房地產(chǎn)企業(yè)與環(huán)境復(fù)習(xí)資料五

　　2、積壓商品房的處置將導(dǎo)致房?jī)r(jià)下調(diào)

　　在前面的論述中，我們已知1998年底為止全國(guó)積壓的商品房有8000萬(wàn)平方米，且仍有不斷增加的勢(shì)頭。在國(guó)辦發(fā)[1999]62號(hào)通知中，國(guó)家對(duì)積壓商品房的處置方法是限價(jià)出售或出租，對(duì)于降價(jià)銷售積壓商品住宅還貸的國(guó)有或國(guó)有控股房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，銀行可減免其逾期貸款罰款;對(duì)于所有限價(jià)銷售的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，免征銷售環(huán)節(jié)所涉及的營(yíng)業(yè)稅、契稅等稅收以及各種行政事業(yè)性收費(fèi)。由于積壓商品房數(shù)量龐大，因此這部分降價(jià)銷售的商品房一旦進(jìn)入住房市場(chǎng)，將帶走一定數(shù)量的消費(fèi)者，更為重要的是影響消費(fèi)者對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)的心理預(yù)期，從而影響現(xiàn)有的開發(fā)項(xiàng)目。

　　3、住房?jī)r(jià)格下調(diào)理論模型與幅度

　　目前的房?jī)r(jià)P1高于均衡價(jià)格P0，因此住房供應(yīng)量QS大于需求量QD，其差(QS-QD)就將成為空置量，當(dāng)價(jià)格下降時(shí)，二者通過(guò)蛛網(wǎng)運(yùn)動(dòng)達(dá)到理論均衡(P0，Q0)，國(guó)內(nèi)住房市場(chǎng)供需失衡的表現(xiàn)為：

　　(1)由于連續(xù)幾年的房?jī)r(jià)上漲，雖目前的房?jī)r(jià)略有下降，但房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍看好遠(yuǎn)期房?jī)r(jià)還會(huì)上升，因此即使存在積壓的可能性，仍加大投資建設(shè)高價(jià)位商品房。在P1價(jià)格區(qū)內(nèi)，雖然存在空置量(QS-QD)仍供給量并未隨供給曲線下調(diào)。

　　(2)從當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求曲線來(lái)看。

　　其中橫坐標(biāo)為商品房需求量，縱坐標(biāo)為房?jī)r(jià)。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，若B點(diǎn)的需求彈性為1.0，則A點(diǎn)附近是缺乏價(jià)格彈性的，C點(diǎn)附近是高于價(jià)格彈性的。目前的房?jī)r(jià)P1正是處于A點(diǎn)。由于供給量并不減少，蛛網(wǎng)運(yùn)動(dòng)失效，價(jià)格在P1區(qū)附近的調(diào)整，對(duì)需求量影響甚小。當(dāng)政府的其他調(diào)整如降低利率，改變住房分配制度等無(wú)法將需求曲線由D增至D位以求均衡時(shí)，則人為干預(yù)住房?jī)r(jià)格是求得均衡的手段。價(jià)格調(diào)整應(yīng)處于高彈性區(qū)，以求降價(jià)帶來(lái)廣大居民的住房需求;因此價(jià)格的下調(diào)是較大幅度的。以天津市為例，居民家庭年平均收入大約為2萬(wàn)元，按房?jī)r(jià)與年收入比5-6計(jì)算則住房?jī)r(jià)格應(yīng)在10萬(wàn)-12萬(wàn)左右。居民要求的平均居住面積在70M2左右，因此其理論售價(jià)是1500-1600元/M2左右。與天津市普通住宅平均售價(jià)2200元相比較，下降幅度應(yīng)達(dá)30%左右，才能夠有效刺激需求。

　　總之，由于國(guó)家政策的調(diào)整，在可預(yù)計(jì)的將來(lái)相當(dāng)長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)，住宅建設(shè)將成為房地產(chǎn)投資的主要方向，將成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。為了實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，國(guó)家在政治、經(jīng)濟(jì)體制繼續(xù)改革的同時(shí)，會(huì)通過(guò)政策手段來(lái)限制住房的價(jià)格，且普通商品房下調(diào)的幅度約在1/3左右，這就是政治環(huán)境變化的新趨勢(shì)。

　　第三節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)環(huán)境及其變化趨勢(shì)分析

　　一、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的經(jīng)濟(jì)環(huán)境

　　1、通貨緊縮現(xiàn)象仍在繼續(xù)

　　為了刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)一些財(cái)政和貨幣措施以鼓勵(lì)消費(fèi)。例如，增加政府對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資，連續(xù)降低利率，以求消費(fèi)增加。目前看來(lái)這些措施給經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的推動(dòng)作用還有待時(shí)間檢驗(yàn)。物價(jià)持續(xù)走低，國(guó)內(nèi)需求狀況仍無(wú)法令人滿意。從物價(jià)走勢(shì)看，1997年為102%，1998年為100%，1999年一季度持續(xù)下降?，從1996年開始，雖然國(guó)家已連續(xù)7次降低利息，而居民儲(chǔ)蓄總額卻仍在持續(xù)上升，雖然增長(zhǎng)速度有所下降，但年年有所增長(zhǎng)。物價(jià)和儲(chǔ)蓄率的走勢(shì)。說(shuō)明通貨緊縮還在持續(xù)，這對(duì)國(guó)民生產(chǎn)運(yùn)行的良性循環(huán)十分不利。

　　2、 房地產(chǎn)金融仍需發(fā)展

　　(1)金融對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響

　　房地產(chǎn)與金融具有密切關(guān)系，房地產(chǎn)的發(fā)展離不開金融支持。金融在房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的作用可歸納為三大效：

　?、賳?dòng)效應(yīng)。目前國(guó)內(nèi)開發(fā)一平方公里的土地，其由“生地”變成“熟地”直至建設(shè)項(xiàng)目全部完成，大約需要15億元，前期開發(fā)費(fèi)用在1億元以上。如此巨大的前期資金需求，正是金融業(yè)從大量的儲(chǔ)戶手中收集后輸送給投資者。

　?、诔藬?shù)效應(yīng)。當(dāng)金融機(jī)構(gòu)將投資的貨幣注入房地產(chǎn)領(lǐng)域后，貨幣要依次發(fā)生兩次乘次反應(yīng)，使其作用遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出初始注入額。

　?、凵罨?yīng)。在經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，金融通過(guò)利率機(jī)制將社會(huì)資本不斷吸引到富有生命力即社會(huì)資本不斷吸引到富有生命力即社會(huì)邊際生產(chǎn)率較高的產(chǎn)業(yè)中，金融資本與產(chǎn)業(yè)資本的融合或混合成為現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的本質(zhì)特征。房地產(chǎn)業(yè)要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化，就必須借助金融杠桿把分?jǐn)?shù)口、游離于社會(huì)再生產(chǎn)之外的資本轉(zhuǎn)移到更有效使用它的開發(fā)商手中，使資本流向最有用的地方。

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