房地產(chǎn)估價師理論與方法考試模擬練習(xí)題(9)

　　6、在下列情形中，通常會引起房地產(chǎn)價格降低的有( )。

　　A、農(nóng)用地改為非農(nóng)建設(shè)用地 B、在寫字樓旁新建大型游樂場

　　C、住宅區(qū)內(nèi)道路禁止貨車通行 D、常常遭受洪水威脅

　　答案：BD轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com

　　解析：在寫字樓旁新建大型游樂場使辦公環(huán)境受到影響，會降低該類房地產(chǎn)價格，常常遭受洪水威脅更會使房地產(chǎn)貶值。

　　7、一個估價項目完成后，應(yīng)保存的檔案資料包括( )。

　　A、委托估價合同 B、實地查勘記錄

　　C、估價人員的作息時間 D、向委托人出具的估價報告

　　E、估價項目來源和接洽情況

　　答案：ABDE

　　解析：見教材。

　　8、房地產(chǎn)的社會經(jīng)濟位置發(fā)生變化，可能是由于( )等引起。

　　A、交通建設(shè) B、市場供求變化 C、人口素質(zhì)變化

　　D、所在地區(qū)衰落 E、城市規(guī)劃的指定與修改

　　答案：ABDE轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com

　　解析：房地產(chǎn)的位置有自然位置和經(jīng)濟位置之分，自然位置是固定不變的，而經(jīng)濟位置可隨交通建設(shè)和城市規(guī)劃的指定與修改等發(fā)生變化。

　　9、在商品房交易中，常見的最低價格有( )。

　　A、商品房銷售中的起價 B、拍賣活動中的保留價

　　C、拍賣中減價拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價

　　D、招標活動中，開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標價

　　E、采用收益法確定的參考價格

　　答案：AB

　　解析：拍賣中減價拍賣方式由拍賣師首先喊出的起拍價應(yīng)是最高價不是最低價，招標活動中的開發(fā)建設(shè)方案最為合理的中標價一般也是最高價，采用收益法確定的參考價格也不一定是最低價。

　　10、下面( )是計入商品住宅價格的費用。

　　A. 征地費

　　B. 建筑安裝工程費

　　C. 住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房建設(shè)費用

　　D. 住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)施的建設(shè)費用

　　答案：AB轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com轉(zhuǎn)自環(huán) 球 網(wǎng)校edu24ol.com

　　解析：按照商品住房價格構(gòu)成的有關(guān)規(guī)定，住宅小區(qū)內(nèi)的營業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費用不得計入商品住宅價格。

　　第十一章 所有者權(quán)益在考試中居于一般地位，考題中的題型主要為客觀題型。重點是資本公積的核算。

　　一、所有者權(quán)益核算的基本要求

　　1.權(quán)益工具與金融負債的區(qū)分

　　(1)權(quán)益工具是指能證明擁有某個企業(yè)在扣除所有負債后的資產(chǎn)中的剩余權(quán)益的合同。從權(quán)益工具的發(fā)行方看，權(quán)益工具屬于所有者權(quán)益的組成內(nèi)容。比如企業(yè)發(fā)行的普通股。

　　企業(yè)發(fā)行金融工具，應(yīng)當按照該金融工具的實質(zhì)，以及金融資產(chǎn)、金融負債和權(quán)益工具的定義，在初始確認時將該金融工具或其組成部分確認為金融資產(chǎn)、金融負債或權(quán)益工具。

　　(2)企業(yè)發(fā)行金融工具時，如果該工具合同條款中沒有包括交付現(xiàn)金或其他金融資產(chǎn)給其他單位的合同義務(wù)，也沒有包括在潛在不利條件下與其他單位交換金融資產(chǎn)或金融負債的合同義務(wù)，那么該工具應(yīng)確認為權(quán)益工具。

　　2.混合工具的分拆

　　企業(yè)發(fā)行的某些非衍生金融工具，即混合工具，既含有負債成份，又含有權(quán)益成份，如可轉(zhuǎn)換公司債券等。對此，企業(yè)應(yīng)當在初始確認時將負債和權(quán)益成份進行分拆，分別進行處理。

　　在進行分拆時，應(yīng)當先確定負債成份的公允價值并以此作為其初始確認金額，再按照該金融工具整體的發(fā)行價格扣除負債成份初始確認金額后的金額確定權(quán)益成份的初始確認金額。

　　發(fā)行該非衍生金融工具發(fā)生的交易費用，應(yīng)當在負債成份和權(quán)益成份之間按照各自的相對公允價值進行分攤。具體可參見負債章例子。

　　3.所有者權(quán)益的分類

　　所有者權(quán)益可分為實收資本、資本公積、盈余公積、未分配利潤四部分。其中，盈余公積和未分配利潤統(tǒng)稱為留存收益。

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