2014年房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》練習(xí)題:第五章

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第五章　現(xiàn)金流量與資金時(shí)間價(jià)值

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差成為(　)。

　　A.凈現(xiàn)金流量

　　B.現(xiàn)金流入

　　C.現(xiàn)金流出

　　D.現(xiàn)金流量

　　2、經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的類(lèi)型和特點(diǎn)不同，對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常不包括(　)。

　　A.銷(xiāo)售收入

　　B.出租收入

　　C.貨幣收入

　　D.其他經(jīng)營(yíng)收入

　　3、把某一項(xiàng)投資活動(dòng)最為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，其資金的流向、數(shù)額和(　)都不僅相同。

　　A.周期

　　B.時(shí)間長(zhǎng)度

　　C.發(fā)生時(shí)點(diǎn)

　　D.現(xiàn)金流量

　　4、下列房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式類(lèi)型中，主要適用于寫(xiě)字樓、零售物業(yè)、高級(jí)公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目的是(　)模式。

　　A.開(kāi)發(fā)―銷(xiāo)售

　　B.開(kāi)發(fā)―持有出租―出售

　　C.購(gòu)買(mǎi)―持有出租―出售

　　D.購(gòu)買(mǎi)―更新改造―出售

　　5、一筆季利率為9%的貸款，每季計(jì)息一次，按復(fù)利計(jì)息，那么，年名義利率是(　)。

　　A.24%

　　B.25.1%

　　C.25.36%

　　D.36%

　　6、某家庭向銀行申請(qǐng)了一筆等額還本付息的個(gè)人住房貸款，其月供為2850元，月利率為6.25‰，則該貸款的實(shí)際年利率為(　)。

　　A.7.5%

　　B.7.56%

　　C.7.71%

　　D.7.76%

　　7、某銀行提供的貸款期限和年利率均相同的甲、乙、丙三筆貸款。若甲貸款以年計(jì)息，乙貸款以季計(jì)息，丙貸款以月計(jì)息，則這三筆貸款的實(shí)際年利率從大到小排列順序正確的是(　)。(2011年真題)

　　A.甲>乙>丙

　　B.丙>乙>甲

　　C.乙>甲>丙

　　D.乙>丙>甲

　　8、某投資者購(gòu)買(mǎi)一間商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，名義收益率為12.0%。如通貨膨脹率為5.5%，銀行貸款年利率為6.5%，存款年利率為3.0%，則該項(xiàng)目投資的實(shí)際收益率是(　)。(2011年真題)

　　A.5.16%

　　B.6.16%

　　C.6.50%

　　D.8.74%

　　9、名義利率與實(shí)際利率的關(guān)系表述不正確的一項(xiàng)是(　)。

　　A.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率小于名義利率

　　B.當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，實(shí)際利率等于名義利率

　　C.實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值

　　D.名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大

　　10、我國(guó)對(duì)外籌資成本通常是在(　)利率的基礎(chǔ)上加一定的百分點(diǎn)(或基點(diǎn))。(2011年真題)

　　A.紐約同業(yè)拆放

　　B.中國(guó)香港同業(yè)拆放

　　C.倫敦同業(yè)拆放

　　D.新加坡同業(yè)拆放

　　11、張某用1000萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)了一間商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其要求的投資收益率為10%，經(jīng)營(yíng)期為20年，如果每年經(jīng)營(yíng)凈收益相等，則該投資者的年投資回報(bào)為(　)萬(wàn)元。(2011年真題)

　　A.17.46

　　B.100.00

　　C.117.46

　　D.672.75

　　12、某投資者將其商鋪出租經(jīng)營(yíng)，租期20年，預(yù)計(jì)第1年的凈租金收入為8萬(wàn)元，且每年遞增6%，年租金均發(fā)生在年末。若折現(xiàn)率為6%，該商鋪凈租金收入的現(xiàn)值為(　)萬(wàn)元。(2011年真題)

　　A.91.76

　　B.142.40

　　C.150.94

　　D.160.00

　　13、向銀行申請(qǐng)了一筆個(gè)人住房抵押貸款，若年利率為6%，期限為15年，首月還款額為3000元，月還款額等比增長(zhǎng)率為0.2%，則該家庭第8年最后一個(gè)月的月還款額是(　)元。(2011年真題)

　　A.3627.06

　　B.3634.31

　　C.4818.34

　　D.4842.43

　　14、某家庭以住宅抵押貸款方式購(gòu)買(mǎi)了一套住宅，住房抵押貸款期限為20年，年利率為6%，以每月5000元等額還款。該家庭于第9年初一次性償還貸款本金10萬(wàn)元，余額在以后的5年內(nèi)用按月等額還款的方式還清，則最后5年內(nèi)的月等額還款額為(　)元。

　　A.7019.53

　　B.7972.33

　　C.8524.15

　　D.8587.65

　　15、銀行為某家庭提供年利率為6%，按月等額償還的10年期個(gè)人住房抵押貸款，則每月的還款額為7000元，則該家庭在第5年最后一個(gè)月的還款額中的本金額是(　)元。

　　A.5142.74

　　B.5475.37

　　C.5163.96

　　D.7000.00

　　16、某物業(yè)當(dāng)前的市場(chǎng)售價(jià)為10000元/┫，其業(yè)主擬采用租金按年5%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價(jià)相當(dāng)。如果折現(xiàn)率為12%，則第一年的租金應(yīng)該確定為(　)元/┫。

　　知識(shí)點(diǎn)：復(fù)利計(jì)算

　　A.896.48

　　B.965.60

　　C.934.50

　　D.997.06

　　17、某寫(xiě)字樓當(dāng)前市場(chǎng)售價(jià)為22000元/┫，業(yè)主采用年租金6%等比遞增方式出租，并希望在20年的出租期內(nèi)租金收入的現(xiàn)值之和與當(dāng)前售價(jià)相等。如果年利率為6%，則第一年的租金應(yīng)該確定為(　)元/┫。

　　A.1283

　　B.1318

　　C.1166

　　D.1320

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括(　)。

　　A.銷(xiāo)售收入

　　B.出租收入

　　C.其他經(jīng)營(yíng)收入

　　D.財(cái)務(wù)費(fèi)用

　　E.土地成本

　　2、下列現(xiàn)金流量圖中，能表示的房地產(chǎn)投資模式有(　)。(2011年真題)

　　A.開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售模式

　　B.開(kāi)發(fā)-持有出租-出售模式

　　C.購(gòu)買(mǎi)-持有出租-出售模式

　　D.購(gòu)買(mǎi)-更新改造-出售模式

　　E.購(gòu)買(mǎi)-更新改造-出租模式

　　3、根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)企業(yè)的業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)模式類(lèi)型，可以將房地產(chǎn)投資業(yè)務(wù)劃分為(　)等基本模式。

　　A.開(kāi)發(fā)-銷(xiāo)售

　　B.開(kāi)發(fā)-持有出租-出售

　　C.購(gòu)買(mǎi)-持有出租-出售

　　D.購(gòu)買(mǎi)-持有-更新改造-出售

　　E.購(gòu)買(mǎi)-更新改造-出租--出售

　　4、下列關(guān)于資金時(shí)間價(jià)值的表述中，正確的有(　)。

　　A.資金時(shí)間價(jià)值是資金的增值特性使然

　　B.利率是資金時(shí)間價(jià)值的一種標(biāo)志

　　C.資金時(shí)間價(jià)值的大小只取決于投資利潤(rùn)率

　　D.由于資金存在時(shí)間價(jià)值，所以無(wú)法直接比較不同時(shí)點(diǎn)上發(fā)生的現(xiàn)金流量

　　E.從消費(fèi)者角度來(lái)看，資金時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)應(yīng)得到的補(bǔ)償

　　5、可貸資金利率理論認(rèn)為(　)。

　　A.利率是由貨幣的供給與需求決定的

　　B.可貸資金的需求函數(shù)是利率的遞增函數(shù)

　　C.可貸資金的供給函數(shù)是利率的遞增函數(shù)

　　D.可貸資金的供給由家庭儲(chǔ)蓄、企業(yè)儲(chǔ)蓄和政府儲(chǔ)蓄構(gòu)成

　　E.可貸資金的需求主要由投資需求、赤字需求和家庭需求構(gòu)成

　　6、下列關(guān)于名義利率與實(shí)際利率的表述中，正確的有(　)。

　　A.名義利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值

　　B.實(shí)際利率真實(shí)地反映了資金的時(shí)間價(jià)值

　　C.當(dāng)計(jì)息周期為一年時(shí)，年名義利率等于年實(shí)際利率

　　D.名義利率相同時(shí)，計(jì)息周期越短，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大

　　E.計(jì)息周期相同時(shí)，名義利率越小，名義利率與實(shí)際利率的差值就越大

　　三、判斷題

　　1、為了與期末慣例法保持一致，在把資金的流動(dòng)情況繪成現(xiàn)金流量圖時(shí)，都把初始投資P作為第0期期末發(fā)生的。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　2、資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)，從投資者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　3、如果計(jì)息周期為一定的時(shí)間區(qū)間(如年、季、月等)，并按復(fù)利計(jì)息，稱為間斷復(fù)利。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　4、如果名義利率相同，計(jì)息周期不同，則未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)上兩筆等額資金的現(xiàn)值也是相等。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　5、名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　6、從理論上講，資金在不停地運(yùn)動(dòng)，每時(shí)每刻都在通過(guò)生產(chǎn)和流通領(lǐng)域增值，因而應(yīng)該采用間斷復(fù)利計(jì)息，但是在實(shí)際使用中都采用較為簡(jiǎn)便的連續(xù)復(fù)利計(jì)息計(jì)算。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　7、某貸款年利率為5%，按季度計(jì)息，則該貸款的實(shí)際利率為5.09%。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　8、個(gè)人住房抵押貸款采用等額還本付息方式還款時(shí)，各期還款額中包含的本金相等。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　9、商品住宅的價(jià)格不下跌，不一定不發(fā)生次貸危機(jī)。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　10、等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與等額序列支付資金回收系數(shù)的乘積為1。(　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　11、在計(jì)息周期不變時(shí)，名義利率越大，實(shí)際利率就越小。 (　)

　　Y.對(duì)

　　N.錯(cuò)

　　四、計(jì)算題

　　1、李某于2007年1月1日以100萬(wàn)元購(gòu)得一套住宅，購(gòu)房款中的60%來(lái)自銀行提供的年利率為6%，期限為15年，按月等額償還的個(gè)人住房抵押貸款。如今李某擬于2012年1月1日將此套住宅連同與之相關(guān)的抵押債務(wù)轉(zhuǎn)讓給張某。根據(jù)張某的要求，銀行為其重新安排了還款方案：貸款期限從2012年1月1日至2021年12月31日，年利率為6%，按月等比遞增方式還款(月等比遞增比率為 0.3%)。問(wèn)張某在新還款方案下的首次月還款額為多少?

　　2、某家庭估計(jì)在今后10年內(nèi)的月收入為20000元，如果其月收入的35%可以用來(lái)支付住房抵押貸款的月還款額，在年貸款利率為6%的情況下，該家庭有償還能力的最大抵押貸款額是多少?

　　3、梁某投資者以8000萬(wàn)元購(gòu)入一寫(xiě)字樓物業(yè)20年的使用權(quán)用于出租經(jīng)營(yíng)，已知該投資者的目標(biāo)收益率為27%，預(yù)計(jì)未來(lái)20年內(nèi)的年租金上漲率為10%，問(wèn)該寫(xiě)字樓于第八年的凈租金收入為多少時(shí)，方能滿足投資者收益目標(biāo)的要求?

　　4、王某購(gòu)買(mǎi)一套商品住宅，成交價(jià)格為50萬(wàn)元，首期付款為房?jī)r(jià)的30%，余款向銀行抵押貸款。該貸款的貸款期限為10年，貸款年利率為6%，采用按月等額還款方式償還。若第5年末王某決定提前償還全部貸款余額，此時(shí)的貸款余額為多少元?

　　5、某家庭擬購(gòu)買(mǎi)一套新房，并將原有住房出租。預(yù)計(jì)原有住房的凈租金收入為每月2000元，資本化率為9.6%，假設(shè)租金和住房市場(chǎng)價(jià)值不隨時(shí)間發(fā)生變化。該家庭希望實(shí)現(xiàn)以租養(yǎng)房，即每月的抵押貸款還款額不超過(guò)原有住房的租金收入。購(gòu)買(mǎi)新房的最低首付款為房?jī)r(jià)的30%，余款申請(qǐng)年利率為6%的住房抵押貸款，按月等額還款，最長(zhǎng)貸款年限為20年。問(wèn)：

　　(1)該家庭能夠購(gòu)買(mǎi)最高總價(jià)為多少萬(wàn)元的新房(精確到小數(shù)點(diǎn)后2位)?

　　(2)設(shè)該家庭購(gòu)買(mǎi)了這一最高總價(jià)的新房，并希望在還款一段時(shí)間之后，利用出售原有住房的收入一次性提前還清抵押貸款，問(wèn)至少需要在還款多少個(gè)月(取整)后，再出售原有住房并還清貸款?

　　答案部分

　　一、單項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：現(xiàn)金流入與現(xiàn)金流出之差成為凈現(xiàn)金流量。

　　2、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括銷(xiāo)售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等。

　　3、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：把某一項(xiàng)投資活動(dòng)最為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，其資金的流向、數(shù)額和發(fā)生時(shí)點(diǎn)都不僅相同。

　　4、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：開(kāi)發(fā)―持有出租―出售模式主要適用于寫(xiě)字樓、零售物業(yè)、高級(jí)公寓等收益性房地產(chǎn)項(xiàng)目。

　　5、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：名義利率，指一年內(nèi)多次復(fù)利時(shí)給出的年利率，它等于每期利率與年內(nèi)復(fù)利計(jì)息次數(shù)的乘積。即9%×4=36%

　　6、

　　【正確答案】：D

　　【答案解析】：(1+0.625%)12-1=7.76%。

　　7、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：當(dāng)每年的計(jì)息周期大于1時(shí)，越大，則實(shí)際利率與名義利率的差距越大。

　　8、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：名義利率、實(shí)際利率和通貨膨脹率的關(guān)系。

　　9、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：

　　10、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：

　　11、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：有限年期現(xiàn)值折算為年值的計(jì)算。

　　12、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：有限年期的等比年值換算為現(xiàn)值(A-P)。

　　13、

　　【正確答案】：A

　　【答案解析】：

　　14、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：先計(jì)算第9年初(即第8年末)按原還款計(jì)劃對(duì)應(yīng)的P值。運(yùn)用公式P=A/i×[1-1/(1+i)n]得：P=[5000÷ (6%÷12)]×[1-1/(1+6%÷12)144]=512373.72，再用P減去10萬(wàn)元得出在最后5年內(nèi)應(yīng)償還的貸款額P，運(yùn)用公式

可得：A=412373.72×(6%÷12)÷[1-1/(1+6%/12)60]=7972.33。

　　15、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：根據(jù)公式：P=A/i×[1-1/(1+i)n]，第五年第11個(gè)月月末的未償本金為P=7000/(6%/12)×[1-1/(1+6% /12)5×12+1]=367207.71(元)。第五年最后一月應(yīng)還利息I=367207.71×6%/12=1836.04(元)。償還本金額=7000-1836.04=5163.96(元)

　　16、

　　【正確答案】：B

　　【答案解析】：運(yùn)用公式P=A1/(i-s){1-[(1+s)/(1+i)]n}，(i≠s)，10000=A1/(12%-5%){1-[(1+5%)/(1+12%)]20}，則A=965.60(元/┫)

　　17、

　　【正確答案】：C

　　【答案解析】：折現(xiàn)率與利率相等，選用公式P=nA1/(1+i)計(jì)算可得。即A1=P(1+i)/n=22000×(1+6%)÷20=1166(元/┫)。

　　二、多項(xiàng)選擇題

　　1、

　　【正確答案】：ABC

　　【答案解析】：對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，現(xiàn)金流入通常包括銷(xiāo)售收入、出租收入、其他經(jīng)營(yíng)收入等;現(xiàn)金流出主要包括土地成本、建造成本、財(cái)務(wù)費(fèi)用、經(jīng)營(yíng)費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用和稅金支出等。

　　2、

　　【正確答案】：BCE

　　【答案解析】：可用排除法。A一定不是銷(xiāo)售模式，是持有經(jīng)營(yíng)型的。

　　3、

　　【正確答案】：ABCE

　　【答案解析】：

　　4、

　　【正確答案】：ABDE

　　【答案解析】：

　　5、

　　【正確答案】：CDE

　　【答案解析】：

　　6、

　　【正確答案】：BCD

　　【答案解析】：(1)實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值;

　　(2)名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異就越大;

　　(3)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m=1時(shí)，名義利率與實(shí)際利率相等;

　　(4)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m>1時(shí)，實(shí)際利率大于名義利率;

　　(5)當(dāng)每年計(jì)息周期數(shù)m→∝時(shí)，名義利率r與實(shí)際利率i的關(guān)系為i=Er-1。

　　三、判斷題

　　1、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　2、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：資金一旦用于投資，就不能用于即期消費(fèi)，從消費(fèi)者的角度來(lái)看，資金的時(shí)間價(jià)值體現(xiàn)為放棄即期消費(fèi)的損失所應(yīng)得到的補(bǔ)償。

　　3、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　4、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：現(xiàn)值計(jì)算。如果名義利率相同，計(jì)息周期不同，則未來(lái)某個(gè)時(shí)點(diǎn)上兩筆等額資金的現(xiàn)值不一定相等。

　　5、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：

　　6、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：從理論上講，資金在不停地運(yùn)動(dòng)，每時(shí)每刻都在通過(guò)生產(chǎn)和流通領(lǐng)域增值，因而應(yīng)該采用連續(xù)復(fù)利計(jì)息，但是在實(shí)際使用中都采用較為簡(jiǎn)便的間斷復(fù)利計(jì)息方式計(jì)算。

　　7、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：實(shí)際利率=(1+名義利率/計(jì)息周期數(shù))計(jì)息周期數(shù)-1=(1+5%/4)4-1=5.09%。

　　8、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：等額還本付息，也稱定期付息，即借款人每月按相等的金額償還貸款本息，其中每月貸款利息按月初剩余貸款本金計(jì)算并逐月結(jié)清。由于每月的還款額相等，因此，在貸款初期每月的還款中，剔除按月結(jié)清的利息后，所還的貸款本金就較少;而在貸款后期因貸款本金不斷減少、每月的還款額中貸款利息也不斷減少，每月所還的貸款本金就較多。

　　9、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：次貸危機(jī)的原因相當(dāng)復(fù)雜，并不單單是一個(gè)住房?jī)r(jià)格下跌的因素。

　　10、

　　【正確答案】：Y

　　【答案解析】：等額序列支付現(xiàn)值系數(shù)與等額序列支付資金回收系數(shù)互為倒數(shù)，兩者之積為1。

　　11、

　　【正確答案】：N

　　【答案解析】：運(yùn)用公式i=(1+r/m)m-1，在m不變時(shí)，名義利率r越大，實(shí)際利率i就越大。

　　四、計(jì)算題

　　1、

　　【正確答案】：(1)已知：i=6%/12=0.5%，s=0.3%，n=15×12=180(月)，m=5×12=60(月)，抵押貸款額P=100×60%=60(萬(wàn)元)

　　(2)李某月還款

　　A=P[i’(1+i’)]n/[(1+i’)-1]=600000×[0.5%(1+0.5%)180]/[(1+0.5%)180-1)]=5063.14(元)

　　(3)2012年1月1日欠銀行本金

　　P=A[((1+i’)n-m-1)/[i(1+i)n-m]=5063.14×[(1+0.5)180-60-1]/[0.5%×(1+0.5%)180-60]=456054.5(元)

　　(4)張某首期付款

　　A=P(i-s)/{1-[(1+s)/(1+i)]n-m}=456054.5×(0.5%-0.3%)/{1-[(1+0.3%)/(1+0.5%)]180-60}=4289.86(元)

　　2、

　　【正確答案】：該家庭每月用于住房支出的數(shù)額A=20000×35%=7000(元)

　　i=6%/12=0.5%

　　n=10×12=120(月)

　　最高貸款額P=A×{|(1+i)n-1|/|i(1+i)n|}

　　P=7000×{[(1+0.5%)120-1]/[0.5%(1+0.5%)120])=630514.14(元)

　　3、

　　【正確答案】：(1)已知P=8000萬(wàn)元，n=20年，i=27%，S=10%，t=8

　　(2)由A1=P×(i-s)/(1-[(1+s)/(1+i)]n)可得：

　　A1=8000×(27%-10%)/{1-[(1+10%)/(1+27%)]20)=1441.4(萬(wàn)元)

　　(3)利用公式At=A1(1+s)t-1，可得A8=1441.4×(1+10%)8-1=2808.9(萬(wàn)元)

　　該寫(xiě)字樓第八年的凈租金收入達(dá)到2808.9萬(wàn)元以上時(shí)，方能滿足投資者收益目標(biāo)的要求。

　　【答案解析】：先用收益法中凈收益按一定比率遞增公式算出第一年的凈收益(這里指“年租金”A)，再利用年租金每年上漲的公式At=A1(1+s)t-1可求出任意年份的年租金。

　　此題是用計(jì)算等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式來(lái)求解，仍可套用收益法中凈收益按一定比率遞增公式計(jì)算，僅需將該公式中的g換成s、Y換成i即可。通過(guò)這種對(duì)比學(xué)習(xí)，只要記住收益法中若干公式即可，不用再去記憶《開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》教材中有關(guān)資金等效值和復(fù)利計(jì)算的公式，化繁就簡(jiǎn)，事半功倍。

　　4、

　　【正確答案】：貸款余額=第6年至第10年的年值，折現(xiàn)到第5年年末時(shí)的現(xiàn)值