè)收入的 5 . 55 %計算，為 203 萬元。

　　●經(jīng)營者利潤

　　根據(jù)調(diào)查和 2003 年 XX 市社會經(jīng)濟統(tǒng)計資料中賓館酒店業(yè)財務狀況報表，估算餐飲部分年經(jīng)營者利潤為 365 萬元。

　　年經(jīng)營費用合計： 1986 萬元

　　餐飲、娛樂部分凈收益

　　餐飲、娛樂部分凈收益=年經(jīng)營收入 - 年經(jīng)營費用

　　= 3650 萬元 -1986 萬元

　　= 1664 萬元

　　1 . 1 . 1 . 3 其他部分凈收益

　　酒店的其他部分凈收益包括通過地下停車場、商務中心、健身、娛樂等服務項目的收費獲得的收入，減去相關費用獲得的凈收益。因 XX 大廈尚在建設中，難以將各部分的經(jīng)營收入、經(jīng)營費用劃分清楚，故本報告中考慮按同檔次酒店經(jīng)營中的一般比例進行估算，即以客房部分和餐飲娛樂部分的年凈收益之和的 10 %確定為其他部分的年凈收益?！　∑渌糠謨羰找? (8290+1664)X10 %= 995 萬元

　　1 . 1 . 1 . 4 酒店部分的凈收益 (a)

　　以上三部分的凈收益之和，即：

　　凈收益 a = 8290+1664+995 = 10949 萬元

　　1 . 1 . 2 報酬率的確定

　　本次評估采用市場提取法確定估價對象的報酬率，即投資回報與所投入的資本的比率。市場提取法是搜集同一市場上三宗以上類似房地產(chǎn)的價格、凈收益等資料，選用相應的報酬資本化法公式，反求出報酬率。根據(jù)本估價機構掌握的有關資料，測算出類似房地產(chǎn)的報酬率為 7 . 55 %。

　　最終確定報酬率： Y = 7 . 55 %

　　1 . 1 . 3 經(jīng)濟收益年限確定

　　估價對象的土地出讓使用年限為 1998 年 9 月至 2038 年 9 月共 40 年，而建筑物的耐用年限依據(jù)中華人民共和國國家標準《房地產(chǎn)估價規(guī)范》 (GB / T50291-1999) 條文說明中的參考值，對于鋼結構的非生產(chǎn)用房一般為 80 年;鋼筋混凝土結構的的非生產(chǎn)用房一般為 60 年?！斗康禺a(chǎn)估價規(guī)范》第 4 . 3 . 8 條規(guī)定：“對于土地和建筑物合一的估價對象，當建筑物耐用年限長于或等于土地使用權年限時，應根據(jù)土地使用權年限確定未來可獲收益的年限”。由于估價對象到建筑物完全投入使用是 2006 年，已使用土地 8 年，尚余出讓使用年限 32 年，故確定經(jīng)濟收益年限為 32 年。

　　1 . 1 . 4 測算酒店部分價格

　　通過上述分析，將凈收益、報酬率和收益年限代入計算公式 V = A / Y[1-l / (1+Y)n)] 中，

　　其中 A = 10949 萬元

　　Y = 7 . 55 %

　　n = 32

　　測算 XX 大廈酒店部分價格為： V = 130898 萬元

　　1 . 2 測算 XX 大廈商場部分的價格

　　1 . 2 . 1 商場凈收益測算

　　XX 大廈的商場主要位于大廈 B 、 C 區(qū)，臨 XX 街一側裙房的二層至五層，建筑面積約為 7763 . 46 ┫，估價人員根據(jù)估價對象所處區(qū)域內(nèi)幾家大型商場的商品銷售利潤及柜臺出租水平，并對估價對象的規(guī)模、位置等個別及區(qū)位狀況進行修正，結合估價師的經(jīng)驗，預計 2006 年建成后，此類繁華地區(qū)高檔次商場的年總收入扣除其經(jīng)營成本、費用、稅金、利潤等，確定該商場的年凈收益約為 1500 萬元。

　　1 . 2 . 2 確定報酬率

　　根據(jù)估價對象的實際狀況，確定商場部分年凈收益的報酬率采用與酒店部分相同的報酬率即 7 . 55 %的報酬率。

　　1 . 2 . 3 經(jīng)濟收益年限確定

　　商場部分的經(jīng)濟收益年限按酒店部分經(jīng)濟收益年限同樣思路確定，本估價報告選定商場部分的經(jīng)濟收益年限為 32 年。

　　1 . 2 . 4 商場部分的價格

　　將凈收益、報酬率和經(jīng)濟收益年限代入計算公式 V = A / Y[1 ― 1 / (1 十 Y)n] 中，其中 A = 1500 萬元 ,Y = 7 . 55 % ,n = 32

　　測算商場部分價格為： V = 17933 萬元