2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(44)

　　(三)實物狀況修正的內(nèi)容$lesson$

　　實物狀況是對房地產(chǎn)價格有影響的房地產(chǎn)實物因素的狀況。進(jìn)行實物狀況修正，是將可比實例房地產(chǎn)在其實物狀況下的價格，調(diào)整為在估價對象房地產(chǎn)實物狀況下的價格。

　　實物狀況比較修正的內(nèi)容，對于土地來說，主要包括：面積大小、形狀、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度(屬于估價對象之內(nèi)的部分)、土地平整程度、地勢、地質(zhì)水文狀況等影響房地產(chǎn)價格的因素;對于建筑物來說，

　　主要包括：新舊程度、建筑規(guī)模、建筑結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修、平面布置、工程質(zhì)量等影響房地產(chǎn)價格的因素。

　　例題：實物狀況修正的內(nèi)容包括( )

　　A、面積大小;

　　B、容積率;

　　C、樓層朝向;

　　D、新舊程度。

　　答案：ACD

　　三、房地產(chǎn)狀況修正的思路和方法

　　房地產(chǎn)狀況修正的思路是：首先列出對估價對象這類房地產(chǎn)的價格有影響的房地產(chǎn)狀況各方面的因素，包括區(qū)位方面的、權(quán)益方面的和實物方面的;其次判定估價對象房地產(chǎn)和可比實例房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況;

　　然后將可比實例房地產(chǎn)與估價對象房地產(chǎn)在這些因素方面的狀況進(jìn)行逐項比較，找出它們之間的差異造成的價格差異程度;

　　最后根據(jù)價格差異程度對可比實例的價格進(jìn)行調(diào)整。

　　總的來說，如果可比實例房地產(chǎn)優(yōu)于估價對象房地產(chǎn)，則應(yīng)對可比實例的價格做減價調(diào)整;反之，則應(yīng)做增價調(diào)整。

　　房地產(chǎn)狀況修正的方法有百分率法、差額法和回歸分析法。

　　采用百分率法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的一般公式為：

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格×房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

　　采用差額法進(jìn)行房地產(chǎn)狀況修正的一般公式為：

　　可比實例在其房地產(chǎn)狀況下的價格±房地產(chǎn)狀況修正額=在估價對象房地產(chǎn)狀況下的價格

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