地役權(quán)不得與需役地分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓

　　物權(quán)法解釋?zhuān)旱谝话倭臈l【地役權(quán)不得與需役地分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓】

　　第一百六十四條　地役權(quán)不得單獨(dú)轉(zhuǎn)讓。土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)等轉(zhuǎn)讓的，地役權(quán)一并轉(zhuǎn)讓?zhuān)贤碛屑s定的除夕卜。

　　【釋義】本條是關(guān)于地役權(quán)不得與需役地分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。

　　用益物權(quán)為獨(dú)立物權(quán)。用益物權(quán)一旦設(shè)立，用益物權(quán)人便獨(dú)立地享有對(duì)標(biāo)的物的使用權(quán)、收益權(quán)，亦即該權(quán)利是獨(dú)立存在的，依當(dāng)事人之間設(shè)立用益物權(quán)的行為或者法律的直接規(guī)定而發(fā)生。用益物權(quán)是一種主權(quán)利，而不是從屬其他物權(quán)的權(quán)利。因此，作為用益物權(quán)的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)都是一種獨(dú)立的權(quán)利，它不從屬于其他權(quán)利。而地役權(quán)作為一種為了需役地的便利而產(chǎn)生的用益物權(quán)，與需役地的關(guān)系又極為密切，由此發(fā)生了主從權(quán)利的關(guān)系，即地役權(quán)從屬于需役地的使用權(quán)。地役權(quán)不能與需役地分離而單獨(dú)轉(zhuǎn)讓?zhuān)仨氹S著需役地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移而一同轉(zhuǎn)

　　移。當(dāng)需役地的使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時(shí)，地役權(quán)也應(yīng)當(dāng)隨之發(fā)生轉(zhuǎn)讓。

　　國(guó)外的立法例也對(duì)此作了規(guī)定：德國(guó)民法典規(guī)定，地役權(quán)是需役地所有權(quán)的主要組成部分，不能與需役地的所有權(quán)相分離，因此，需役地轉(zhuǎn)讓?zhuān)匾蹤?quán)也必須隨之轉(zhuǎn)讓給受讓人。日本民法典規(guī)定，地役權(quán)作為需役地所有權(quán)的從權(quán)利，與之一起移轉(zhuǎn)，或成為需役地上存在的其他權(quán)利的標(biāo)的。但設(shè)定行為另有訂定時(shí)，不在此限。地役權(quán)，不得與需役地分離而讓與或者成為其他權(quán)利的標(biāo)的。

　　由于地役權(quán)的成立必須有需役地與供役地同時(shí)存在，因此在法律屬性上地役權(quán)與其他物權(quán)不同。地役權(quán)雖然是一種獨(dú)立的用益物權(quán)，但它仍然應(yīng)當(dāng)與需役地的所有權(quán)或者使用權(quán)共命運(yùn)，必須與需役地所有權(quán)或者使用權(quán)一同移轉(zhuǎn)，不得與需役地分離而單獨(dú)讓與，這就是地役權(quán)的從屬性，主要表現(xiàn)在三種情形：第一，地役權(quán)人不得自己保留需役地的使用權(quán)，而單獨(dú)將地役權(quán)轉(zhuǎn)讓;第二，地役權(quán)人不得自己保留地役權(quán)，而單獨(dú)將需役地的使用權(quán)轉(zhuǎn)讓;第三，地役權(quán)人也不得將需役地的使用權(quán)與地役權(quán)分別讓與不同的人。總之，地役權(quán)只能隨需役地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻`反了地役權(quán)的從屬性就被認(rèn)為行為無(wú)效。例如，甲為了自己房屋采光方便，與乙房屋設(shè)定了采光地役權(quán)，約定乙的房屋不得修建二層以上建筑，并辦理了登記。后來(lái)，甲將自己的房屋賣(mài)給了丙，乙就在自己的房屋上修建了三層小樓，丙請(qǐng)求乙去除一層，遭到乙的拒絕。乙認(rèn)為：地役權(quán)乃是他與甲設(shè)定，旁人不得享有。按照本條規(guī)定，地役權(quán)與需役地共存亡，需役地既已轉(zhuǎn)移至丙，為需役地所設(shè)定的地役權(quán)也當(dāng)然轉(zhuǎn)移至丙，除非當(dāng)事人雙方在設(shè)立地役權(quán)合同時(shí)另行約定。所以丙的主張應(yīng)予支持，乙的主張不成立。

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