2013房地產(chǎn)估價(jià)師理論與方法選擇練習(xí)題(一)

　　一. 單選題

　　1. 凈收益率與運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率的關(guān)系是( )

　　A.凈收益率=運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率

　　B.凈收益率>運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率

　　C.凈收益率<運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率

　　D.凈收益率+運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率=1

　　答案：D

　　2. 用收益法評(píng)估某宗房地產(chǎn)的價(jià)格時(shí)，除有租約限制的以外，應(yīng)選取( )凈收益作為估價(jià)依據(jù)。

　　A. 類(lèi)似房地產(chǎn)的客觀

　　B. 類(lèi)似房地產(chǎn)的實(shí)際

　　C. 類(lèi)似房地產(chǎn)的最高

　　D. 類(lèi)似房地產(chǎn)的最低

　　答案：A

　　3. 與報(bào)酬率性質(zhì)不同的名詞有( )

　　A. 利息率

　　B. 折現(xiàn)率

　　C. 內(nèi)部收益率

　　D. 空置率

　　答案：D

　　4. 在收益法估價(jià)中，對(duì)于單獨(dú)土地的估價(jià)，是根據(jù)( )確定收益年限。

　　A. 土地的整個(gè)使用年限

　　B. 土地的剩余使用年限

　　C. 建筑物的整個(gè)使用年限

　　D. 建筑物的整個(gè)使用年限

　　答案：B

　　5. 某門(mén)市的土地剩余使用年限為3年，可出租面積200平方米，從現(xiàn)在租賃出去，期限為2年，約定好月租金是180元/平方米，且每年不變，附近類(lèi)似門(mén)市的正常月租金是200元/平方米、報(bào)酬率是10%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率為30%，則該門(mén)市現(xiàn)在帶租約出售時(shí)的正常價(jià)格是( )

　　A. 700000元

　　B. 695554元

　　C. 777268元

　　D. 800500元

　　答案：C

　　6. 鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)房屋的殘值率是( )

　　A. 2%

　　B. 3%

　　C. 4%

　　D. 0

　　答案：D

　　7. 受腐蝕的磚木二等生產(chǎn)用房的耐用年限是( )

　　A. 30年

　　B. 20年

　　C. 10年

　　D. 40年

　　答案：B

　　8. 結(jié)構(gòu)有明顯變形或損壞，屋面嚴(yán)重漏雨，需進(jìn)行大修或翻修、改建的房屋，它的完損等級(jí)為( )

　　A. 一般損壞房

　　B. 基本完好房

　　C. 危險(xiǎn)房

　　D. 嚴(yán)重?fù)p壞房

　　答案：D

　　9. 門(mén)窗屬于房屋( )

　　A. 結(jié)構(gòu)的組成部分

　　B. 裝修的組成部分

　　C. 設(shè)備的組成部分

　　答案：B

　　10. 某房地產(chǎn)八八年一月建成，九八年一月欲評(píng)估其現(xiàn)值，判定該房地產(chǎn)尚可使用四十年，若殘值率為0，按直線法確定其成新率為( )

　　A. 20%

　　B. 30%

　　C. 50%

　　D. 80%

　　答案：D

　　二. 多選題

　　1. 下面( )是計(jì)入商品住宅價(jià)格的費(fèi)用。

　　A. 征地費(fèi)

　　B. 建筑安裝工程費(fèi)

　　C. 住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房建設(shè)費(fèi)用

　　D. 住宅小區(qū)內(nèi)設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

　　答案：A, B

　　2. 經(jīng)濟(jì)適用住宅基準(zhǔn)價(jià)格由( )構(gòu)成

　　A. 開(kāi)發(fā)成本

　　B. 稅金

　　C. 經(jīng)營(yíng)用房的建筑安裝費(fèi)

　　D. 利潤(rùn)

　　答案：A, B, D

　　3. 房屋的完損等級(jí)是用來(lái)檢查房屋維修養(yǎng)護(hù)情況的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，是確定房屋實(shí)際新舊程度和測(cè)算折舊的重要依據(jù)，是根據(jù)房屋的結(jié)構(gòu)、裝修、設(shè)備的完好、損壞程度來(lái)劃分的。4、商品住宅價(jià)格中的利潤(rùn)是以( )為基數(shù)核定

　　A. 征地費(fèi)及拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)

　　B. 勘察設(shè)計(jì)及前期工程費(fèi)

　　C. 住宅小區(qū)內(nèi)的營(yíng)業(yè)性用房和設(shè)施的建設(shè)費(fèi)用

　　D. 住宅小區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)和住宅小區(qū)級(jí)非營(yíng)業(yè)性配套公共建筑的建設(shè)費(fèi)

　　E. 住宅建筑、安裝工程費(fèi)

　　答案：A, B, D, E

　　4. 在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上實(shí)施房屋拆遷所發(fā)生的費(fèi)用包括( )

　　A. 補(bǔ)償安置費(fèi)

　　B. 三通一平費(fèi)

　　C. 房屋拆遷服務(wù)費(fèi)

　　D. 房屋拆遷管理費(fèi)

　　E. 有關(guān)稅費(fèi)

　　答案：A, C, D, E

　　5. 6、房地產(chǎn)直線折舊的折舊基數(shù)為( )

　　A. C

　　B. C-S

　　C. 1-R

　　D. C(1-R)

　　答案：B, D

　　6. 收益法中的運(yùn)營(yíng)費(fèi)用不同于會(huì)計(jì)上的成本費(fèi)用，如前者不包含( )

　　A. 所得稅

　　B. 土地?cái)偺豳M(fèi)

　　C. 改擴(kuò)建費(fèi)

　　D. 房屋火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)

　　答案：A, B, C

　　7. 求取報(bào)酬率的方法有( )

　　A. 累加法

　　B. 市場(chǎng)提取法

　　C. 投資報(bào)酬率排序插入法

　　D. 實(shí)際觀察法

　　答案：A, B, C

　　8. 可用于收益法中轉(zhuǎn)換為價(jià)值的未來(lái)收益主要有( )

　　A. 商業(yè)利潤(rùn)

　　B. 凈運(yùn)營(yíng)收益

　　C. 潛在毛收入

　　D. 有效毛收入

　　答案：B, C, D

　　9. 在收益法中，下列哪一種說(shuō)法是正確的( )

　　A. 凈收益占有效毛收入的比率稱為凈收益率

　　B. 運(yùn)營(yíng)費(fèi)用占潛在毛收入的比率稱為運(yùn)營(yíng)費(fèi)用率

　　C. 投資回報(bào)占投資回收的比率稱為報(bào)酬率

　　D. 報(bào)酬率與投資風(fēng)險(xiǎn)正相關(guān)

　　答案：A, D

　　10. 報(bào)酬率=( )+風(fēng)險(xiǎn)調(diào)整值-投資帶來(lái)的優(yōu)惠

　　A. 無(wú)風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率

　　B. 安全利率

　　C. 經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)率

　　D. 銀行貸款利率

　　答案：A, B

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