案例與分析:損害賠償估價的特殊性分析2

　　(二)損害賠償估價中參數(shù)的選擇

　　損害賠償估價中技術方法最大的問題是某些很簡單的修正沒有經驗參數(shù)可供選擇，使估價人員陷于修正參數(shù)無足夠理由的困境。在處理類似的損害賠償估價時，估價人員需要對此做出一些變通措施進行處理，例如：

　　1、盡量借助傳統(tǒng)的修正系數(shù)

　　[例四]通過借助一些傳統(tǒng)的修正系數(shù)進行修正，例如處理日照受影響時，可以類比朝南與朝北修正系數(shù)的差異(例如差異為6%)，分析日照受影響后的日照時間與受影響前的日照時間，通過兩者之間的比例關系，據(jù)此進行大致修正。

　　2、轉化為等量參數(shù)的求取

　　[例五]某些財產損害的案例，可能直接對房屋的經濟壽命造成影響，但如何確定壽命的減少，可轉化為房屋理論成新率與實際成新率(例如采用樣表確定，見表)的差異，近似利用成新率差異與房屋重置價的乘積，從而確定損害賠償?shù)慕痤~。

　　3、進行市場案例調查，采用市場比較法確定修正系數(shù)

　　[例六]某些修正系數(shù)雖然無法從經驗或規(guī)范修正系數(shù)中取得，但可以從市場案例比較而獲得，例如在對確定景觀阻擋的因素系數(shù)時，可以采用類似的樓盤案例中有景觀及無景觀的價格進行規(guī)范性比較后，確定其不同的修正系數(shù)，以此作為比較案例，將不同的案例的修正系數(shù)進行市場比較修正，得到所需的修正系數(shù)。

　　4、借助定性轉為定量的方法確定系數(shù)

　　在確實難以進行量化修正參數(shù)時，可以采用老師分析法、Delphi法等方法進行。

　　(三)損害賠償估價技術服務于估價結果，驗證后的結果推動估價技術完善

　　在損害賠償估價中，估價技術的選擇與完善最終應服務于估價結果，因為，損害賠償估價的最終目的是為損害賠償?shù)碾p方確定一個比較客觀的價值，供雙方進行談判乃至作為損害賠償?shù)淖罱K依據(jù)。

　　當然一般估價結果可能與最終的賠償結果可能會有所差異，這些差異可能源于賠償雙方的談判地位、信息掌握程度、預期因素、急于達成協(xié)議等多方面因素的限制，這些因素與公開市場價值的假設前提有不一致的地方。估價人員應對最終的損害賠償結果進行跟蹤分析，比較損害賠償最終結果與估價報告最終結果的差異。

　　進行上述估價后的分析類似于后評價工作，有利于估價人員了解損害賠償估價中是否缺項，某些取值是否合理，估價方法是否應該改進創(chuàng)新等;有利于完善估價的技術，有利于今后損害賠償估價的順利開展。

　　四、損害賠償估價對估價人員多學科知識及綜合協(xié)調能力提出更高要求

　　損害賠償估價對于估價人員提出了更高的要求，主要體現(xiàn)在以下兩個方面：

　　1、多學科相關知識的學習

　　損害賠償估價需要具備估價、造價、規(guī)劃、環(huán)境、材料等多學科知識，此外還需要掌握傳統(tǒng)估價方法外的數(shù)學、經濟學的實用分析方法。作為從事?lián)p害賠償估價的估價師而言，掌握更多的學科知識與實用的方法意味著在估價過程中能以最優(yōu)的方法區(qū)別處理，從紛繁復雜的事件中作出更加專業(yè)的判斷，作出高質量水平的估價報告。

　　2、綜合協(xié)調能力

　　估價人員多學科知識的學習并不意味著能精通其他學科，因此在損害賠償估價過程中往往需要其他不同學科或不同領域的老師協(xié)助完成整個估價過程。在估價中，房地產估價師需要具備綜合協(xié)調能力，使不同領域或學科的老師在一個組織框架下實現(xiàn)組織目標，綜合協(xié)調能力是對估價師更高的要求。

　　損害賠償估價作為一項比較新的估價業(yè)務，體現(xiàn)出與傳統(tǒng)意義估價不同特點的特殊性。目前看損害賠償估價還難以成為估價業(yè)務新的增長點，但其重大意義在于有利于社會財產保護制度的建立與完善、促進了社會和諧進步的局面。基于此，估價機構應勇于承擔損害賠償估價的社會責任，為社會的進步作出更大的努力與貢獻。

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