2012年房地產(chǎn)估價師《理論與方法》精講(42)

　　例4―7：某地區(qū)某類房地產(chǎn)2002年4月至10月的價格指數(shù)分別為99.6，94.7，96.7，105.0，109.2，112.5，118.1(均以上個月為100)。其中某宗房地產(chǎn)在2002年6月的價格為2000元/m2，對其進行交易日期修正，修正到2002年10月的價格為：$lesson$

　　2000×1.05×1.092×1.125×1.181=3046.8(元/┫)

　　房地產(chǎn)價格變動率，有逐期遞增或遞減的價格變動率和期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率兩種。其中，采用逐期遞增或遞減的價格變動率進行交易日期修正的公式為：

　　可比實例在成交日期時的價格×(1±價格變動率)期數(shù)=在估價時點時的價格

　　采用期內(nèi)平均上升或下降的價格變動率進行交易日期修正的公式為：

　　可比實例在成交日期時的價格×(l±價格變動率×期數(shù))=在估價時點時的價格

　　例4―8：評估某宗房地產(chǎn)2002年9月末的價格，選取了下列可比實例：成交價格3000元/┫，成交日期2001年10月末。另調(diào)查獲知該類房地產(chǎn)價格2001年6月末至2002年2月末平均每月比上月上漲1.5%，2002年2月末至2002年9月末平均每月比上月上漲2%。

　　對該可比實例進行交易日期修正，修正到2002年9月末的價格為：

　　3000×(1+1.5%)4×(1+2%)7=3658(元/┫)

　　例4―9：某個可比實例房地產(chǎn)2002年2月1日的價格為1000美元/┫，該類房地產(chǎn)以人民幣為基準(zhǔn)的價格變動，平均每月比上月上漲0.2%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯價2002年2月1日為1美元=8.26元人民幣，2002年10月1日為1美元=8.29元人民幣。

　　對該可比實例進行交易日期修正，修正到2002年10月1日的價格為：

　　1000×8.26×(1+0.2%)8=8393(人民幣元/┫)

　　例4一10：某個可比實例房地產(chǎn)2002年2月1日的價格為1000美元/m2，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價格變動，平均每月比上月下降0.5%。假設(shè)人民幣與美元的市場匯價2002年2月1日為1美元=8.26元人民幣，2002年10月1日為1美元=8.29元人民幣。

　　對該可比實例進行交易日期修正，修正到2002年10月1日的價格為：

　　1000×(1―0.5%)8×8.29=7964(人民幣元/┫)

　　在實際的交易日期修正中，有下列幾類價格指數(shù)或價格變動率可供選用：

　　(1)一般物價指數(shù)或變動率;

　　(2)建筑造價指數(shù)或變動率;

　　(3)建筑材料價格指數(shù)或變動率;

　　(4)建筑人工費指數(shù)或變動率;

　　(5)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。

　　房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率又可細分為：

　　(1)全國房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率;

　　(2)某地區(qū)房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率;

　　(3)全國某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率;

　　(4)某地區(qū)某類房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。

　　至于具體應(yīng)選用哪種價格指數(shù)或變動率進行交易日期修正，要看具體的估價對象和有關(guān)情況。從理論上講，由于房地產(chǎn)價格指數(shù)能全面反映引起房地產(chǎn)價格變化的因素，因此，宜選用房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率。

　　但嚴(yán)格來說，又不是任何類型的房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率都 可以采用。最適用的房地產(chǎn)價格指數(shù)或變動率，是可比實例所在地區(qū)的同類房地產(chǎn)的價格指數(shù)或變動率。

•2012年房地產(chǎn)估價師考試時間：10月13、14日
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•2012年房地產(chǎn)估價師由黑敬祥等主講

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