銀行抵押貸款中的房地產(chǎn)價(jià)格評估1

　　一、估價(jià)在房地產(chǎn)抵押中的現(xiàn)實(shí)意義

　　(一)估價(jià)是房地產(chǎn)抵押貸款中必不可少的環(huán)節(jié)。由于當(dāng)前的房地產(chǎn)價(jià)格呈現(xiàn)為一種多層次、多元化的狀態(tài)，從福利制的公房低租金到私房租金，商品房租金，呈現(xiàn)一個(gè)系列;從優(yōu)惠政策的經(jīng)濟(jì)適用房到一般商品房、高樓商品房、外銷房等不同價(jià)格水準(zhǔn)，呈現(xiàn)一個(gè)系列：從城鎮(zhèn)建筑地塊近似無償使用到土地使用權(quán)有償有限期出讓，批租價(jià)格又呈現(xiàn)了很大的落差，因此房地產(chǎn)價(jià)值不易被人所識別，對它的認(rèn)定就需要借助于專業(yè)機(jī)構(gòu)采取科學(xué)的方法進(jìn)行估價(jià)，從諸多的價(jià)格形態(tài)中尋找一個(gè)“標(biāo)準(zhǔn)價(jià)”，為房地產(chǎn)抵押貸款提供準(zhǔn)繩，由此可見，在絕大多數(shù)情況下，估價(jià)就成為房地產(chǎn)抵押貸款中必不可少的環(huán)節(jié)。

　　(二)合理估價(jià)可保障各方面的合法權(quán)益。抵押房地產(chǎn)價(jià)格評估關(guān)系到各方面的切身利益。房地產(chǎn)價(jià)格評估的基本目標(biāo)之一就是切實(shí)保障相關(guān)當(dāng)事人包括有直接或間接關(guān)系的抵押人、抵押權(quán)人、擔(dān)保人、國家。房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估應(yīng)站在 “公正”的立場，以法律、法規(guī)和有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)，不偏袒任何一方。對抵押人而言，正確的房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估能夠公正合理地確定其能夠取得貸款的額度，保護(hù)其應(yīng)有的權(quán)利，更好地從抵押貸款中獲得幫助;對抵押權(quán)人而言，正確的房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估能夠更好地為金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)確地確定抵押物擔(dān)保債權(quán)的范圍，降低抵押物處置風(fēng)險(xiǎn)，從而很大程度上保證了貸款的安全;對擔(dān)保人而言，正確的房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估能夠使他更樂意于參與此項(xiàng)業(yè)務(wù)，這樣可以更好地促進(jìn)其業(yè)務(wù)的擴(kuò)大，增加利潤收入：對國家而言，正確的房地產(chǎn)抵押價(jià)格評估有利于房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)良性循環(huán)和相關(guān)金融服務(wù)的擴(kuò)大，促使房地產(chǎn)金融業(yè)的發(fā)展。也可較好的防止發(fā)生類似于日本和東南亞的金融危機(jī)。另外，國家增加了投資，將存量資產(chǎn)轉(zhuǎn)化為流動(dòng)資金，存量資產(chǎn)搞活了。

　　(三)正確的估價(jià)能使銀行資產(chǎn)運(yùn)行達(dá)到安全性和盈利性的統(tǒng)一。銀行在開展房地產(chǎn)抵押業(yè)務(wù)中，安全性原則與盈利性原則一般被認(rèn)為是互相矛盾的。因?yàn)?，從安全性角度出發(fā)，遵循保守原則，銀行應(yīng)降低貸款比例以防范風(fēng)險(xiǎn)，但又會(huì)影響銀行的資產(chǎn)盈利性;而從盈利性角度出發(fā)，應(yīng)擴(kuò)大銀行貸款范圍，放寬貸款條件，擴(kuò)大貸款比例，但又會(huì)導(dǎo)致銀行經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)水平的提高。銀行根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整系數(shù)來發(fā)放貸款，是把抵押物的安全性僅體現(xiàn)在對其市場價(jià)格的一定折扣比例上。但房地產(chǎn)抵押物能在多大程度上對債權(quán)起到擔(dān)保作用，還應(yīng)體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上。房地產(chǎn)商品是不動(dòng)產(chǎn)，它的物質(zhì)形態(tài)受其原有狀態(tài)所限制，且經(jīng)過一個(gè)較大的抵押期限，市場狀況會(huì)發(fā)生很大變化，因而其價(jià)格也會(huì)隨之發(fā)生變化。因此，如能在抵押貸款前進(jìn)行正確的估價(jià)，使抵押貸款的辦理基于抵押房地產(chǎn)的恰當(dāng)評估值上，就能使銀行資產(chǎn)較好地得到保全，又確保了銀行利潤，使銀行資產(chǎn)運(yùn)行達(dá)到安全性和盈利性的統(tǒng)一。

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