2014年房地產(chǎn)估價師考試《案例分析》精選試題4

　　某市舊城改造需對某沿街房屋進行拆遷，拆遷人依法取得了房屋拆遷許可證，房地產(chǎn)管理部門公示了有資質的拆遷估價機構名單。某被拆遷人見到公示名單后，前往其中一家估價機構咨詢，假如你作為該估價機構的一名房地產(chǎn)估價師，在接待該被拆遷人過程中了解到其房屋原為私有住房并于5年前被改造為自營副食店。

　　請問：

　　1.你所在的估價機構通過什么途徑獲取委托后才能出具房屋拆遷估價報告?

　　2.你應如何確定作為拆遷估價依據(jù)的該被拆遷人房屋的用途?

　　答案：

　　1)經(jīng)被拆遷人投票或拆遷當事人抽簽等方式確定本估價機構為該拆遷項目估價機構，一般由拆遷人委托。中華考試網(wǎng)(www.Examw。com)

　　2)該房屋用途性質建議拆遷當事人按以下原則確定：

　?、僖苑课輽鄬僮C書及權屬檔案的記載為準;

　?、诋?shù)卣畬Ρ徊疬w房屋的用途性質認定有特別規(guī)定的，從其規(guī)定;

　?、鄄疬w人利被拆遷人對拆遷房屋的用途性質協(xié)商一致的，按協(xié)商結果確定;

　　④對被拆遷房屋的性質用途不能協(xié)商一致的，向城市規(guī)劃行政主管部門申請確認

　　某房地產(chǎn)開發(fā)商欲參加一宗規(guī)劃用途為公寓、寫字樓的出讓地塊的投標，委托房地產(chǎn)估價人員，在全面了解地塊的基本情況(包括位置、四至、用途、面積、容積率等)和地塊所在區(qū)域基本情況(包括市政基礎設施和公共配套設施狀況、商業(yè)繁華程度、人文環(huán)境和區(qū)域的總體規(guī)劃等)之后，還需做哪些專業(yè)工作?

　　答：

　　1.選用假設開發(fā)法和市場法進行估價;

　　2.了解類似土地近期公開招標地塊的若干成交實例的價格、房地產(chǎn)狀況;

　　3.了解類似公寓、寫字樓的市場售價、租金、房地產(chǎn)狀況及租售成本;

　　4.分析確定土地的最佳開發(fā)方案;

　　5.了解房地產(chǎn)開發(fā)成本開發(fā)完成后的市場經(jīng)營模式，(租或售)，運用市場法和收益法預測建成后房地產(chǎn)總價值，調查了解類似房地產(chǎn)的開發(fā)成本費用等，如前期費用、建安工程費用、專業(yè)費等，測算土地價格;

　　6.選取可比實例進行因素比較修正，確定土地比準價格;

　　7.綜合兩種方法的結果，確定最終估價結果;

　　8.根據(jù)《房地產(chǎn)估價規(guī)范》的要求，撰寫并出具估價報告。

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