2012年房地產(chǎn)估價師《案例與分析》精講(93)

更新時間：2012-03-02 15:07:54 來源：|0

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　　⒋總利息=(總地價+總建筑費+總專業(yè)費用)×利息率×計息期$lesson$

　　由于總地價、總建筑費、總專業(yè)費用在動態(tài)方式中均已考慮了時間因素，實際均已含計息，故在此不再單獨計算總利息。

　?、悼備N售費用=總樓價×3%=109096×3%=3273(萬元)

　?、犊偠愘M=總樓價×5%=109096×5%=5455(萬元)

　?、房偫麧?(總地價+總建筑費+總專業(yè)費用)×利潤率=總地價×20%+(29641.5+2964)×20%=總地價×20%+6521(萬元)

　　將上述⒈至⒎代入假設(shè)開發(fā)法公式中，即：總地價=109096-29641.5-2964-3217-5362-(總地價×0.2+6521)=(109096-29641.5-2964-3217-5362-6521)/(1+0.20)=51035(萬元)

　?、?估價結(jié)果確定

　　上述采用靜態(tài)方式和動態(tài)方式計算出的總地價有較大的差異，由于一般認(rèn)為動態(tài)方式更為精確，故估價結(jié)果以動態(tài)方式計算的結(jié)果為主，但同時兼顧到靜態(tài)方式計算的結(jié)果，并參考估價經(jīng)驗，將總地價定為53000萬元。對于待建筑土地的估價，通常要給出三種價格形式，即總地價、單位地價和樓面地價。這樣，該塊土地2003年9月7日出售時的購買價格最終估價結(jié)果如下：總地價=53000(萬元)單位地價=9138(元/┫)樓面地價=1142(元/┫)

　　【案例2-11】分析

　?、?本報告用假設(shè)開發(fā)法中靜態(tài)和動態(tài)兩種方式計算地價后確定總地價不妥。

　?、?應(yīng)該選用兩種方法進行估價。假設(shè)開發(fā)法作為主要估價方法，同時可以結(jié)合現(xiàn)階段類似地區(qū)類似用途的地塊價格，選用市場比較法或基準(zhǔn)地價修正法作為另外一種估價方法。

　?、?假設(shè)開發(fā)法的計算公式與《規(guī)范》不完全相符，有錯誤。

　?、?估價參數(shù)的選取上還需要做進一步說明，如報酬率、利息率的確定。

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