2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(56)

　　三、管理費(fèi)用$lesson$

　　管理費(fèi)用包括開發(fā)商的人員工資、辦公費(fèi)、差旅費(fèi)等，可總結(jié)為土地取得成本與開發(fā)成本之和的一定比率。所以，在估價時管理費(fèi)用通常可按土地取得成本與開發(fā)成本之和乘以這一比率來估算。

　　四、投資利息

　　投資利息與會計上的財務(wù)費(fèi)用不同，它包括土地取得成本、開發(fā)成本和管理費(fèi)用的利息，無論它們的來源是借貸資金還是自有資金，都應(yīng)計算利息。因?yàn)榻栀J資金要支付貸款利息，自有資金要放棄可得的存款利息。另外，從估價的角度來看，開發(fā)商自有資金應(yīng)得的利息也要與其應(yīng)獲的利潤分開，不能算做利潤。

　　例題：投資利息包括( )的利息。

　　A、土地取得成本; B、土地開發(fā)成本; C、A+B; D、A+B+管理費(fèi)用。

　　答案：D

　　五、銷售稅費(fèi)

　　銷售稅費(fèi)是銷售開發(fā)完成后的房地產(chǎn)所需的費(fèi)用及應(yīng)由開發(fā)商(賣方)繳納的稅費(fèi)，又可分為下列3類：

　　1.銷售費(fèi)用，包括廣告宣傳、銷售代理費(fèi);

　　2.銷售稅金及附加，包括營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加;

　　3.其他銷售稅費(fèi)，包括應(yīng)由賣方負(fù)擔(dān)的交易手續(xù)費(fèi)等。

　　上述三類銷售稅費(fèi)，通常是售價的一定比率，特別是銷售稅金及附加，所以，在估價時通常是按售價乘以這一比率來估算。

　　六、開發(fā)利潤

　　現(xiàn)實(shí)中的開發(fā)利潤是一種結(jié)果，是由銷售收入(售價)減去各種成本、費(fèi)用和稅金后的余額。而在成本法中，“售價”是未知的，需要求取的，開發(fā)利潤是要先估算的，所以，運(yùn)用成本法估價需要先估算出開發(fā)利潤。估算開發(fā)利潤應(yīng)掌握下列幾點(diǎn)：

　　1.開發(fā)利潤是所得稅前的，即：開發(fā)利潤=開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值―土地取得成本―開發(fā)成本―管理費(fèi)用―投資利息―銷售稅費(fèi)。

　　2.開發(fā)利潤是在正常條件下開發(fā)商所能獲得的平均利潤，而不是個別開發(fā)商最終獲得的實(shí)際利潤，也不是個別開發(fā)商所期望獲得的利潤。

　　3.開發(fā)利潤是按一定基數(shù)乘以同一市場上類似房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目所要求的相應(yīng)平均利潤率來計算。開發(fā)利潤的計算基數(shù)和相應(yīng)的利潤率有下列幾種：

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