2009年房地產(chǎn)估價案例與分析精講講義16

　　5.1.4　成本法的操作步驟

　　運用成本法估價一般分為下列4個步驟進行：①搜集有關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)建設的成本、稅費、利潤等資料;②測算重新購建價格;③測算折舊;④求取積算價格。

　　5.2　重新購建價格

　　5.2.1　重新購建價格的概念

　　重新購建價格是假設在估價時點重新取得或者重新開發(fā)建設全新狀況的估價對象所必要的支出和應獲得的利潤之和。

　　在這里，應特別記住下列3點：

　　(1)重新購建價格是估價時點時的。

　　(2)重新購建價格是客觀的。

　　(3)建筑物的重新購建價格是全新狀況下的價格，未扣除折舊;土地的重新購建價格(具體為重新取得價格或重新開發(fā)成本)是在估價時點狀況下的價格。

　　5.2.2　重新購建價格的求取思路

　　求取房地的重新購建價格有兩大路徑，一是模擬房地產(chǎn)開發(fā)商的房地產(chǎn)開發(fā)過程，采用成本法來求取;二是是先求取土地的重新購建價格，再求取建筑物的重新購建價格，然后相加。

　　求取土地的重新購建價格，通常是假設土地上的建筑物不存在，再采用市場法、基準地價修正法等求取其重新購置價格，這特別適用于城市建成區(qū)內(nèi)的土地難以求取其重新開發(fā)成本時。求取土地的重新購建價格，也可采用成本法求取其重新開發(fā)成本。

　　求取建筑物的重新購建價格，是假設舊建筑物所在的土地已取得，且此土地為空地，但除了舊建筑物不存在之外，其他的狀況均維持不變，然后在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理、必要的費用、稅金和正常利潤，即為建筑物的重新購建價格;或是設想將建筑物發(fā)包給建筑承包商建造，由建筑承包商將直接可使用的建筑物移交給發(fā)包人，在這種情況下發(fā)包人應支付給建筑承包商的費用，再加上發(fā)包人應負擔的正常費用、稅金和利潤，即為建筑物的重新購建價格。

　　5.2.3　建筑物重新購建價格的求取方式

　　建筑物的重新購建價格有重置價格和重建價格兩種：

　　(1)重置價格又稱重置成本，是采用估價時點時的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價格。

　　(2)重建價格又稱重建成本，是采用與估價對象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設備和建筑技術(shù)等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與估價對象建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。這種重新建造方式可形象地稱為“復制”。重建價格進一步來說，是在原址，按照原規(guī)模和建筑形式，使用與原建筑材料、建筑構(gòu)配件和建筑設備相同的新的建筑材料、建筑構(gòu)配件、建筑設備，采用原建筑技術(shù)和工藝等，按照估價時點時的價格水平，重新建造與原建筑物完全相同的新建筑物的正常價格。

　　5.2.4　建筑物重新購建價格的求取方法

　　建筑物的重新購建價格可以采用成本法、市場法求取，也可以采用工程計價的方法求取，還可以通過政府或者其授權(quán)的部門公布的房屋重置價格、房地產(chǎn)市場價格扣除其中可能包含的土地價格后的調(diào)整來求取。

　　重新購建價格的求取方法具體有下列4種：①單位比較法;②分部分項法;③工料測量法;④指數(shù)調(diào)整法。(本節(jié)以下內(nèi)容略)

　　5.3　房地產(chǎn)價格構(gòu)成

　　下面以“取得房地產(chǎn)開發(fā)用地進行房屋建設，然后銷售所建成的商品房”這種典型的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營方式為例，并從便于測算各構(gòu)成項目的金額的角度，來劃分房地產(chǎn)價格構(gòu)成。在這種情況下，房地產(chǎn)價格通常由7大項構(gòu)成：①土地取得成本;②開發(fā)成本;③管理費用;④投資利息;⑤銷售費用;⑥銷售稅費;⑦開發(fā)利潤。

　　5.3.1　土地取得成本

　　土地取得成本是指取得房地產(chǎn)開發(fā)用地所需的費用、稅金等。在完善的市場經(jīng)濟下，土地取得成本一般是由購置土地的價款和在購置時應由開發(fā)商(作為買方)繳納的稅費(如契稅、交易手續(xù)費)構(gòu)成。在目前情況下，土地取得成本的構(gòu)成根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)用地取得的途徑，可分為下列3種：

　　(1)通過征用農(nóng)地取得的，土地取得成本包括農(nóng)地征用中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。農(nóng)地征用中發(fā)生的費用，參見本章第6節(jié)的有關(guān)內(nèi)容。

　　(2)通過在城市中進行房屋拆遷取得的，土地取得成本包括城市房屋拆遷中發(fā)生的費用和土地使用權(quán)出讓金等。城市房屋拆遷中發(fā)生的費用，參見本章第6節(jié)的有關(guān)內(nèi)容。

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　　(3)通過在市場上“購買”取得的，如購買政府出讓或其他開發(fā)商轉(zhuǎn)讓的已完成征用或拆遷補償安置的熟地，土地取得成本包括購買土地的價款和在購買時應由買方繳納的稅費等。

　　5.3.2　開發(fā)成本

　　開發(fā)成本是指在取得房地產(chǎn)開發(fā)用地后進行土地開發(fā)和房屋建設所需的直接費用、稅金等，在理論上可以將其劃分為土地開發(fā)成本和建筑物建造成本。在實際中主要包括下列幾項：

　　(1)勘察設計和前期工程費，包括可行性研究、規(guī)劃、勘察、設計及“三通一平”等工程前期所發(fā)生的費用。

　　(2)基礎設施建設費，包括所需的道路、給水、排水、電力、通信、燃氣、熱力等設施的建設費用。

　　(3)房屋建筑安裝工程費，包括建造房屋及附屬工程所發(fā)生的土建工程費用和安裝工程費用。

　　(4)公共配套設施建設費，包括所需的非營業(yè)性的公共配套設施的建設費用。

　　(5)開發(fā)建設過程中的稅費。

　　5.3.3　管理費用

　　管理費用是為管理和組織房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動所發(fā)生的各種費用，包括開發(fā)商的人員工資及福利費、辦公費、差旅費等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以，在估價時管理費用通?？砂赐恋厝〉贸杀九c開發(fā)成本之和乘以這一比率來測算。

　　5.3.4　投資利息

　　此處的投資利息與會計上的財務費用不同，包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金，都應計算利息。占用資金時要考慮資金獲得其他收益的可能，顯而易見的一種可能是將資金存入銀行獲取利息。

　　此外，從估價角度來看，開發(fā)商自有資金應得的利息也要與開發(fā)商應獲得的利潤分開，不能算作利潤。

　　5.3.5　銷售費用

　　銷售費用是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費用，包括廣告宣傳費、銷售代理費等。銷售費用通常是按售價乘以一定比率來測算。

　　5.3.6　銷售稅費

　　銷售稅費是指銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)應由開發(fā)商(作為賣方)繳納的稅費，又可分為下列兩類：

　　(1)銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護建設稅和教育費附加(通常簡稱“兩稅一費”)等。

　　(2)其他銷售稅費，包括應由賣方負擔的交易手續(xù)費等。

　　銷售稅費通常是售價的一定比率，所以，在估價時通常是按售價乘以這一比率來測算。

　　5.3.7　開發(fā)利潤

　　現(xiàn)實中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，是需要求取的，開發(fā)利潤則是需要事先測算的，所以，運用成本法估價需要先測算出開發(fā)利潤。測算開發(fā)利潤應掌握下列幾點：

　　(1)開發(fā)利潤是所得稅前的，即：開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值-土地取得成本-開發(fā)成本-管理費用-投資利息-銷售費用-銷售稅費

　　(2)開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。

　　(3)開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項目所要求的相應平均利潤率來計算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應的利潤率有下列幾種：

　　1)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本，相應的利潤率可稱為直接成本利潤率，即：直接成本利潤率=開發(fā)利潤/土地取得成本+開發(fā)成本

　　2)計算基數(shù)=土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用，相應的利潤率可稱為成本利潤率，即：成本利潤率=開發(fā)利潤/土地取得成本+開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售費用

　　3)計算基數(shù)=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值(售價)，相應的利潤率可稱為銷售利潤率，即：銷售利潤率=開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值所以，在測算開發(fā)利潤時要注意計算基數(shù)與利潤率的匹配，即采用不同的計算基數(shù)，應選用相對應的利潤率;反過來，選用不同的利潤率，應采用相對應的計算基數(shù)，不能混淆。從理論上講，同一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)利潤，無論是采用哪種計算基數(shù)與其相對應的利潤率來測算，所得的結(jié)果都是相同的。