2012年房地產估價師《經營與管理》精講(63)

　　二、決策分析$lesson$

　　投資決策分析主要包括市場分析和項目的財務評價兩部分工作。前者主要分析市場的供求關系、競爭環(huán)境、目標市場及其可支付的價格水平，后者則是根據市場分析的結果，就項目的經營收入與費用進行比較分析。這項工作要在尚未簽署任何協議之前進行。這樣，開發(fā)商可有充分的時間和自由度來考慮有關問題。從我國房地產開發(fā)企業(yè)的工作實踐來看，對房地產開發(fā)項目進行財務評估的方法已經比較成熟，但人們對至關重要的市場研究卻重視不夠，市場研究方法也比較簡單。應當注意到，市場研究對于選擇投資方向、初步確定開發(fā)目標與方案、進行目標市場和開發(fā)產品定位等，均起著舉足輕重的作用，它往往關系到一個項目的成敗。

　　第三節(jié) 前 期 工 作

　　當通過投資決策分析確定了具體的開發(fā)地點與項目之后，在購買土地使用權和開發(fā)項目建設過程開始以前還有許多工作要做，這主要涉及與開發(fā)全過程有關的各種合同、條件的談判與簽約。通過初步投資分析，開發(fā)商可以找出一系列必須在事先估計的因素，在購買土地使用權和簽訂建設合同之前，必須設法將這些因素盡可能精確地量化。這樣做的結果，可能會使得初步投資決策分析報告被修改，或者在項目的收益水平達不到目標要求時被迫放棄這個開發(fā)投資計劃。

　　在初步投資決策分析的主要部分沒有被徹底檢驗之前，開發(fā)商應盡量推遲具體的實施步驟，比如購買土地使用權。當然，在所有影響因素徹底弄清楚以后再購買土地是最理想不過了，如果在激烈的市場競爭條件下，為抓住有利時機很難做到這一點時，開發(fā)商也應對其可能承擔的風險進行分析與評估。

　　一、獲取土地使用權

　　沒有土地，任何開發(fā)計劃或開發(fā)項目的實施都只能是空談。當完成市場分析和其他前期研究工作并進行了項目評估之后，就要進入實施過程，而實施過程的第一步就是獲取土地使用權。根據開發(fā)項目的特點，開發(fā)商在主要通過有償出讓方式獲取土地使用權的同時，也可通過政府行政劃撥方式，獲得公益性或部分公益性項目的

　　土地使用權。

　?、?政府土地收購儲備與土地一級開發(fā)土地收購儲備，是指城市政府通過設立的專責機構，統一負責行政區(qū)域內土地整理、征用、收購、收回、置換、儲備、一級開發(fā)以及土地交易等活動的一種工作制度。該制度的建立，旨在規(guī)范土地供應市場，提高政府調控土地市場和房地產市場供給數量和價格的有效性，確保政府在土地開發(fā)利用過程中的所有者權益.。土地一級開發(fā)，是指按照土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃及控制性詳細規(guī)劃和年度土地供應計劃，對確定的存量國有土地、擬征用和農轉用土地，統一組織進行征地、農轉用、拆遷和市政道路等基礎設施建設的行為。土地一級開發(fā)項目的操作模式，有純政府模式、政府與企業(yè)合作模式和受政府授權委托的企業(yè)模式三種。納入政府土地收購儲備范圍的土地，在進行土地使用權出讓前，需要按照土地一級開發(fā)的模式，對地塊進行土地開發(fā)工作。當前納入政府土地收購儲備范圍的土地類型主要包括：新增建設用地中用于經營性開發(fā)的土地;已列入危舊房改造計劃的土地;因單位搬遷、解散、撤銷、破產、兼并或其他原因調整出的原劃撥國有土地，包括原有城市基礎設施改造中調整出來的劃撥用地;政府依法收購和整理的國有土地;土地使用權期限已滿、政府依法收回的土地;以出讓方式取得土地使用權后無力繼續(xù)履行出讓合同、又不具備轉讓條件的土地;土地使用者要求政府收回的土地;市區(qū)范圍內無合法使用權的國有土地;其他依據法律、法規(guī)可以收回的國有土地。進行土地一級開發(fā)常用的操作程序是：制定城市近期、中期和長期的社會經濟發(fā)展計劃;對城市區(qū)域范圍內的土地利用狀況進行詳細調查，掌握可開發(fā)土地資源現狀的數量、質量和分布;制定開發(fā)區(qū)域發(fā)展的控制性規(guī)劃和詳細規(guī)劃;按確定的優(yōu)先順序選擇啟動開發(fā)地塊或區(qū)域;編制土地一級開發(fā)項目可行性研究報告并獲有關部門批準;由土地管理部門協助辦理土地出讓(或劃撥)手續(xù);制定拆遷安置補償方案，并獲得政府主管部門批準;進行現場土地開發(fā)工作，達到相應的建設條件;核算土地開發(fā)成本、評估土地價格，按土地出讓計劃，通過政府土地交易市場，以招標、拍賣、掛牌或協議方式出讓土地使用權。

　　土地收購儲備制度的建立和土地一級開發(fā)模式的普遍實施，推動了公開、公平和透明的土地供應市場建設，改變了傳統的開發(fā)商獲取土地使用權的程序，對房地產開發(fā)商或投資者獲取土地使用權的價格也產生了重大影響。此外，由于政府土地收購儲備中心所實施的土地一級開發(fā)工作，通常將土地開發(fā)工程發(fā)包給私營開發(fā)商，因此也為房地產開發(fā)商參與土地開發(fā)創(chuàng)造了市場機會。

　?、?獲取土地使用權的途徑

•2012年房地產估價師考試時間：10月13、14日
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