房地產(chǎn)損害賠償估價的特殊性分析二

　　(二)損害賠償估價中參數(shù)的選擇

　　損害賠償估價中技術(shù)方法最大的問題是某些很簡單的修正沒有經(jīng)驗(yàn)參數(shù)可供選擇，使估價人員陷于修正參數(shù)無足夠理由的困境。在處理類似的損害賠償估價時，估價人員需要對此做出一些變通措施進(jìn)行處理，例如：

　　1、盡量借助傳統(tǒng)的修正系數(shù)

　　[例四]通過借助一些傳統(tǒng)的修正系數(shù)進(jìn)行修正，例如處理日照受影響時，可以類比朝南與朝北修正系數(shù)的差異(例如差異為6%)，分析日照受影響后的日照時間與受影響前的日照時間，通過兩者之間的比例關(guān)系，據(jù)此進(jìn)行大致修正。

　　2、轉(zhuǎn)化為等量參數(shù)的求取

　　[例五]某些財產(chǎn)損害的案例，可能直接對房屋的經(jīng)濟(jì)壽命造成影響，但如何確定壽命的減少，可轉(zhuǎn)化為房屋理論成新率與實(shí)際成新率(例如采用樣表確定，見表)的差異，近似利用成新率差異與房屋重置價的乘積，從而確定損害賠償?shù)慕痤~。

　　3、進(jìn)行市場案例調(diào)查，采用市場比較法確定修正系數(shù)

　　[例六]某些修正系數(shù)雖然無法從經(jīng)驗(yàn)或規(guī)范修正系數(shù)中取得，但可以從市場案例比較而獲得，例如在對確定景觀阻擋的因素系數(shù)時，可以采用類似的樓盤案例中有景觀及無景觀的價格進(jìn)行規(guī)范性比較后，確定其不同的修正系數(shù)，以此作為比較案例，將不同的案例的修正系數(shù)進(jìn)行市場比較修正，得到所需的修正系數(shù)。

　　4、借助定性轉(zhuǎn)為定量的方法確定系數(shù)

　　在確實(shí)難以進(jìn)行量化修正參數(shù)時，可以采用老師分析法、Delphi法等方法進(jìn)行。

　　(三)損害賠償估價技術(shù)服務(wù)于估價結(jié)果，驗(yàn)證后的結(jié)果推動估價技術(shù)完善

　　在損害賠償估價中，估價技術(shù)的選擇與完善最終應(yīng)服務(wù)于估價結(jié)果，因?yàn)?，損害賠償估價的最終目的是為損害賠償?shù)碾p方確定一個比較客觀的價值，供雙方進(jìn)行談判乃至作為損害賠償?shù)淖罱K依據(jù)。

　　當(dāng)然一般估價結(jié)果可能與最終的賠償結(jié)果可能會有所差異，這些差異可能源于賠償雙方的談判地位、信息掌握程度、預(yù)期因素、急于達(dá)成協(xié)議等多方面因素的限制，這些因素與公開市場價值的假設(shè)前提有不一致的地方。估價人員應(yīng)對最終的損害賠償結(jié)果進(jìn)行跟蹤分析，比較損害賠償最終結(jié)果與估價報告最終結(jié)果的差異。

　　進(jìn)行上述估價后的分析類似于后評價工作，有利于估價人員了解損害賠償估價中是否缺項(xiàng)，某些取值是否合理，估價方法是否應(yīng)該改進(jìn)創(chuàng)新等;有利于完善估價的技術(shù)，有利于今后損害賠償估價的順利開展。

　　四、損害賠償估價對估價人員多學(xué)科知識及綜合協(xié)調(diào)能力提出更高要求

　　損害賠償估價對于估價人員提出了更高的要求，主要體現(xiàn)在以下兩個方面：

　　1、多學(xué)科相關(guān)知識的學(xué)習(xí)

　　損害賠償估價需要具備估價、造價、規(guī)劃、環(huán)境、材料等多學(xué)科知識，此外還需要掌握傳統(tǒng)估價方法外的數(shù)學(xué)、經(jīng)濟(jì)學(xué)的實(shí)用分析方法。作為從事?lián)p害賠償估價的估價師而言，掌握更多的學(xué)科知識與實(shí)用的方法意味著在估價過程中能以最優(yōu)的方法區(qū)別處理，從紛繁復(fù)雜的事件中作出更加專業(yè)的判斷，作出高質(zhì)量水平的估價報告。

　　2、綜合協(xié)調(diào)能力

　　估價人員多學(xué)科知識的學(xué)習(xí)并不意味著能精通其他學(xué)科，因此在損害賠償估價過程中往往需要其他不同學(xué)科或不同領(lǐng)域的老師協(xié)助完成整個估價過程。在估價中，房地產(chǎn)估價師需要具備綜合協(xié)調(diào)能力，使不同領(lǐng)域或?qū)W科的老師在一個組織框架下實(shí)現(xiàn)組織目標(biāo)，綜合協(xié)調(diào)能力是對估價師更高的要求。

　　損害賠償估價作為一項(xiàng)比較新的估價業(yè)務(wù)，體現(xiàn)出與傳統(tǒng)意義估價不同特點(diǎn)的特殊性。目前看損害賠償估價還難以成為估價業(yè)務(wù)新的增長點(diǎn)，但其重大意義在于有利于社會財產(chǎn)保護(hù)制度的建立與完善、促進(jìn)了社會和諧進(jìn)步的局面。基于此，估價機(jī)構(gòu)應(yīng)勇于承擔(dān)損害賠償估價的社會責(zé)任，為社會的進(jìn)步作出更大的努力與貢獻(xiàn)。

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