房地產(chǎn)企業(yè)與環(huán)境復習資料七

　　2、亞洲金融危機對我國房地產(chǎn)金融的警告

　　始于泰國，進而波及整個東南亞的金融危機，其導因是這些國家房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟的破滅而引起的。雖然馬來西亞總理馬哈蒂爾譴責是擁有巨額游資的“貨幣獵手”喬治?索羅斯一手挑起的東南亞金融危機，但事實上，這次東南亞金融危機的根本原因在于房地產(chǎn)的過度開發(fā)導致了銀行不良資產(chǎn)的驟增，進而引發(fā)金融危機。被譽為“亞洲五小虎”之一的泰國，在1985年至1995年十年間，經(jīng)濟平均增長率8.5%，許多國外資本流向該國，泰國當局利用這些資金向銀行和金融公司提供大量的美元貸款。許多銀行和金融機構(gòu)將大筆資金投向房地產(chǎn)業(yè)，造成房地產(chǎn)供過于求。據(jù)統(tǒng)計，1996年泰國曼谷有60萬平方主的辦公樓投放市場，其中一半以上無人光顧;1997年曼谷又有90萬平方米的辦公樓應市，1998年還計劃投入130萬平方米;雖然許多人早就意識到房地產(chǎn)供大于求，但80%的大樓正在建設中，無法下馬。房地產(chǎn)商從金融機構(gòu)大量借入資金大批量開發(fā)房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)市場實際需求與有效需求十分強勁，本也無可厚非;但近年來，由于東南亞各國經(jīng)濟速度放慢，已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)大量積壓，泰國的房產(chǎn)空置率已超過20%，由于經(jīng)濟發(fā)展速度大幅下降(1996年為7%;1997年為0.6%)房地產(chǎn)公司紛紛破產(chǎn)，金融機構(gòu)的大量貸款隨之變成呆帳。到1996年底，泰國銀行的呆帳總額1/2以上為房地產(chǎn)公司拖欠。1997年6月30日泰國銀行公布其商業(yè)銀行呆帳占總貸款的8.5%，但觀察家們普遍認為實際水平比這要高得多。到1997年6月底，泰國金融業(yè)壞帳已高達350億美元。1997年6月-8月，泰國58家金融機構(gòu)被迫停業(yè)?，動搖人們對金融體和信心，導致貨幣危機爆發(fā)，泰銖大幅貶值。

　　中國目前有1000億元信貸資金壓在房地產(chǎn)上，且房地產(chǎn)市場已明顯處于供大于求的情況，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的70%以上的資金來自銀行、金融機構(gòu)，資金來源單一，這與泰國發(fā)生金融危機前形勢相類似。而且中國國內(nèi)生產(chǎn)形勢也不容樂觀，金融壓力巨大。我國國有銀行貸款7成貸給國有企業(yè)，到1996年底，銀行對國有企業(yè)貸款呆帳、壞帳已達人民幣1萬億元，近3倍于銀行自有資產(chǎn)，僅國有企業(yè)拖欠銀行利息就超過1千億元?。國家連續(xù)降息，某種程度上也反映出金融體系的壓力過大。雖然我國金融信貸總體數(shù)量很大，外匯儲備也在1400億美元以上，但國有企業(yè)已耗費國家和銀行大量的財力，如果房地產(chǎn)市場出現(xiàn)異常波動，引發(fā)金融波動，對國民經(jīng)濟正常運行起什么程度的影響?？峙乱埠茈y預料。

　　3、經(jīng)濟環(huán)境變化分析

　　(1)金融環(huán)境變化分析由于我國目前所積壓的房地產(chǎn)不僅數(shù)量過大，而且呈上升趨勢，其中潛伏一定的金融風險，給國民經(jīng)濟正常運行帶來阻滯。一方面，國家會通過政策手段，平抑房價，并通過金融手段將清理現(xiàn)存的積壓房產(chǎn)，盤活沉積資金，另一方面各商業(yè)銀行將對新投入房地產(chǎn)市場的資金嚴格控制建設方向和數(shù)量，從而減少新的資金投入后又行成積壓房產(chǎn)。

　　基于上述分析國有商業(yè)銀行和各金融機構(gòu)在國家整頓房地產(chǎn)政策出臺后，將開始調(diào)正信貸結(jié)構(gòu)，即嚴格控制給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的貸款數(shù)量，而增加對住房消費的信貸力度。在短期內(nèi)，會有相應的控制開發(fā)建設貸款的措施出臺，究意是以利率形式還是金融行業(yè)規(guī)定形式出臺，一時還很難確認，但可以肯定的是這樣的環(huán)境變化必然發(fā)生(國內(nèi)調(diào)整利率結(jié)構(gòu)的呼聲較多，估計二者會同時出臺)。

　　(2)匯率調(diào)整待機而動從我國外匯政策角度出發(fā)，自1994年我國外匯體制改革以來，在國際收支持續(xù)順差的情況下，銀行間外匯市場一直處于供大于求的狀況，人民銀行在面臨外部平衡和內(nèi)部平衡的兩難選擇時，實際上選擇了以匯率穩(wěn)定為主要目標的政策。結(jié)售匯制度改革和人民銀行在外匯市場上的吸匯，一方面使中國外匯儲備大幅度增加;另一方面，人民銀行在外匯市場上吸進外匯時大量拋出人民幣，中央銀行的外匯占款現(xiàn)已成為中國基礎貨幣投放的一條主要渠道。為了避免國民經(jīng)濟中貨幣供應超常擴張，干擾國內(nèi)貨幣政策，人民銀行采取了收回對商業(yè)銀行再貸款，嚴格控制貸款總規(guī)模等辦法進行對沖中和。雖然取得一定效果，但這種“中和”政策也帶來許多問題。

　　①貨幣政策處于被動應和局面。在目前中國外匯管理體制下，外匯市場很難自求平衡。為了穩(wěn)定匯率，中央銀行在外市場上只有將外匯供需差額大部吃進，這就造成基礎貨幣的投放缺乏約束。而如果實行中和政策的話，就會影響中央銀行結(jié)構(gòu)調(diào)整政策的實施，而且越往后難度越大。

　?、谝冻鲈絹碓酱蟮某杀?。干預市場，增加持有外匯儲備帶來成本增加是各國遇到的普遍問題。大量拋出人民幣購進外匯，會增加財政或準財政負擔。發(fā)行債券進行“中和”，要支付利息。持有外匯儲備是要付出成本的，為保持所持有外匯儲備的安全性和流動性，這些外匯不能用于貸款和投資。安全性越高，流動性越強，收益就越低。隨著中央銀行干預市場而吃進外匯的增多，這方面的成本也隨著增加。

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